商业地产选址评价体系构建与实例分析

王林

内容摘要：本文针对商业地产选址进行研究，建立一套综合的商业地产选址指标体系，同时运用象限分析法对15个商业地产代表案例进行对应指标象限分析，研究商业地产项目选址规律及选址指标具体依据，希望为商业地产选址有借鉴意义。

关键词：商业地产 选址 指标体系 象限分析法

文献综述

商业地产的选址阶段至关重要，对于全局把握和商业地产的成功与否起到决定性作用。如今商业地产选址阶段却面临着尴尬的局面，商业地产地块越来越多，房企涌入商业地产行业，只是凭借感觉、经验决定，一个个大型商业地产项目就这样匆匆上马，最后的结果是可想而知的。因选址不当直接导致项目完工招商困难，经营萧条甚至倒闭关门，商铺大量空置的现象屡见不鲜，而商业地产项目的失败所付出的代价是惨痛的，所以选址阶段必须加以重视，并将其作为商业地产开发关注的重点。在选址阶段进行科学的选址规划，才能保证商业地产项目后续的正常运转。针对选址，世界商业界公认一个原则是：一个商业项目要成功，重要的就是3L。第一是Location（位置）、第二是Location （位置）、第三还是Location （位置）（唐登斌，2013），由此可见选址的重要所在。作为关乎商业地产生死存亡的至关重要的第一步，商业地产的正确选址则具有重大的现实意义。

国内学者对于商业地产选址的研究起步较晚，且研究文献相对较少，主要集中在商业地产选址的影响因素、决策程序、评估等方面，其中赵玲娟（2008）将影响选址的因素归结为政策、管理、经济、文卫和自然环境构成的软环境因素，以及资源、土地、交通、人口密集度及购买力情况构成的硬环境因素。张冰楠（2014）以万达广场为例分析了区位因素对商业地产的选址的影响。熊光辉（2007）运用价值工程的有关原理考虑选址的功能和成本因素，构建了房地产开发项目选址模型。张涛（2008）在基于层次分析法的物流中心的选址研究中指出了自然因素、社会经济因素、环境因素等是影响商业地产选址的主要因素。李忠富、李玉龙（2008）从经济、社会、自然、社会配套的角度为商业地产选址建立了一套指标体系。冯克宇（2015）运用FuzzyAHP模糊层次分析法以政策、市场、区位因素为目标层研究商业地产业态选择问题。从上述研究可以看出，针对商业地产选址的研究还不够全面深入，较多停留在理论层面，尚不能反映对于实践的检验效果。故本文在文献的基础上分析影响商业地产选址的因素，构建商业地产选址的指标体系，同时针对相应指标采集15个商业地产代表案例，运用象限分析法进行分析，从而找出商业地产选址的规律，为商业地产选址提供依据，对商业地产的可持续发展有一定的现实意义。

商业地产选址影响因素

（一）用地状况

商业地产具有很强的地域属性，它的固定性导致其对于地块的依赖性是永久的、不可移动的。现如今，商业地块的数量越来越多，对于地块的面积、容积率等都做了明确的要求，而实际商业地产的选址阶段并不是通常意义上的“先拿地后规划”的操作，对于用地状况的甄别必须要慎重考虑。针对用地状况，诸如建筑面积、容积率、楼面地价及建筑层数这些因素对于商业地产的选址具有重大影响。选择合适的地块开发商业地产，才能保证预期回报的实现。同时一旦选定商业地产地块的位置就无法改变，获得优质适合开发商业地产的地块不仅仅是保证商业地产成功与否的关键，也是其他竞争者无法效仿的绝对竞争优势。

（二）交通条件

商业地产不仅仅需要有利的地理位置作为依托，同时需要便捷的交通作为辅助，将周边人群最大化的聚拢。传统意义上的商业地产选址只是主观上认为商业地产需要处于交通便捷地带，但落实到具体的判断指标却没有依据，所以针对交通条件的甄别，从公交车靠站班数、交通干道数、轨道交通线路等细化指标对交通条件进行选择，从而为商业地产聚集周边人群的便捷交通提供依据。

