浅谈房地产征收评估中的难点及其建议

随着社会经济的快速发展，人民的生活质量提高，城市化建设程度加快。由于房地产征收评估在房屋征收补偿中起到了关键的意义， 所以为完善城市建设和社会保障体系，加快城镇化发展，促进社会的和谐发展，合理及公平地解决房地产征收过程中的矛盾成为重中之重。但房屋征收评估过程中的影响因素多，涉及的金额大，衔接的部门多，征收过程复杂困难。且随着城市化进程加深，房屋征收爆发了越来越多的补偿矛盾，且征收矛盾越演越烈。为促进房地产征收评估行业的优化改进，完善房地产征收评估体制建设，就需要对房地产征收评估现存问题进行分析，提出合理化的改进建议。

一、 房地产征收评估现状

房地产征收是指为了公共利益的需要，市、县级人民政府作出房屋征收决定，征收包括国有土地上单位、个人的房屋，并对被征收房屋所有权人给予公平补偿的行政行为。随着供给侧结构性改革的深入推进，经济结构不断优化，对房地产征收估价服务提出许多新的需求，各种“新、奇、特”估价业务不断涌现。在国家相关部门以及工作人员等的共同努力下，我国的房地产评估，经历了20多年的创新与发展的历程，也逐渐走向了正常发展的轨道。然而，纵观我国房地产评估的现状，还存在着一些不可避免的问题，例如征收评估资料收集困难、征收评估机构不当竞争、征收评估专业人才缺失、征收评估机制不完善等问题都是迫切需要解决的。房地产评估现阶段不能完全地适应房地产市场发展的要求，这些问题都制约着我国房地产评估行业的发展。因此，要想把握整个行业的发展规律与趋势， 就必须要正视房地产评估行业的发展现状及现存问题，积极地寻求解决这些问题的对策，尽快缩短与国际之间的行业差距，进一步健全、完善我国现有的房地产评估制度。

二、 房地产征收评估中的难点

1.征收评估资料收集困难。首先，房屋产权资料收集困难。其一，各地的房屋征收项目通常位于老旧城区或偏远郊区，会出现为节约登记费用而未办理产权证的情况。其二，由于继承、赠予等原因，房屋未办理权属变更登记手续。其三，还存在用途、年代、面积等信息不全，后期改、扩、翻建后房屋与原产权证明不一致等问题。其四，房地产交易、收益、开发成本等资料收集困难。因为交易、收益、开发成本等资料难以搜集使估价方法在实际操作中都存在一定障得。征收评估所用方法一般主要是根据当地用途、档次相仿的房地产情况，诸如供求、价格指数与成交量等，以此来进行评判。不过部分区域的房地产市场整体发展程度较低，同时政府方面没有公开相应的数据。与此同时，评估机构的市场调查、分析能力偏弱，这种状况下便会导致因为数据不足而让技术参数方面出现较大的问题。

2.征收评估机构不当竞争。首先，房地产评估机构是需要资质的， 所以现在的评估业务基本上会处于垄断状态，评估机构会直接和征收部门合作，其中存有一定的经济往来，进而让房屋评估的公正性出现问题，被征收者出现相应的损失。除此之外，部分区域虽然有很多估价机构，但是此种状况和其市场发展水平是不匹配的，这样便会出现估价机构抢夺市场份额，很多估价机构还可能会使用低价格策略，比如“恶意低收费”等方式来抢占市场，这样一来，独立、客观、公正的估价原则很难得到保证。再其次，非房地产估价师的股东，也会因为利益等问题来干扰估价活动，造成估价报告质量无法把控的状况出现。这样一来，便会在更大程度上影响房屋征收补偿工作的开展。最后，部分房地产估价机构的资金较少，无法很好地支撑自身的发展。此种状况下，外部环境在进一步恶化，多个估价机构间的竞争也日益激烈，而因为自身能力偏低而无法开展相关信息搜集、评估工作，也会进一步造成评估效果的低下，导致房屋征收评估工作出现相应的问题。

3.征收评估专业人才缺失。首先，单一的资格等级制度遏制了房地产估价师行业整体素质和能力的提高。我国房地产估价人员资格只有单一的房地产估价师资格。单一估价师资格，势必造成估价师没有了更新知识的创新动力。其次，房地产估价师收益得不到有效保障，随着初步评估、正式评估、现场解释到估价鉴定等一系列步骤，房地产估价师的风险在不断增加，可能会承担赔偿责任甚至依法追究刑事责任。再其次，由于参加继续教育的方式较为灵活，职业道德教育的考核缺乏有效的手段，监管缺乏有效的约束机制，继续教育的效果大打折扣。

4.征收评估机制不完善。一方面，关于征收和补偿问题，能否解決的关键便在于补偿金额，而评估值则是补偿金额的主要参考，由此可见，补偿金额和评估值二者间密切相关。所以，房地产价值评估变成了当下征收、补偿工作的关注点。目前在实践中，还存在着房地产征收估值方法不统一，未根据城市房价变化及时调整基准价格等问题。另一方面，在《中国人民共和国城市房地产管理法》中尽管对房地产评估制度的法定地位进行了明确，不过关于房地产评估方面的内容却很少。部分法规当中有谈到关于房地产评估方面的内容，不过无法被当作是评估行为方面的规范与标准。这样一来，因为细则内容的不明确，导致评估人员没有办法很好地展现自身的积极性，相关征收评估工作也无法正常的开展。

