公共卫生事件下房地产市场的分析研究——以扬州市为例

王 翠 沈敏轶 何 莉 王浩懿 付康博 扬州大学

引言

房地产市场的发展一定程度上反映了国家经济状态，它对某些地区的发展和整个国民经济具有强大的倍增效应，它也能用作经济各个层面的强有力的监管要素。研究房地产市场发展的内部规律需要总结分析房地产市场的现状及其发展历程。同时，研究房地产市场在国民经济体系中的地位及其相互作用，寻求到其调控的有效手段也尤为重要。

一、重大卫生事件冲击下房地产市场经营状况

公共卫生事件的发生对房地产市场有着不可忽视的影响，同时国民经济也不容乐观。从2020年的重大公共卫生事件的发现，整个黑天鹅事件时期，楼市面临了显著的销售淡季，房地产行业也顺势进入暂休模式。扬州市作为三线城市也受到了一定程度的影响，但通过严格的防护措施和政策调整，到目前房地产市场已经恢复稳步上涨趋势。

据统计，2019年12月底至2020年2月初期间，全国近30个大中城市的商品房成交面积与2019年相比下滑了81%，而2019年成交面积为19.55万m2，远低于2018年的7.61万m2。如图1，全国百城从年初到年末，只有2月环比为负数，达到-24%，显而易见，在感染情况最严重时期的房地产市场受影响最为严重。相对于扬州，从整体趋势上看，2020年2月份的环比增长由1月的45%降至16%，也是整个上半年环比增长最小的一个月。

图1 2020年全国、扬州市房地产样本均价

扬州作为旅游城市，房地产市场受到此次国际卫生事件的影响尤为明显，2月新房无供应面积，销售面积0.82万方m2，环比下跌96.62%，同比下降88.82%。截止2月25日，扬州市商品房成交65套，成交面积0.82万平方米，环比-96.62%；商品住宅和商办市场环比分别为-96.07%、-98.36%。这直接显示出扬州新房市场受此次卫生事件影响业绩惨淡。据统计，3月扬州不同区域二手房均价有涨有跌，基本属于健康状态，其中98个小区中，挂牌均价上涨的小区54个，下跌的小区为44。国内的感染人数得到控制后，12月底扬州一口气推了32块土地，并且很快被拿下，扬州最高的楼面价已超过14 000元/m2。从扬州这次密集供地可以看出房企拿地意愿是比较强的，所以房市整体还是比较乐观的。

二、房地产市场影响分析

此次卫生事件期间商业房地产行业受社会以及其他不确定因素影响而被迫要求关闭，如酒店和零售商。由于这些企业通过面对面直接向客户提供服务，卫生事件的防控提倡减少人与人之间的接触，因而必须关闭。面对这些消极影响，如果没有好的解决方案，将会使商业房地产行业创造更高的空置率。由于房地产估值的下降，商业投资者想要在贷款市场上获得资金变得越来越困难。上市房地产公司的股价下跌，导致资金流动性进一步枯竭。

此次卫生事件对房地产市场冲击很明显，此期间大多数地区的售楼处和房屋中介机构关闭门店暂停销售了活动。由于2020年2月受感染人数暴增，对部分二、三线城市的返乡置业销售产生极大遏制，因此房地产销售几乎处于停滞状态。

在此次卫生事件期间，中国政府通过及时宣布各个社区确诊病例的信息，人们在了解到这类传染病的高感染率和死亡率情况下，居民会因害怕感染的风险而选择居家隔离，对线下的住房销售起到极大遏制型。钱先航[4]等人推测，风险期望可以降低社区房屋的价值，然后降低房价。在一些感染率较高或医疗条件较差的地区，患者的风险感知就会较高，这也是为什么此次卫生事件对房价的影响在感染水平较高或病情更加严重的地区的影响更为明显。从扬州市2020年2月房价环比增长为正值而全国房价环比已经为-24%，由此也能证实了受此次卫生事件影响较小的二三线城市房地产市场受到冲击的程度相对于一线城市要小。

三、促进房地市场稳步增长的建议

(一)规范金融市场

构建房地产金融风险防范体系。房地产是一个高度注重资产的行业，与金融市场高度相关。随着市场供求关系的变化，政府需要制定相关政策，解决经济下行压力下导致的房地产市场金融风险的激增。必须远离系统性的金融风险，建立全面的房地产监测机制对全方位监控房地产金融风险很必要扩大多元化的融资渠道。目前，国内房地产获取资金的主要渠道是商业银行贷款。政府应支持和扩大房地产市场的直接融资，帮助企业在债券市场进行直接融资，以此分散房地产风险，降低银行压力，扩大募集资金的渠道。

此外，原有关房地产金融市场的法律法规容易落后，所以需要进一步完善房地产金融法制，从多方面考虑房地产市场的经营和发展。

(二)房地产企业发展

在重大卫生事件发生时期，通常会采取紧急关闭售楼部的决策，这对房地产企业有着沉重的打击，于是开创线上的售楼服务平台成为各大房企的大趋势，远程工作成为了一个普遍现象，所以企业在未来应更加重视家庭办公的实施。在科技新时代下，充分利用好5G、VR 等新技术的发展趋势，打造一个完善的线上看房、选房、购房流程平台并积极向客户宣传和推进，通过线上的销售展示平台，培养用户线上购房习惯对未来的房企发展有着重要意义。

为应对市场对高质量办公和住宅以及专业化管理的需求，房地产公司未来几十年面临的重点挑战已不再是定量扩张，而应是基于人的生活办公活动区域的改善。此外，房企内部组织管理也是企业发展的关键要素，建立雇主和雇员之间良好关系也很重要。员工是组织的资产，通过使员工工作生活的需求得到满足，企业可以更好地实现其短期和长期目标。在面对重大卫生事件的情况下，员工的工作、生活受到阻碍，管理层不仅应该深入关注员工在危机时期的生活，还要关注后续的员工需求。因此房地产企业在发展的过程中，也要充分考虑到人的因素。

(三)其他方面对房地产市场的推进

建筑行业的发展对房地产市场也有较大的影响，住建部于2016年发布了《关于推进建筑信息模型应用的指导意见》和《2016-2020年建筑业信息化发展纲要》，此后许多城市也开始大力推进BIM技术应用，可以看出信息化建设对于当今的建筑业发展极其重要。基于装配式建造速度快、受气候条件制约小、节约劳动力、可提高建筑质量并且保护环境等优势，装配式建筑行业也成为发展的方向，它可以将建筑设计标准化、部品生产工厂化、现场施工装配化、过程管理信息化、建筑装修一体化，我国目前在装配式建筑上还有较大的发展空间，因此应鼓励支持基于信息管理的装配式建筑的发展，并实施相应的扶持政策，促进建筑业的发展以此推动房地产市场稳步前进。其次，政府应重视园区特色和城市运营的打造，运用科学的发展观推进房企发展。

四、结语

房地产市场依旧作为国民经济的命脉，受到政治、经济、社会等诸多因素的影响，通过对扬州市的房地产市场的分析，可注意到这种重大卫生事件对房地产的影响尤为明显。秉承着“房住不炒”的观念对房地产市场进行合理高效的发展，通过总结分析过去的重大卫生事件对房地产市场产生的影响，做出一些风险应对策略对今后房地产市场稳健发展有着重要意义。