（三）宏观环境

商业地产的选址，必须站在一个宏观的高度去考虑，商业地产对于一个城市的经济起到重要的推动作用，所以商业地产的进入运营无论对于开发商还是政府都有至关重要的意义。一个商业地产的进入与否，成功与否都离不开宏观环境的支撑。宏观环境的好坏就像是电脑的硬件，软件再好，没有强大的硬件作为支撑，同样不能兼容运行。宏观环境涉及的方面较多，较为复杂。针对宏观环境从区域GDP、人均可支配收入、社会消费零售总额、区域人口数量、是否有政策支持、第三产业所占比例、恩格尔系数这几个重要方面进行考量，综合把握商业地产选址所面临的宏观环境是否适合。

（四）商业环境

商业地产所具有的商业属性决定了其较高的利润回报，故其选址必然要考虑所处位置的商业环境是否契合。如果周边的商业环境比较萧条，根本无法满足商业地产开发所必须的商业环境需求，那么商业地产也会面临同样的萧条结局。周边的商业环境不仅仅能反映当前地段的商业氛围，同时周边的竞争项目也能侧面反映当前地段是否真正意义上适合开发商业地产，从而提供前车之鉴。周边竞争商业地产数量、区域商业平均售价、周边金融机构数量、日均人流量、周边住宅小区个数等这些具体的商业环境指标都对商业地产的选址起到重要的识别作用。

商业地产选址指标体系建立

针对上述商业地产四大影响因素：用地状况、交通条件、宏观环境、商业环境，逐级进行指标的细化选取，从而建立一套完善的综合商业地产选址指标体系（见表1），为商业地产的选址提供依据。表1商业地产选址指标体系由影响商业地产选址的四大因素作为一级指标出发，延展细分二级细化指标共计19个，作为商业地产选址的依据和标准。

商业地产选址成功案例象限分析

在各省市中各选取一个代表商业地产案例，共计搜集整理15个商业地产代表案例，对整理的15个案例对应指标，运用象限分析法，得到如下结果。

（一）用地状况指标

用地状况中楼面地价指标从公开数据显示只能搜集到较少几个商业地产的拿地地价，故不能进行数据分析，针对楼面地价指标可以从预期利润率的角度进行考量，故在以下分析中不对楼面地价指标进行分析。

其一，以建筑面积、容积率为象限两轴进行分析。从图1可以看出，商业地产的容积率都分布在3以上，而建筑面积的分布则存在差异，但从总体来看，还是呈现集中的趋势，大部分的商业地产的建筑面积、容积率指标集中在建筑面积30万方，容积率6附近，故在商业地产选址参考中这个体量的商业地产项目是较为适宜合理的。其二，以建筑面积、建筑层数为象限两轴进行分析。从图2可以看出，建筑层数主要分布在5-8层之间，且建筑层数为5层的商业地产项目居多，平均值为6层，故针对该指标反映，商业地产项目的层数并不是很高，以5-6层适宜。

（二）交通条件指标

对其二级细化指标公交车靠站班数、交通干道数、轨道交通数进行15个案例的对应象限分析。

其一，以公交车靠站班数、交通干道数为象限两轴进行分析。从图3可以看出商业地产项目的选址中都注重交通便捷因素的选取，统计案例均值为20个公交线路、4条交通主/支干道。图中反映商业地产周边公交车靠站班数都超过10路，集中在10-20个公交站点之间，且临靠的交通干路数超过两条，集中分布在3-5条之间。其二，以公交车靠站班数、轨道交通数为象限两轴进行分析。从图4可以看出，商业地产项目选址对于轨道交通的选择大多为途经轨道交通数大于2条，轨道交通和公交车两种公共交通工具都能反映项目的交通便捷程度，同时能带来大量的人流量，除非像济南等城市没有轨道交通配置，则需要满足公交线路的便捷。对于轨道交通的考虑，多集中在2条附近。

