基于税务筹划的视角探究房地产企业土地增值税中普宅认定对利润的影响

班富越

我国社会经济发展迅速，为房地产行业的发展带来一定机遇。房地产企业开发建设住宅项目的过程中，需要对土地增值税中普宅认定政策进行全面充分了解，做好税收筹划相关工作，享受到普宅免征增值稅优惠政策，降低企业土地增值税税负，为房地产企业创造更多的经济效益。

我国加强对房地产行业调控力度。房地产企业在经营发展的过程中受到各个销售价格的限制，难以有效的保持企业收入持续上涨，同时土地市场化竞争日益激烈，造成房地产企业利润空间缩小。因此，房地产企业需要增强内部控制，严格管理经营成本，做好税务筹划，促进企业利润持续增长。

一、土地增值税税负主要影响因素

（一）清算单位认定

我国相关规定要求清算审核的过程中，需要对房地产企业开发项目是否按照我国相关部门审批、备案的项目为单位实行清算进行全面严格审核。另外，相关部门对于房地产企业分期开发的房产项目，需要对其是否按照分期项目为单位清算，进行严格审核，同时对于不同种类的房产项目工程，需要对其是否对增值额、增值率和缴纳土地增值税分别计算，进行认定。但是，我国没有明确国家具体哪个部门负责相关工作，并且没有制定具体的规定。同时，我国地域辽阔，各个区域的相关规定不统一，具有一定的差异性。通常情况下，我们对于清算单位划分的依据主要是发改委立项、建筑施工许可证和工程规划许可证等。

（二）成本分摊

我们从法律法规上进行分析，土地增值税的分摊原则，相比较于房地产企业所得税更加粗放。因此，土地增值税为成本分摊留有一定的空间，同时各种不同类型的清算单位中对于土地成本普遍都是依照占地面积进行分摊，部分清算单位的成本分摊依照建筑面积法实行分摊。另外，不同类型房地产分类之间需要进行分摊的土地、基础设施、公共配套设施等共有成本、房地产项目中车位的成本分摊等，采用不同成本分摊的处理方法对于土地增值税清算具有重要的影响。

（三）房产分类

相同的清算单位对于房产分类，通常情况下二分法是常用的政策规定，主要清算过程中需要依照普通标准住宅和非住宅类型进行房产分类，或者采用三分法的政策规定，主要按照普宅、非普宅、非住宅类型进行房产分类，对增值额和增值率进行分别计算，根据相关内容进行土地增值税的申报，同时需要注意增值额在不同清算业态中不能相互抵消。

二、土地增值税对项目利润影响

土地增值税在房地产企业整个项目全周期中产生重要影响，同时税收金额在全部应纳税中占据三分之一以上的比例。因此，房地产企业的利润受到土地增值税的影响，需要财务负责人加强土地增值税的管理。我们根据X项目为例进行分析，项目是营改增的房产老项目，增值税率是5%，全周期土地增值税情况在预售阶段的土地增值税是26917万元，在清算阶段的土地增值税为82600万元，该项目的全部税费主要是土地增值税占据33%的比例，流转税占据21%的比例，企业所得税占据38%的比例，其他合计占据全部税费比例是8%。我们根据实际案例进行分析，可以明显的看出项目强酸阶段中土地增值税具有巨大的税款支出部分。因此，房地产企业财务负责人需要加强土地增值税管理，做好清算筹划，为房地产企业创造更多的利润。

三、普宅认定对土地增值税筹划的作用分析

现阶段，我国房地产市场的竞争日益激烈，房地产企业逐渐减少了土地增值额，同时我国政府对房地产企业建设普通标准住宅提出了更加严格的要求。因此，房地产企业在普宅建设的过程需要加强土地增值税筹划工作力度，对如何做好清算筹划进行高度重视。我国相关土地增值税的条例中明确规定了纳税人建筑普宅进行出售时，增值额低于扣除项目金额的20%，可以免征土地增值税。因此，普通标准住宅对土地增值税的税负具有重大影响。我国各个地区对于土地增值税的相关内容存在一定的差异性，需要结合各个地区不同的规定，对土地增值税中的普宅认定进行有效研究和分析，全面分析房地产企业土地增值税中普通标准住宅认定对利润的影响。房地产项目在成本不会产生变化的基础上，提升房产销售价格不一定就会实现净利润的提升。房地产项目收入提升造成普通标准住宅的增值大于20%时，不能享受免税优惠政策，在这种情况下土地增值税的增长就会造成净利润呈现出下降的趋势。因此，房地产管理人员需要对普宅进行定价的过程中，需要对普通标准住宅的相关因素进行全面综合性的考虑。普通住宅在免税的效应影响下，会产生房产售价无效上涨的现象。

房地产企业对于普宅售价不变时，建筑成本增加不一定会造成净利润的下降，在这样的情况下，当成本增加会造成普通住宅出现免税效应，就会产生成本增加，净利润上升的现象。因此，房地产企业管理人员对成本费用进行压降的过程中，需要对普通标准住宅的成本专属化进行足够的关注，不能出现普宅成本过低，防止征税，同时不能过高，促进非普宅成本分摊的最大化，防止全盘成本节约在无效区间。