三、 房地产征收评估改进对策

1.扩充渠道搜集估价相关基础资料。第一，评估人员需提升和房屋征收部门间的交流水平，多关注产权资料效用，让其提供关于房屋方面的全部产权证明资料，不能遗漏其中相关内容。第二，可借助付费、长期合作等方式，由房地产经济公司处来购置相应的交易实例，获取实际数据。第三，估价人员应具有良好的工作习惯，日常工作中多积累，这样便可以慢慢地构建起交易案例数据库。第四，政府部门应按时公布关于房地产市场的相关统计数据，同时评估机构也应提升和市场调查能力，在综合运用各类数据技术的基础上，明确出评估技术参数。对于行业内部的不同企业，也需提升合作水平，一同构建出房地产信息数据库，推动行业整体的可持续化发展。

2.构造良好竞争环境。第一，建立良性的进入与退出机制。行业协会需按照估价师的具体收入情况来限制估价机构的开设数量，同时可确定出相应的优胜劣汰制度，针对不符合相关标准、具有严重违反职业道德的行为，可直接将其剔除估价行为。对于经营装不佳的估价机构，行业协会方面应采用相关措施，如通过兼并等来确保市场的稳定。由此，估价机构便能够更好地进行平等化、高质量化的竞争，这对于行业整体的健康、持续化发展来讲是十分重要的。第二，可构建技术导向型的专门化估价机构，提高估价的科学性与专业性，可有效避免估价机构为谋求利益而扰乱竞争环境的问题。第三，完善房地产估价行业自律，市场竞争模式下，行业自律便是一类很好地能够维护行业竞争的模式，同时也是行业持续、稳定发展的重要基础。行业协会的管理则是督促行业自律的重要方式。所以，各个区域均应构建起专门的行业协会，借助行业协会管理的方式，设计出统一化的估价技术准则，以此按照相关参数开展估价工作，从而减轻政府的行政管理压力，进一步规范估价机构。

3.加强专业人员培训。随着经济社会的快速发展，人们生活水平提高，房地产估价的地位日益凸显，对于房地产估价师的期望也越来越高。因此，房地产估价师更要注重自身的专业素养与职业道德建设。第一，构建层级化的房地产估价师执业资格制度，提升行业关于相关级别认定方面的执行标准，同时每一级按照年限依次递进，由此来督促估价人员提升自身的专业水平，更好地开展相关房地产估价研究工作。第二，建立收益与风险对应制度，留住优秀评估人才。由于房屋征收评估，评估难度大、技术要求高，职业风险大，这一定程度上打击了房地产估价机构开展房屋征收评估工作的热情和主动性。所以，构建相对完善的评估收费制度，推动收益、风险的相对应发展成为工作的重心。对此，条件较优的区域应首先优化自身的市場竞争机制，根据评估的难易状况、风险水平等进行收费，进而逐步确定出相应的收费标准，为后续工作的开展奠定基础。只有收入、风险彼此对应的行业，人才才会长期发展，对于整个行业来讲也是其持续化发展的重要保证。第三，估价师自身的道德建设水平也是需关注的重要内容，对此，可以建立职责分明的奖惩制度，对于估价师的职业道德建设进行全方位的检查、考核，对于违法违规操作的人员进行严肃处理，并在行业内进行通报批评，行为严重恶劣者可通过媒体披露，对于表现优异者，给予相应的物质奖励与荣誉。只有将诚信作为标准，房地产估价才能减少更多的执业风险，保障行业健康、有序发展。

4.建立完善评估机制。一方面，通过编写房屋征收评估技术指引可以明确规定参数选取标准，统一被征收房屋价值的估价方法，并不断补充各项法律的使用条件。在技术指引确认以后的是不断的更新设计。另一方面，由于法律法规中的规定过于笼统，在实施的过程中难度较大，行政部门应该制定一些新的处理办法，更加有利于评估活动的开展。制定征收补偿方案时，对于一些装饰物品的搬迁补助费、停业造成的损失都要一一明确规定，配套制度的制定要具有科学性和可操作性，才能让评估制度更加完善，有利于我国建设事业上的征收补偿工作。

房地产行业的快速发展对我国社会经济的发展有着促进作用。作为我国房地产行业的重要组成部分，房地产征收评估对我国社会主义市场经济健康、全面发展起到关键作用。在推动房地产经济趋于规范化和稳定化进程中的价值也不可替代。我国房地产征收评估行业虽然发展劲头十足，前景广阔，但在实践过程中还是无可避免得存在着一些问题，比如征收评估资料收集困难，征收评估机构不当竞争，征收评估专业人才缺失，征收评估机制不完善等。房地产有关部门可以从扩充渠道搜集资料，构造良好竞争环境，加强专业人员培训，建立完善评估机制入手，有针对性地改进房地产征收评估中的难点，以促进房地产业快速发展。

（作者单位：山西金大地房地产估价有限公司）