基于GIS技术的大型综合超市选址研究

姜传旭

摘 要：大型综合超市（GMS）的选址是一项重要的长期决策，关系到未来的经营成败。本文以青岛市崂山区金家岭片区为例，结合其控制性详细规划和实地收集的数据，尝试用GIS技术在片区内为大型综合超市选取最佳区位，以期为超市选址提供借鉴和参考。

关键词：大型综合超市;选址;GIS;商圈

中图分类号：F721.7 文献标识码：A 文章编号：2096-0298（2021）03（a）--03

大型综合超市是零售业态主要的增长点之一，选址是其成功经营的关键因素。崂山金家岭片区是青岛金融体系的核心，大量零售企业密集入驻，本文尝试利用地理信息系统（GIS）在金家岭片区进行超市选址研究。

1 大型综合超市发展现状

大型综合超市是一种以销售食品、生鲜、日用品为主，主要满足人们日常生活需要的零售业态。其营业面积大多在5000平方米以上，设立在商业中心或住宅区周围，其批量进货、连锁经营等特点能够形成成本优势，故大型综合超市一直是零售业态的一个主要增长点。虽然面临线上零售和直播经济等新业态的冲击，但其销售额增速仍仅次于购物中心，远高于其他业态。

2 选址的重要性

首先，超市店址的选取是一项重大决策。因为店址一旦确定，就会成为持续经营的硬件设施，且选址上的失误在后期无法纠正和弥补。

其次，超市的位置也是决定经营方针的主要根据，企业要考虑整体网点布局的位置不能太过密集或稀疏，即现在的选址将会影响以后的竞争战略和商业布局。

最后，选址的不同意味着目标市場和目标群体的不同，影响本超市在消费者心目中的形象和定位。例如，处于中心商务区和城乡结合部的大型综合超市给消费者的直观感受是不同的。

3 影响选址的主要因素

3.1 人口状况

人口状况是首要考虑因素，主要有以下几点：第一，人口规模和密度。较大的人口规模和密度通常意味着较高的需求水平和潜在顾客。第二，居民的收入水平。该因素影响其消费能力和本区域内销售额的上限。第三，家庭结构。组成家庭的人口特征不同，其消费特征也不同，例如一对新婚夫妇与一个三口之家的日常需求存在差异。第四，人口结构。以年轻人为主和以中老年人为主的社群在需求特点上同样具有差异。

3.2 交通状况

交通状况也是一项重要考虑因素，主要有以下几点：第一，交通便利性。该因素直接影响顾客购物的时间成本和到店频率。第二，道路规划。选址是一项长期决策，未来的道路优化、拓宽等计划也会影响超市将来的经营状况。第三，地形特点。例如道路交汇点能够提高店铺的可见度，增加消费者到店购物的次数。

3.3 现有商圈

店址所处的商圈也需考虑，主要有以下几点：第一，所处商圈的饱和程度。若现有超市的供给超出本地区现有的需求水平，则新店铺较难生存，反之则还有潜在的需求未被满足。第二，所处商圈的差异性。若本店与其他店铺在商品种类、价格高低和顾客体验上无差异性的话，则容易陷入同质化竞争的困境。第三，所处商圈竞争者的能力。即竞争者提供商品和服务的种类，其市场占有率和营销策略等。

4 崂山区金家岭片区概况

金家岭片区隶属青岛市崂山区，面积约23平方千米，常住人口约20万，北起辽阳东路，南到海口路，青岛市政府2012年作出战略决策，要将本片区建设为金融核心区，该区域现有金融及类金融企业近1100家，大型商业综合体6个。

随着近年来常住人口数量增加，居民平均购买力也不断提升，一批大型商超开始密集进驻，金家岭已经成为商家必争之地。可以预见，金家岭片区未来将会是商圈竞争的焦点所在，所以在这里进行选址研究十分有必要。

5 基于GIS平台的大型综合超市选址实证分析

5.1 数据的准备工作

5.1.1 土地规划信息

根据本区域的控制性详细规划图，本区域的用地类型中可以建设超市的地块为商业用地、零售商业用地、商业商务混合用地和商住混合用地，所选地址应当落在这些地块内。将控规图导入到GIS工作空间中，根据对地块的划分和不同的用途，对片区内的土地块进行矢量化并建立“用途”这一属性字段，可以建设超市的用地，如图1中红点所示。

5.1.2 交通信息

依据控规图，在平台上绘制本片区的道路网，根据实地调查数据对本区域内共计56个公交站点逐一录入，将实地调查的通过每一站点的公交车数量作为该公交站的权重，建立权重字段以备后续使用，站点如图2中黑点所示。