四、管理建议

房地产财务管理负责人需要对普通标准住宅的免税效应进行全面了解，在普宅免税效应的影响下，具有收入无效上涨和成本无效降低区间。因此，房地产企业土地增值税中的普宅认定对利润产生较大的影响。房地产企业管理人员需要重点关注税务管理，享受到普通住宅免征增值税优惠政策，为企业带来更多的利润。

（一）房企项目产品设计管理

房地产企业相关管理人员需要在项目工程获得的初始阶段，需要对产品的种类设计面积对税筹的影响进行全面考虑。项目负责人员需要对当地普通标准住宅认定的实际要求和标准进行研究和分析，根据当地的实际情况，掌握对项目面积、定价和容积率等多个方面的要求。项目设计人员对具有产品进行设计的过程中，需要对普通标准住宅免税的实效性进行考虑，在房屋户型设计规划的过程中尽可能的防止项目处在普通标准住宅和非普通标准住宅临界点，造成企业不能有效的享受到普通住宅免征增值税的优惠政策，增加房产项目的成本，降低企业的实际利润。

（二）加强成本分摊管理力度

我国关于土地增值税的相关条例和实施规则对于分摊原则比较粗放，为房地产行业成本分摊产生一定的筹划空间。房地产企业项目相关财务负责人对当地税务部门的相关政策进行全面分析和总结，选择最合适的分摊措施，比如房产项目占地和实际建筑面积、专属成本归集等，采用测算比较的方法。财务管理人员选择科学有效的分摊措施，能够促进企业普通标准住宅有效享受到免税优惠政策，为房产企业创造更多的经济效益。

（三）项目销售定价管理

房地产企业对于项目预售定价的过程中，成本部门需要提供科学有效的项目成本计划方案，销售部门制定合理的拟售信息数据，税务管理人员根据成本部门和营销部门制定的具体计划和信息数据出具定价建议，对收入无效增长区间进行明确，促进房地产企业普宅建设项目 充分利用税收优惠政策，实现企业项目最大化利益。

（四）充分利用税收优惠政策

房地产企业财务管理负责人需要合理利用税收优惠政策，为企业创造更多的利润。比如房地产企业开发销售普通标住宅的过程中，在增值额低于扣除项目金额的20%，就会享受到企业免征土地增值税，需要财务管理负责人应用优惠政策时需要单独会计核算普宅。另外，房地产企业开发房屋项目的过程中不但有满足普宅要求的房屋，还有不满足普宅实际要求的房屋，企业财务管理人员在这样的情況下需要在规划项目方案的过程中测算土地增值税，制定最合适的纳税方案。

房产企业要对土地增值税税收费用进行重视，制定明确的筹划目标和工作计划，保证工作开展的有序性和有效性，在税收出现问题的时候能够及时发现，采用针对性的有效措施进行妥善处理。土地增值税对房地产企业缴纳税费具有直接决定性作用，房产企业建设项目工程之前，需要工作人员结合自身的工作经验，同时结合行业的税收情况对房产企业支出收入进行科学合理的预测。房地产企业进行项目开发可以采用多种不同的建立形式，如代建、自建和合作等建房形式。房产企业可以对明确销售的房屋悬着代建的建房形式，自身转变成项目的承包人，可以免交土地增值费用。另外，项目合作建房册正中有规定合作建立的房屋依照比例使用，可以免缴土地增值税。管理人员在房屋开发阶段，结合建筑的实际情况明确房屋建筑形式，减少土地增值税缴纳费用。

（五）增强发票管理

房地产企业在经营发展的过程中需要对财务人员、销售人员和管理人员、工程施工等涉及多方面人员进行土地增值税相关知识内容的培训。基于税务筹划的视角下，房地产企业财务管理人员需要对发票加强管理力度，对国家相关政策规定的发票管理规定进行全面分析和了解。财务管理人员在发票收取的过程中需要对发票的备注栏进行明确，在备注栏中计入建筑服务发生地的名称和项目名称。发票的备注栏中没有相关记载，或者记载的内容不符合相关规定，在这样的条件下发票金额不可以计入到土地增值税扣除项目的金额中。发票管理和土地增值税扣除项目的计算具有紧密联系。因此，财务管理人员需要重视发票管理，解决增值税进项税额的抵扣问题。

五、结语

基于税务筹划的视角探究房地产企业土地增值税中普宅认定对企业利润产生较大影响，企业财务管理负责人员在日常工作中要充分发挥岗位职责，加强内部控制管理，严格控制成本费用，对税务筹划工作进行足够重视和关注，做好相关工作，充分合理享受普通标准住宅免征增值税优惠政策，为房地产企业创造更多的经济效益，实现企业利润持续增长。

（作者单位：广西广投智慧健康投资有限公司）