不动产权籍调查与登记“一张图”建设技术研究

向彩云

（三明市测量队 福建三明365000）

1 引言

理清市本级的不动产登记现状，建成高效精准的不动产登记信息系统，统筹推进农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作，建成市直相关部门互通共享的基础数据平台，减少重复建设和资金浪费，推进建立不动产统一登记制度，提高政府行政效能和监管水平，促进经济社会各项事业又好又快发展。

2 技术路线

充分分析实际情况、结合地区多年的地籍管理工作经验，制定工作技术路线如图1。

图1 工作技术路线

2.1 资料收集

收集已有的城镇地籍调查成果、集体土地所有权确权登记发证成果、林权调查工作底图、大比例尺正射影像以及土地、房屋、林权等不动产登记数据库成果数据。

2.2工作底图准备

以大比例尺正射影像图为底板图2，向上依次叠加行政区划图层、地籍区图层、地籍子区图层，为权籍调查提供精确的空间范围参考。

图2 大比例尺正射影像底图

2.3权籍调查成果“落图”

将已有的权籍调查成果(已有的城镇地籍调查成果)中的建设用地使用权图层叠到准备好的工作底图上，对审核无误的调查成果在图中标绘（图3）。

图3 调绘图

2.4不动产登记成果图

将已登记的土地、房屋、林地等不动产的宗地图、栋基底图、林权图进行“落图落宗”（图4），并逐宗与大比例尺正射影像进行比对，按照落宗的具体情况标注正常或异常，特殊情况要进行备注说明，对不动产登记成果进行整合关联表。

图4 不动产登记成果图

2.5不动产权籍调查成果

对于符合不动产登记条件的，开展不动产权籍调查。对于不符合不动产登记条件的，采用航测法进行“落图”，形成包含全部房屋和明显界标物(围墙、篱笆、铁丝网、水沟)的土地房屋现状线划图。房屋等建筑物、构筑物应测量外围界限，并准确表示阳台、室外楼梯、分层等与房产面积计算相关的要素，并完成不动产基本信息的采集。

2.6 权籍调查与登记“一张图”建库

将不动产权籍调查成果及整合的登记成果入库，构建不动产权籍调查与登记“一张图”数据库。

2.7“一张图”成果应用

在地理空间框架提供的基础数据(行政区数据、遥感影像数据、地名地址数据、各比例尺地形数据等)基础上，建设不动产权籍调查与登记“一张图”，为不动产登记发证和国土资源管理提供数据保障。

2.8异常问题研究处理

异常问题研究处理主要是针对数据整理过程中客观存在的各种异常问题，比如房地“落图”出现不匹配、少批多占、宗地相交等提出解决的策略。在权籍调查和数据整合过程中出现的各种异常情况汇总形成问题清单，由局相关科室讨论解决，对于仍无法解决疑难问题提交省上专家讨论解决，若仍然无法解决，则标记为“遗留问题”，待时机成熟后再解决。

2.9其他说明

本不动产权籍调查与登记“一张图”的处理思路及流程，可以适用于林权、农经权数据的处理，在后期这两类数据有成果后，可按照同样的处理方式进行整合和对接，不断的丰富和完善不动产权籍调查与登记“一张图”。

3 权籍调查与登记工作内容

3.1不动产权籍调查

3.1.1符合登记发证条件未登记

积极开展不动产登记宣传，鼓励试点区域内未登记的权利人依法申请不动产登记，尽可能做到符合登记发证条件的全部依申请发证。对所有符合登记发证条件的不动产，应当充分应用已有的相关资料，按照《不动产权籍调查技术方案(试行)》(国土资源部2015年)的要求开展权籍调查，满足不动产登记发证的需要。

3.1.2不符合登记发证条件

(1)土地房屋现状测量。不动产采用航测法进行“落图”，形成包含全部房屋和明显界标物(围墙、篱笆、铁丝网、水沟)的土地房屋现状线划图。房屋等建筑物、构筑物应测量外围界限，并准确表示阳台、室外楼梯、分层等与房产面积计算相关的要素。对于不能采用航测法“落图”的，采用实地测量成果“落图”，但需要在图形的属性中注明。

