后疫情时代对房地产评估模型的改进研究——以市场法为基础

□吴 倩

(山西金融职业学院，山西 太原 030008)

新冠疫情不可预料的出现，对我国经济发展造成了重大冲击，特别是房地产业深受影响[1]，居家隔离、售楼处关闭、销售受阻、居民消费观念改变、房地产企业纷纷让利，对房价影响颇大。国家统计局数据显示，2020年全国房地产开发投资和销售情况自1—2月份下降到最低点，3月份以后随着新冠疫情的逐步控制，逐渐复工、复产、复学，于年底(截至11月份)开发投资同比增长6.8%，销售面积和销售额分别同比增长1.3%和7.2%。随之，进入了后疫情时代。在这个时代，虽然我国经济逐渐好转，但是新冠疫情带来的影响是长远的。

于房地产行业而言，其价格的客观公正是房地产业可持续发展的重要表现，而对房地产价值进行评估能更好地反映房地产价格，以作为房地产企业定价的依据。市场法由于其公允性、实时性、替代性等特性，成为房地产评估的主流方法，更容易被信赖和接受[2]。在评估时，对其影响因素的选取是至关重要的，除交易情况、交易日期、个别因素和区域因素等常规因素外，本文着重考虑后疫情时代对房地产价值的重要影响，增加了由于“新冠疫情”引起的实时因素，从而对房地产评估模型进行研究分析并改进，使得评估结果及时可靠。

1 相关概念

1.1 市场法定义

市场法是指在评估房地产价值时，找寻市场上近期出售的与所评估房地产相同或类似的房地产作为参照物，根据当下经济形势，结合房地产自身特征，选择影响较大的一些因素，再依据替代原则，将参照物与所评估房地产就影响因素一一进行比较分析，并在其交易价格的基础上进行差异调整，以估测所评估房地产在评估时点价值的评估技术方法。

1.2 市场法评估原则

替代原则作为市场法的核心原则，要求估价结果与类似房地产在同等条件下的正常价格不明显偏离。也就是说，在同一供需圈内，相类似的商品，应具有相近的价值，才符合市场环境的要求。然而，由于不同的房地产有其独特的风格，使得在市场上很难找到完全相同的房地产，因而在实际评估时认为具有相似效用的房地产其价格接近。

1.3 市场法的评估前提

市场法作为基本评估方法， 在评估房地产时，一个充分、活跃的资产市场会保证房地产交易频繁进行，获取与所评估房地产相类似的参照物就相对容易。另外，评估时所需要的因素参数、指标均可以直接从市场中获取，评估结果更能反映房地产的实时价值，易于被公众理解和接受。

1.4 市场法评估因素选择

选择市场法对房地产价值进行评估时，要受多种因素的共同作用。这些因素包括实体因素、地理因素、经济因素、销售时间、销售价格等常规因素，还应该根据当下形势，考虑实时因素。市场法是基于市场环境所产生的评估方法，在使用时必须与当下市场环境高度吻合，才能降低评估对象和参照物的差异，使评估结果更加可靠，更能被整个市场所认可。

1.5 市场法评估模型

市场法要在选取好评估因素的前提下，将所评估的房地产与参照物就评估因素逐一进行比较，得到两者的修正系数，以参照物的交易价格为基准进行修正，以此得到评估房地产的价值。其基本模型为：

评估房地产价值=参照物成交价格×各个修正系数的连乘积

2 后疫情时代对房地产业的影响因素分析

房地产市场作为经济环境的一部分，对房地产价值的评估必然受当下市场状况的影响。新冠疫情暴发给房地产企业带来严重冲击，房地产现状不同往日，从而引出由于疫情引发的种种因素[3]。

2.1 后疫情时代房地产现状

2.1.1 回归刚需，减少投资

新冠疫情的出现，使得人们收入能力普遍下降，加之“房住不炒”政策的实施，投资房地产的人数锐减。就目前二手房交易现状而言，很多地区二手房挂牌量与去年底相比，普遍上升了25%以上，并且均价都有所下降，表明很多人对手里现有房产急于出售，不再投资。近一年来，笔者调研了全国将近200个售楼处，咨询销售人员后了解到，近来选择买房子的顾客大多是住房需要，是其名下的首套房产，都是刚需。而考虑到医疗、交通等水平，只有极少数有能力的人对核心一线、二线城市的房子产生投资偏好。此外，中国社会科学院农村发展研究所发布的《中国农村发展报告2020》指出，预计到2025年，中国城镇化率将达到65.5%，保守估计新增农村转移人口8000万人以上。庞大的新增城镇人口必然会对房地产刚需市场起到一定的带动作用，而新增群体当中绝大多数人口对其收入敏感性较高，可归类为风险厌恶者，受到新冠疫情因素的负面冲击，风险增加，必然会对房地产投资市场的信心大减。