5.1.3 人口信息

本文将控制性规划的住宅区住宅套数上限近似作为人口密度分布，即相同面积下，某一地块的住宅套数越多，则该地块人口密度也越大。对住宅区土地块建立属性字段，依次输入人口信息。如图3所示，红点越密集的区域代表人口数目越多。

5.2 GIS软件应用步骤

5.2.1 研究区域的人口密度空间分布

某一区块的人口密度在该区域周围随着距离的增大而不断变小，因此，在GIS统计分析模块中选取反距离权重插值法，该算法可以生成随距离增大而减小的圆滑参数，对各地块孤立的人口密度点不断插值，首先筛选出5个人口最密集的地方作为备选点，即红色点所在位置，编号如图4所示。

5.2.2 研究区域的公交可达性

对于公交可达性，本文在GIS的缓冲区分析采用Buffer方法，即按缓冲距离围绕对象生成缓冲区域。根据消费者行为学的研究，步行路程在1000米上下是消费者可以接受的，所以在此范围内移动基本不影响到店的客流。选取5个备选点缓冲区内的车站，某个车站的可达性与通过该车站的公交车数量正相关，与该站点到备选点的路程负相关，如式（1）。

其中， n为缓冲区内车站数量;为车站权重值（以该车站通过的公交线路数为准）;为车站与备选点间的距离（米）; r为备选点的公交可达性系数。计算结果如表1所示。

5.2.3 研究区域的现有商圈

本区域内现有大型综合超市3家，即百盛超市、丽达超市、华润万家超市，如图5中矩形区域所示。将现有竞争对手缓冲区与备选点缓冲区相互重合，结果如图5所示。

图5中灰色区域为现有超市缓冲区，可以直观地看出，该区域零售业态竞争激烈，现有超市覆盖了大部分区域。

5.2.4 初步确定大型综合超市备选地址

对5个备选点逐一分析如下。

（1）1号点1000米辐射区域内没有大型综合超市，应予考虑。

（2）2号点处于丽达超市辐射的边界位置，应予考虑，但观察规划图可以看出，丽达、华润万家和百盛三家超市呈三足鼎立之势，2号点正处其中。根据饱和理论，可以认为这个位置供给大于需求，不适宜再开新店。

（3）3、4号点与丽达超市的缓冲区重合，不予考虑。

（4）5号点处于丽达超市的辐射范围内，但位于边界位置，应予考虑。

综上，剔除2号、3号、4号备选点。保留1号和5号备选点。

5.2.5 确定大型综合超市最佳店址

零售学家Huff于1960年提出Huff模型，他认为，在某一区域内存在多个商业区时，顾客到哪个商业区的概率，是由商业区的规模和顾客到该商业区的距离所决定的。假设超市将来的规模相同，则消费者光顾的概率主要取决于到店的距离，本文中以公交可达性来度量，根据表1的计算结果，1号备选点公交可达性优于5号点。

结合本区域的实际情况来看，1号点的缓冲区内虽然有一部分是金家岭山，但在其北部紧邻刘家下庄、李家下庄等社区，南部紧邻青岛科技大学北区，这两个因素极大增强了在此地选址的优势。

综上所述，可以将备选点1作为金家岭片区超市选址的最佳地点。

6 对入驻企业的建议

6.1 避免同质化竞争

近年来，大型综合超市的竞争趋向于同质化，商品结构趋同，许多超市定位模糊。所以，入驻企业要寻找能使自己独树一帜的点，比如停车场要容易停车、扶梯要好找、室內的空调温度适宜、商场气味要怡人，从各方面增强顾客体验。

6.2 关注消费者结构的变化

关注目标人群的人口特征、年龄结构等特征，如目标群体对价格的变化很敏感，企业可以尽量与其建立财务层次的联系。本区域写字楼较多，其工作人员是企业要抓住的重要流动顾客，应考虑这部分年轻白领阶层的需求，比如他们喜欢挑选小而精的商品，则可以在商品结构中加大进口和精品商品的比重。

6.3 重视地铁开通带来的影响

企业应当密切关注地铁沿线的动态，选址时要作为一个考量因素。地铁的建成很大程度上使居民的出行更加方便，无形中改变了居民的出行方式，待地铁运行后将为大型综合超市带来大量的人流，企业在选址时不能只考虑周边的辐射区域，还要考虑地铁可能带来的距离很远的潜在顾客。

7 结语

本文尝试使用GIS技术进行超市选址决策，同时结合了实地走访得到的直观判断，避免决策脱离实际，得出的结论基本符合现有的竞争格局，在一定程度上说明了GIS工具的有效性。

由于笔者学识有限，本文仅在前人的理论基础上，在金家岭片区进行实证研究，尚有很多细节待深入考察，比如租金是营业成本的重要组成部分，选址时须考虑，另外，如何将其余定性的要素定量化尚待今后更深入的研究。

参考文献

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