(2)不动产基本信息采集。在土地房屋现状测量的基础上，进行不动产信息的采集。信息采集需要拍摄不动产的全景照片(反映实际现状和相邻关系)，并采集土地和房屋的基本情况，如宗地房屋坐落、使用人(权利人)、用途、面积等，具体按照《福建省国土资源厅福建省住房和城乡建设厅福建省测绘地理信息局关于农村地籍和房屋调查工作有关问题的指导意见》(闽国土资综〔2016〕217号)中的《土地房屋基本情况表》填写。

3.1.3质量控制

不动产权籍调查成果质量的好坏直接影响数据的使用，不准确、不客观的调查成果无法支撑登记发证及汇总统计的需要。在项目执行过程中要制定切实的质量控制策略，覆盖不动产权籍调查资料收集、底图制作、不动产测量、权籍调查等各个阶段，力求将差错消灭在本阶段，保障不动产权籍调查成果的质量。

3.2不动产登记成果整合

以土地、房产等不动产登记的最小单元为单位进行整理，通过对已有不动产的登记档案、登记簿、权籍图等信息的梳理、补充和完善，整理形成包括空间权籍图、登记簿和登记档案等内容的不动产登记规范化成果。

3.2.1不动产登记成果的图形处理

将已登记发证的宗地图层(包括国有建设用地、集体建设用地、宅基地)、林权权属范围、房屋及其他定着物图层叠加到准备好的底图上。以三元、梅列两区行政界线范围为工作范围，逐个对地籍子区进行核查，具体核查结果分三种情形进行标记。

3.2.2不动产信息整合关联

a.数据整合。通过对整理后的空间数据进行空间参考一致性处理、图层合并、冗余数据剔除、信息补录等操作，形成符合《不动产登记数据库标准》(试行)要求的空间数据以及与之关联的属性数据，并以此为基础进行地籍区、地籍子区、宗地以及建筑物、构筑物等空间数据统一编码；通过对整理后的非空间数据进行数据归并、冗余数据剔除、信息补录等操作，形成与不动产登记相关技术要求以及《不动产登记数据库标准》(试行)要求相符的不动产登记簿。

b.数据关联。将整合后的空间数据和非空间数据进行关联，按照不动产单元编码规则进行不动产单元编号，用宗地代码把宗地和不动产单元进行关联，用不动产单元编号把不动产和不动产权利关联，用业务号实现不动产权利和登记过程的关联，最终形成空间数据、非空间数据关联，历史和现状信息清晰完整的不动产登记信息。

3.2.3质量控制

不动产登记成果整合质量控制主要体现在两个方面：一方面是在数据生产过程中制定严格的质量控制策略，包括制定工作程序，数据整合规则、异常处理机制等；另一方面是在成果检查时采取科学严谨的数据检查策略，包括开发数据质量检查工具进行空间拓扑关系、业务关联关系等检查以及“背靠背”抽查等。

3.3 “一张图”数据库建设

不动产权籍调查工作与不动产登记成果整合工作之间存在交叉，成果互相利用。结合《城镇地籍数据库标准》、《不动产登记数据整合建库技术规范(试行)》、《不动产登记数据库标准(试行)》、《福建省农村地籍房屋调查成果检查验收办法(试行)》等标准规范，构建权籍调查与登记“一张图”数据库，并预留与农村土地承包经营权确权登记颁证成果整合接口。

3.3.1数据库结构设计

按照上述要求，构建图层分层合理、逻辑关系表达准确、信息完备，能够支撑不动产登记与不动产权籍调查更新的权籍调查与登记“一张图”数据库结构。

3.3.2成果建库

按照数据库结构中的分层要求、命名规范、值域表达，对不动产权籍调查成果和不动产登记整合成果进行质量的检查和建库，构建结构完整、信息完备、数据准确的权籍调查与登记“一张图”数据库。

4 结束语

以地理空间框架政务版为空间基准，以最新大比例尺正射影像图作为基础底图，开展农村地籍房屋调查，并将其成果与已登记发证的土地、房屋、林木等不动产登记成果统一“落”到大比例尺正射影像图上，将不动产权籍调查与登记“一张图”建起来，以此为基础整合建立完善不动产权籍调查与登记数据库，实现权籍调查成果与不动产登记业务的无缝衔接，使不动产权籍调查与登记“一张图”用起来、“活”起来，并升级地理空间框架，更好的为不动产登记及国土管理服务。