副中心城市建设下洛阳房价变动产生的影响及对策分析

介曼曼

摘要：洛阳副中心城市建设是省委省政府的一项重要部署，对于重振洛阳老工业基地雄风、重塑洛阳古都辉煌有着举足轻重的作用。为促进洛阳副中心城市建设，撤县设区、人口迁移、经济发展质量提升、市区边缘地价上升等难免会对洛阳的房价产生一定影响，而房价的变动又会对人口流动、制造业、招商引资、居民生活水平等产生影响。文章通过对以上因素及现象分析，提出可行性建议，助力洛阳副中心城市建设。

关键词：副中心城市;洛阳;房价

房价关系到国计民生，洛阳作为世界文化名城、全国重要的老工业基地，中原城市群副中心城市的建设难免会对洛阳的房价产生一定影响，而房价的变动又会对人口流动、制造业、招商引资、居民生活水平等产生影响，因此对这些影响进行分析有助于洛阳更好更快地建设中原城市群副中心城市建设。

一、洛阳市房价现状

截至2020年5月，洛阳市房价排行（住宅）位于全国第69名，河南省第2名，每平米的均价为10417元，同比增长9.77%，环比增长1.04%。除去直辖市和省会城市，洛阳房价排行（住宅）位于全国第40名。近五年来，洛阳市房价一直处于上涨的状态。2019年6月，洛阳市新房价格环比上浮2.5%，价格上涨幅度更是占据全国第一。2019年上半年洛阳房价涨幅有5个月均位于全国前五位，洛阳近几年每年都有着均价1000元左右的上涨幅度。

在洛阳各区县中，洛龙区房价排名第一位，洛龙区担负着洛阳市“加速城市发展战略的重任”。截至2020年5月，洛龙区每平米的均价为1.25万元。2018年8月，洛阳连续三天出现三宗总价“地王”。近几年“洛阳地贵”有力地支撑了洛阳房价，随着洛阳市经济这几年的快速发展，自贸局的建设、地铁的修建、郑州的限购等因素，都导致了洛阳市房价的上涨，而洛阳副中心城市的建设不可避免地会对房价产生更深一步地影响。

二、副中心城市建设下洛阳房价变动的影响因素分析

（一）撤县设区与人口迁移

洛阳现辖1市8县6区，据统计，洛阳市2019年末总人口717.02万人，年末常住人口692.22万人，其中市区常住人口230.95万人，自然增长率4.69‰。根据《洛阳市国民经济和社会发展统计公报》数据计算显示，近五年来洛阳市区人口数总体呈缓慢增长趋势，自然增长率呈下降趋势。洛阳市近五年来人口的平均自然增长率为5.68‰，按此数据预估，如果不进行撤县设区，洛阳市2025年市区常住人口数难以达到350万人（发展目标）。

随着我国城市化进程的不断加快，撤县设区是政府推进城市化的一种主要方式，它有利于解决城市在发展过程中遇到的经济发展与政府职能之间的矛盾。撤县设区之后，城市建设的投入比例会大大提升，公共设施、社会保障制度等都将会按照市区的标准重新设定，拥有的各项公共资源将比之前更加丰富。当中心城区发展到一定地步，人口会向周边区域分散以此来缓解中心城区的生活压力。另外，副中心城市的建设需要吸引各类人才和劳动力，这些人群中大多为青壮年，人口的流入，人口规模的扩大，人们对住房的刚性需求上升，而流动人力资本对房价具有显著的正向推动作用，流入地区的人口平均受教育年限每增长1年，城市的房价就要提高9.35%。

（二）洛阳市经济发展质量提升

根据洛阳市每年发布的国民经济与社会发展统计公报数据显示洛阳市2010年的全市生产总值为2321.2億元，2018年全市生产总值为4640.8亿元。经过八年的时间，全市生产总值翻了一番。根据洛阳市人民政府官网数据显示，从2015年至今洛阳市全市生产总值和人均生产总值均处于不断上涨的水平，经济发展水平不断提高。经济发展水平的提高会导致物价、人力资本等的同步提升，在一定程度上也影响了洛阳市房价。

根据省委、省政府加快洛阳副中心城市建设工作推进会要求，到2025年洛阳的生产总值要达到8000亿元。虽然2019年全市的生产总值已突破了5000亿大关，但是距离8000亿的目标还有一定距离。要达到这一要求，洛阳市经济必然将追求更高质量的发展目标，但这同时会对房价格造成不同性质的影响。一方面，高质量的经济发展将对房价产生拉动作用;另一方面，高质量的经济发展对房地产行业也提出了新的要求，绿色、智能、新材料、新技术等发展理念应运而生，这些发展理念的运用也会导致房地产成本的上涨，从而导致房价的上涨。

（三）市区边缘地区地价上涨

当城市化发展到一定阶段之后，现有的空间资源已不能满足发展的需求，需要对现有的城市空间进行扩展。撤县设区之后，县城将按照城市化的方式进行管理，所享受的政策也将和市区相同。县城的各项公共设施、福利水平等都将得到进一步提升，当地的地价和房价将同时受到影响。原本的县城变为了市区的外围区域，土地转让价格的标准也会随着经济的发展逐渐向市区标准靠近。但是城镇化带来的人口流动以及人们对住房改善需求的释放，人民的居住需求将是长期存在并且持续升级的，政府为了缓解中心城区的压力，会逐步支持市区边缘地区的楼盘开发。国家土地政策、人均可支配收入、房地产开发企业土地购置价格、人工成本、原材料价格等都是影响房价的重要因素，土地转让价格上涨对房地产价格的上涨具有明显的促进作用，边缘地区大量楼盘的出现都会影响到房价的变化。

三、洛阳房价变动产生的影响

根据以往学者的研究及洛阳市的实际情况，随着国家大力助推洛阳建设中原城市群的副中心城市，洛阳市近几年的房价存在上涨预期，房价不正常上涨将产生一系列负面影响，主要表现为以下几个方面：

（一）影响人口流动及人才吸引

人口的迁移及流动是我国城镇化的重要影响因素，也是一地区经济社会发展的引擎。国外城市发展的经验表明，流动人口中高技能劳动力与低技能劳动力之间形成的互补性可以相互促进劳动生产率提升，为城市发展带来活力源泉。随着洛阳副中心城市建设步伐的加快，国家的各项优惠扶持政策会向洛阳倾斜，城市的各项基础设施也会日益完善，这将会吸引大量的人才往洛阳聚集，为洛阳的发展注入新的血脉。