房地产企业土地增值税清算筹划及风险探讨

胡静茹

摘 要：在我国经济市场不断发展的现阶段，我国房地产行业发展迅速，相对于这个企业来水，土地增值税是其项目开发中主要的一个税种。因此，本文就目前房地产企业的税收筹划以及清算问题给出了相关意见，从而使房地产企业不断优化进步，进而实现经济利益最大化。

关键词：房地产企业;土地增值税;清算;筹划;风险探讨

近年以来，随着国家控制房价上升的趋势相关政策的逐步落实，房地产行业的竞争也越来越大。土地增值税作为房地产行业项目中的一个重要税种，而且我国对房地产企业土地增值税的计算有着一些具体规定。由于房地产行业所涉及的类型比较繁琐，所以土地增值税进行计算时比较复杂，有时也出现一系列亟待调整的问题。为了规避企业风险，房地产企业要有计划地开展纳税筹划工作，从而使房地产企业实现利益最大化，促使房地产企业得到创新发展与进步。

一、土地增值税的特点和清算范围

（一）土地增值税的特点

和其他税种相比，土地增值税具有四个特点：①计税依据是转让房地产的增值额，是征税对象的销售收入，除去成本、费用、税金等金额后的余额。②征税面广泛，只要是发生应税行为的单位为或个人，均要缴纳增值税。③采用超率累进税率，按照累进原则设计，实行分级计税。④按次征收，房地产每转让一次，就取得一次增值额。

（二）土地增值税的清算范围

严格意义上分析，土地增值税清算的范围比较大，对于从事房地产开发的各类商品项目，在满足基本清算条件的时候，都要按照实际的标准办理土地增值税清算手续，其中需注意的一点是这里面包括了没有列入土地增值预增范围的项目。在填写相关申报表之后要及时的向税务机关提供资料，完成接下来的操作事项。

二、清算房地产土地增值税时注意事项

第一，纳税人应进行土地增值税清算的条件。①全部竣工并销售完毕的房地产开发项目;②整体转让未竣工的房地产开发项目;③直接转让土地使用权的项目;④纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目。

第二，主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的条件。①纳税人开发的房地产开发项目已通过竣工验收，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用一年以上的。②在三年预售或者销售时间内并未销售完毕以及纳税人主动申请登记办理税务注销的。③经主管地方税务机关进行纳税评估发现问题后，以为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目。

第三，明确项目收入以及支出成本。转让房地产的收入即与转让房地产有关的经济收益，因此需要针对不同的收入类型来顺利进行土地增值税的清算。核算利益时，要确保相关资料的完整准确性，各份资料要符合国家税法的规定。②清算时收入的确认。对于清算时收入的确定需要从多个方面出发，并且要从两点出发，其一是已经全额开具发票的要按照发票的金额加以确认，其二是对于没有开具发票的那么则需要以交易双方所签订的合同为准进行金额确认。③扣除项目。在扣除项目中所涉及到的内容比较多，其中值得注意的一点是纳税人为获得土地使用权所支付的一系列费用，其中主要表现为以下几个方面：以出让的方式获得土地使用权，然后支付相关费用;以行政划拨的方式获得土地使用权，补交相关费用;以转让的方式获得土地使用权所支付的费用。无论哪一种形式，对于在土地开发或者房屋建造中，需要按照实际发生额做好成本控制，除此之外，相关房地产企业需要严格按照土地使用权支付金额以及成本扣除相关费用。

第四，合理采用筹划方法。目前房地产企业土地增值税纳税筹划时，采用的方法较多，有收入分散筹划、费用迁移筹划、临界点筹划、利息支出筹划等。房地产企业应该根据自己的实际情况，合理选择筹划方法。以收入分散筹划为例，具体方法是在整个房地产中，将可以单独处理的部分分离出来，分次、单独签定合同。例如毛坯房建成后签房屋买卖合同，装修时再签装修合同，纳税人只按照第一份合同上注明的金额缴纳增值税，第二份合同上的金额属于营业税征税范围，达到节税效果。