2.1.2 房地产市场规模下降

由于新冠疫情的影响，房地产市场未来十年将会有很大的变化。据统计，2020年1—11月，新房成交量处于2015年以来同期最低位，笔者认为未来十年都将会一直下降。对此数据的预估，很多大型房企，比如恒大、万科等也是认同的，保利地产更有文件提及，楼市已经进入巅峰时刻，未来十年，中国房地产市场规模将下降在10万亿左右，而2019年中国房地产市场规模为22.3万亿，可能会萎缩将近一半。

2.1.3 优质房地产企业营运而生

“危”“机”相伴相生，新冠疫情产生了“危”，从而给优质房地产企业迎来了“机”。人民法院公告网公布的信息显示，2020年全国共计有408家房企破产，一些大中型房企亦时不时传出诸如债务违约、管理层被带走调查等负面消息。新冠疫情的出现，是对房地产企业的考验，在后疫情时代中脱颖而出的房地产企业一定是在回款能力、资金储备、应急水平处理、营销模式等方面能够站稳脚步的企业，可以在面对困难时，抓住机遇，迎接挑战，彰显出其综合实力，给消费者带来较大的安全感和信誉度。

2.1.4 消费者购房偏好发生变化

对房地产价格因素的敏感程度来说，供给端远远比需求端要敏感得多。贝壳研究院的一份调查数据显示(见图1)，在后疫情时代，比起以往消费者对户型和地理位置的偏好，消费者更加期待具备高品质物业服务的楼盘，更加青睐于低密度的小区，更加喜欢优雅舒适的自然环境，以减少人员聚集、增加室外活动空间、提升生活品质。并且新冠疫情等公共卫生事件或其他紧急事件的发生对小区居民会产生很大的影响，房地产企业对房地产的未来规划中提高应急响应能力和治理能力、配套智能化基础设施，成了在后疫情时代、房价下降时期，提升房地产自身价值、对外宣传、提振房价的重要手段。

图1 新冠疫情时期买房和换房消费者购房付费意愿分布(数据来源：贝壳研究院)

2.2 后疫情时代房地产影响因素分析

2.2.1 供给因素分析

(1)物业的服务质量[4]

新冠疫情发生后，优质的小区物业对于防控疫情传播的作用凸显出来。通过提前预防及时排查，实行规范化、人性化服务，比物业管理相对较差以及没有物业管理的小区更加让消费者感到安全。如果说非典触发了第一次居住消费偏好变化，即通风透气好的板楼成为好社区的重要标准，那么新冠疫情或触发第二次居住消费偏好变化，即“好社区”从硬件设施的完备度转向软性的社区服务。因此物业的服务质量成为购房者参考的重要一环。

物业管理作为房地产开发的后端服务，从房地产生命周期来看，物业管理所提供的维护、养护、管理等一系列服务占据了整个房地产生命周期的90%以上。房地产企业与优质物业公司合作，必然会提升其房地产价值，即物业完善的楼盘则房地产的估价较高，物业匮乏的楼盘则价值相对较低。

(2) 小区环境

新冠疫情过后，楼市的区域布局将出现调整，重要的区域市场更多地集中于政府治理能力相对较好，营商环境稳定，医疗、教育、养老等民生服务有保障的城市。同时，由于新冠疫情影响，居民购房意识发生转变，更加注重购买居住条件较好，空气清新的远郊房源，较排斥市中心的楼盘，绿色和健康住宅将升温，环境越优美舒适的楼盘则房地产估价越高。

(3) 医疗资源

受新冠疫情影响，人们更加注重自己的身体健康，“预防大于治疗”成为目前趋势，医疗资源较好的楼盘更受消费者的青睐。另外，新冠疫情对老年群体影响最大，老年群体如何及时进行医疗介入成为当下应该解决的难题。社区医院和家庭医生的配备会提升房地产的价值，这是房地产企业提升定价的新思路。因为有积蓄购置房产的人群以中老年人为主，则健康因素成为其主要考虑因素。因此，医疗资源较好的房产则估价较高。

2.2.2 需求因素分析

(1) 个人存款

新冠疫情隔离期间物价有所上升而收入减少，大量企业纷纷裁员乃至关门，并出现少发或不发工资现象，“存款有多少日子就能过多好”成为时下共识，购房者对贷款买房的热情急剧下降，先存款后买房的想法成了主流之一。中指研究院的一份调查数据显示(见图2)，大部分消费者会推迟买房计划。这就造成了房地产市场被迫通过降价或给予各种优惠来吸引消费者的购买欲望。

图2 受新冠疫情影响是否推迟置业计划调查(数据来源：中指研究院)

(2) 制度政策

由于新冠疫情对房地产企业的冲击，国家陆续出台房地产相关政策。提供税收优惠政策、鼓励租售并举、降低居住证办理门槛、调整公积金贷款的利率、对农民工购房进行补助、在热点城市推共有产权住房试点等各项举措，均是旨在引导人们买房、增加消费者购房信心、激发民众的购房需求，从而帮助房地产企业减轻生存压力，这些政策，将会抑制房地产价格的降低。