（三）宏观环境指标

从二级指标区域GDP、人均可支配收入、社会消费零售总额、区域人口数量、是否有政策支持、第三产业所占比例、恩格尔系数进行象限分析，其中是否有政策支持这一指标从公开数据很难取得，只有万达广场项目反映是有政府政策支持，故下述指标分析不涉及该指标。

其一，以区域GDP、人均可支配收入为象限两轴进行分析。从图5可以看出，商业地产项目所处的区GDP及人均可支配收入呈现出较大的聚拢集中趋势，人均可支配收入在3-4万之间，区域GDP在500亿以上，均值为区域GDP是824亿，人均可支配收入是3.6万元，故可参考该范围作为商业地产项目选址指标的参考依据。其二，以社会消费零售总额、区域人口数量为象限两轴进行分析。从图6可以看出，商业地产的选址针对人口数量方面多分布在区域人口数量为60万以上的区域，统计数据均值为77万人口，集中分布在60万-80万的辖区，只有区域满足较大的常住人口数量，才能激发商业价值。其三，以第三产业所占比例、恩格尔系数为象限两轴进行分析。从图7反映出商业地产项目的选址倾向于第三产业比重较大的辖区，大部分集中在50%以上的区域，统计数据均值为第三产业比例为67%，恩格尔系数为35%，则按照均值反映，居民恩格尔系数处于富裕的区间。商业地产选址中选择第三产业比重较大的区域，同时居民恩格尔系数较低的区域，有利于保证商业地产的利润水平。

（四）商业环境指标考量

选取15个商业地产案例的相关商业环境指标：周边竞争商业地产数量、区域商业平均售价、周边金融机构数量、日均人流量、周边住宅小区个数，进行象限分析。

其一，以周边竞争商业地产数量、区域商业平均售价为象限两轴进行分析。从图8反映，商业地产项目选址多集中在周边竞争项目较少的地方，大多集中在周边商业地产数量为3-4个的区域，而竞争数量越少售价会相比多的区域较高。故商业地产选址需要参考周边的商业地产数量及售价，不宜处在商业竞争激烈的区域。其二，以周边竞争商业地产数量、周边金融机构数量为象限两轴进行分析。从图9可以看出，商业地产项目的选址周边金融机构的数量集中在4-6个之间，基本上都在4以上，则反映出商业地产的项目需要满足一定的商业氛围要求，而周边金融机构的数量则在一定程度上予以反映，有的商业地产周边的金融机构数量高达几十个，而如果数量较少则无法满足商业地产的商业环境要求。其三，以日均人流量、周边住宅小区个数为象限两轴进行分析。从图10可以看出商业地产项目周边必须满足一定的日均人流量的要求，同时基于周边住宅小区的依托，也可在一定程度上满足人流量的需求，日均人流量在3万以上，在住宅小区数量方面，大多分布在5-8个之间，而万达项目的选址则几乎处在周边住宅小区数量较多的区域。

综上，从上述15个商业地产的实例进行对应指标的象限分析，发现商业地产在选址方面针对上述指标均有所考虑，且需要满足一定的合理性。通过上述象限分析发现，商业地产项目在选址方面存在一定的规律，满足对应指标要求，才能保证项目的选址是科学准确的。

结论

本文在文献基础上构建了商业地产选址的指标体系，并结合15个商业地产代表项目进行对应指标象限分析，发现商业地产选址的规律性及基本指标的具体参考依据，希望能为商业地产的选址提供借鉴参考。

参考文献：

1.唐登斌.基于层次分析法的城市综合体选址研究[D].浙江大学，2013

2.赵玲娟.房地产选址空间影响因素透析[J].华商，2008，7

3.张冰楠.区位因素对区域性商业地产项目选址的影响分析——以中原路万达购物广场为例[J].安阳师范学院学报，2014，5

4.熊光辉.价值工程在房地产开发项目选址中的运用[J].价值工程，2007，6

5.张涛.基于层次分析法的物流中心选址研究[D].武汉科技大学，2008

6.李忠富，李玉龙.购物中心选址的综合评价方法[J].商业研究，2008，4

7.冯克宇.基于Fuzzy AHP的区域型商业地产业态选择决策[J].管理评论，2015，1