三、房地产企业土地增值税筹划风险的有效预防

（一）销售定价的税收筹划风险与应对措施

现阶段针对房地产项目，国家已经出台的相关法律法规以及优惠政策，以减轻房地产企业的经济发展压力。但是仍然有许多企业为了增加房地产项目中所得利益，将房地产项目添加到普通标准住宅分类中去，这样的规定并不符合条件，在这种差异下，就会产生税务风险。为了尽可能解决该部分的风险，房地产企业的税收筹划人员需要全面了解并掌握国家的有关政策，根据实际情况编制税收筹划方案并在实践中进行不断优化和调整，同时要合理应用政府出台的各种优惠政策，为企业降低税务负担。从销售的角度来看，房地产的定价越高，就代表着要缴纳越多的土地增值税税额;反之，当销售价格降低时，所需要缴纳的土地增值税税额就会减少。因此在销售定价的过程中，既需要保证房地产价格合理，又需要将土地增值税税额控制在合理范围之内，从而更好的把控风险。

（二）提升土地增值税清算时的把控水平

在房地产企业申报税额的过程中，往往需要设计多种税收筹划方案，随后根据实际情况选择最合理的方案。在各项工作开展之前，税务筹划人员要深入了解土地增值税的特点、内容以及国家的相关政策，尤其是清算时间。该工作的主要目的在于，能够确保各项工作符合法律要求，同时也能够保证房地产企业的经济效益最大化。

（三）做好票据精细化管理工作

在土地增值税清算过程中，往往会包含很多项目，也跟合同、票据资料等有着密切联系，为了尽可能降低该工作在开展过程中遇到的风险，房地产企业的税务筹划人员需要充分意识到票据、合同管理的重要性，并制定科学合理的管理措施，全面提升税务筹划人员专业素质。具体可以从这几个方面进行：首先，房地产企业可以根据实际情况，建立资料清单数据库。近些年我国科学技术发展迅速，信息技术、互联网技术在很多行业都得到了广泛应用，在房地产企业土地增值税税务筹划工作中，也可以应用先进技术。有关人员需要从分意识到先进技术的优势，与此同时，建立信息化的数据管理平台，确保数据收集、整理、分析的科学性和真实性;其次，以计算机技术作为依托，加大资金投入力度，研发清算软件。除此之外，房地产企业还可以和当地税务机关建立合作伙伴关系，凭借信息技术和信息化控制系统，实现数据共享自由化，使土地增值税清算筹划的工作效率有显著提升，消除信息壁垒;最后，要及时更新数据库的各项信息，要培养税务筹划人员发现问题、解决问题的能力，一旦发现异常问题，需要及时进行解决。

（四）做好土地增值税纳税筹划工作

1、筹划免税临界点

在做房地产企业土地增值税清算税务筹划的过程中，要遵守相关法律条例规定，要深入了解该政策中的各项内容，并用于实践中，确保筹划工作符合法律要求。在各项工作开展过程中，可以紧紧围绕20%这个临界点来进行筹划工作，尽可能减少所需要缴纳的土地增值税税额。

2、立项筹划

在项目实施之前，房地产开发企业需要从本质上加以了解，尤其是要明晰分期土地增值税清算与整体土地增值税清算之间所存在的异同点，以项目特点、税收筹划的具体工作内容作为重要参考依据，最终依旧以经济效益最大化、尽可能少的缴纳税额作为主要目的。

3、做好红线外的筹划工作

就目前国家法律层面来看，关于土地增值税的红线外成本还没有完善的规定。想要有效解决这一问题，房地产企业要充分考虑到自身发展特点，从而有计划有条理的开展筹划工作。

四、結语

当前我国经济发展进入到了全新阶段，在我国经济市场发展取得重大突破的时代背景下，房地产企业面临着更为严峻的市场竞争，同时也面临着更多发展机遇。清算土地增值税时，有关人员需要深入了解国家政策的有关要求以及筹划重点，关注税务缴纳的临界点，从而最大程度上降低企业税务负担，在法律允许的范围内，在不偷税、不漏税的基础上，实现经济效益最大化。

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