后疫情时代房地产供给端因素和需求端因素对其价值的影响高低，详见表1。

表1 后疫情时代房地产影响因素与房地产价值相关性分析表

3 后疫情时代对房地产价值评估模型的改进

运用市场法对房地产进行评估[5]，需要搜集较多的可比交易实例(即参照物)，并对所选择的参考实例进行因素调整，最终得到所评估房地产的价值。后疫情时代，在原市场法评估模型的基础上，专门增加“新冠疫情”这个实时因素，作为评估模型的一项修正系数，从而对房地产价值评估模型进行改进。

3.1 评估因素的修正

3.1.1 一般因素修正[6]

(1)交易情况修正

房地产处于不完全公开市场中，且具有独一无二的特殊性。因此运用市场法对房地产进行评估时，需要将可比实例的交易情况进行修正，以最大可能地去除由于个别性所产生的价格差异，使其接近正常价格。若以评估对象的交易情况设定为 100，当交易情况发生变化时，其系数调整 1%～3%(根据当地房地产市场状况得出具体比例，系数调整比例过高将影响精准度，过低会失真，以下因素调整比例雷同，恕不赘述)。

(2)交易期日修正

可比实例的交易期日与所评估房地产的评估基准日会有一段时间差。在此期间，市场经济环境可能会出现变动，导致房地产价格受到影响。因此，需将交易实例价格修正为评估基准日的价格。

(3)区域因素修正

区域因素包括房地产所处的地段繁华度、交通便利度、房子朝向、城镇规划、土地使用限制等因素。本文设定待估对象的区域因素值为 100，比较评估对象与可比实例的具体条件，可比实例优于评估对象的进行正修正，反之，则为负修正，最终得出各因素对应的修正系数，系数调整范围以1%～3%为宜。

(4)个别因素修正

个别因素包括土地形状、土地质量、土地面积、光线通风、外观装饰、 内部情况等因素。本文设定待估对象的个别因素值为100，比较评估对象与可比实例的具体条件， 可比实例优于评估对象的进行正修正，反之，则为负修正，最终得出各因素对应的修正系数。由于个别因素存在较大的差异性，为了保证评估结果的精确度，结合实际，该系数调整范围以2%～5%为宜。

3.1.2 “新冠疫情”因素修正

本文设定待估房地产的评估因素值为 100，比较所评估房地产受疫情的影响程度，对所选取的可比实例(即参照物)进行修正，修正系数根据可比实例的具体条件来抉择，综合考虑物业的服务质量、小区环境、个人存款、医疗资源、制度政策等五种因素，选择合适楼盘进行可比分析，将差异进行量化调整，具体调整方式如下：

(1)物业的服务质量

将物业的服务质量分为优秀、一般、较差三个等级，根据具体房地产情况，并结合评估师的经验判断(以下因素判断方法雷同)，以评估对象物业服务质量为100，每相差一个级别，指数相应修正1。

(2)小区环境

将小区环境分为好、一般、较差三个等级，以评估对象小区环境为100，每相差一个级别，指数相应修正1。

(3)医疗资源

根据医疗资源情况分为完备、基本完备、不完备三个等级，以评估对象享有的医疗资源为100，每相差一个级别，指数相应修正1。

(4)个人存款

将个人存款量分为较多、一般、不足三个等级，以评估对象所在区域民众储蓄率为100，每相差一个级别，指数相应修正1。

(5)制度政策

根据制度政策现状分为非常积极、较为积极、谨慎三个等级，以评估对象所在区域的制度政策力度为100，每相差一个级别，指数相应修正1。

综合五种因素考虑，将波动幅度控制在5%以内，从而得出“新冠疫情”因素修正指标(见表2)。

表2 后疫情时代房地产影响因素差异调整分析表

3.2 评估模型的改进

P=P’×A×B×C×D×E

式中：P——被估房地产评估价值

P’——可比交易实例价值

E——“新冠疫情”因素修正系数(见表2)

3.3 确定评估结果

根据市场法原理，一般要选择3～5个可比交易实例作为参照物进行修正。在选择时，要综合考虑一般因素和“新冠疫情”因素，筛选出与所评估房地产相近的一些房产，将因素差异分别控制在上述调整范围内，使得评估结果更加可靠，从而得出多个被估房地产价值，最后采用简单算术平均或是加权算术平均法，剔除异常因素，确定最终评估结果。

4 结语

房地产作为重要的生产要素，对促进市场经济的发展有着关键作用。然而，房地产评估过程中，由于其本身较为独特，在对可比实例进行筛选时，难度较大，往往可以收集到一些具有相似性的房地产，但缺乏相近度，使得评估结果有一定的偏差，这就要求在选取评估因素时，数量需多、质量要高，评估因素的相近度越高，结果就越公允。并且评估因素调整指标多为经验判断，需要询问房地产专业人才得以确定调整比例的具体值。

在对房地产价值评估的过程中，客观准确及时地确定调整因素是工作中的一个要点，只有实时地构建合理的评估模型，才能真实体现房地产市场现状，避免出现乱标价的现象，从而将房地产变为刺激经济的手段。本文根据当下形势在市场法评估模型的修正因素中专门增加“新冠疫情”这个影响因素，较为全面地分析了后疫情时代对房地产价值的影响，使其价值更具有实时性，能够更加公允反映被估房地产的价值。