低效用地和闲置土地利用盘活的对策思考

任春波

摘要：在土地的利用过程中出现许多土地使用有效性不足以及土地闲置的情况，不符合我国经济发展战略。为确保土地利用情况符合我国发展的需求，要通过合理且科学的手段盘活低效用地和闲置土地，减少土地使用的浪费，提高土地的利用效率。本文探讨低效用地和闲置土地出现的原因，以及对我国经济发展的影响，盘活低效用地和闲置土地的方法，从而对我国的土地有效利用有一定的促进作用。

关键词：低效用地;闲置土地;盘活

引言：我国城市建设规模发展越来越快，对土地资源的利用需求也越来越高。然而现阶段我国低效用地和闲置土地占用的土地面积非常的大，只有通过盘活土地，调整土地利用结构，降低土地粗放利用的概率，才能够发挥土地在中国建设中的最大化利用，实现经济的增长以及建筑面积的扩展，为城市的建设以及居民幸福指数的提升起到一定的作用。

一、低效用地与闲置土地是如何出现的。

要想盘活低效用地与闲置土地，提升土地的利用率，就必须了解低效用地与闲置土地是如何出现的，通过收集该情况出现的各种原因以及要素，做简要介绍，希望能够加强人们对于该现象出现的重视程度。

（一）社会环境影响

在传统的土地出让过程中，主要是以毛地的形式进行出让。但是在出让过程中会因为各种因素的影响导致出让流程产生问题，影响出让的正常进行。甚至延迟土地的出让，导致所出让的土地无法按时开工，对工期的进度造成非常大的影响。其次，在出让过程中，由于某些土地在出让时，受各方不同的土地控制权的影响，导致出让人只能出让自己名下的土地面积部分，而没有交付的土地则不能进行相应的施工，影响整体项目的正常进行。特别是部分拆迁户建造大量的房子，为获得更高的拆迁款，但就拆迁赔偿问题，导致个别拆迁户无法与开发商达成共识，拖延项目的开发时间，造成低效用地和闲置土地的出现，对城市的发展产生不利的影响。

（二）政府自身的政策有问题

中国的土地是归国家所有的，任何私人都不能进行贩卖或者是转让，必须由政府或者相关机构进行租用或者分配。而此过程中，以政府为主导作用，但是政府部门在对城市的土地进行规划时，无法使每一份的土地都能够得到有效的利用，特别是对于一些偏远地区，靠近山脉或者是郊区的地方，无法及时建设配套的设施以及通行水、电，导致相应的建筑房地产项目无法开工。

其次，在进行项目构建的过程中，需要在国家制定的法律框架之内。为此，政府必须充分考虑到每一方面的因素影响，避免出现违法事件，对工程的开展造成不利的影响。比如，城市电网、水路、燃气管道的调整与建设，土地使用权的变更以及基础设施建设的转让都会使得原有的开发单位无法按照计划所规定的时间和流程进行开工建设。

除此之外，有部分政府贪污腐败分子在土地转让过程中利用自己的职位之便扣押土地使用证，要求对方交一定的保证金或者是使用费、服务费才能够拿到土地转让证，导致施工方无法正常开工。

（三）开发单位自身有问题

开发商在开发过程中，主要起着建筑建造的作用。开发单位需要在土地征用之前交一定的土地出让金，才能够获得土地的使用权。但在建造的过程中，开发商为可能因为资金链断掉或者是资金周转出问题，导致没有后续的资金投入，造成施工中断的情况发生，导致未完成的建筑物成为烂尾建筑，造成土地闲置的情况发生。

其次，即使完成了开发项目，但是开发单位之间的相互转让，使得后续的开发时间进一步延长，导致土地在一段时间内出现土地闲置的情况。从根本上来讲，就是在找下家的过程中，还没有找到合适的下家，导致土地只能处于低效用阶段。影响土地的正常使用。

二、闲置土地现象带来的负面影响

首先，低效用地和闲置土地在经济价值方面无法创造出任何的效益，甚至会因为长时间的闲置导致各方用地达不到城市发展的标准，浪费了大量的土地资源。并且闲置土地占用了城市的建设指标，甚至有部分企业家在土地闲置过程中，因资金周转不开，导致破产，引发更大的连锁反应，不仅产生很多失业者，甚至对城市的发展造成负面影响。而这种恶性循环会使得没有实力的开发厂商在寻找资金，而有实力的开发厂商在寻找土地资源，两方如果没有发生相应的理念，将会浪费大量的精力与财力。

并且，由于土地在使用过程中的闲置，使得闲置土地与高楼大厦形成鲜明的对比，不仅会降低城市的美观性，还会阻碍城市的发展，致使城中村的出现。城中村土地开发受到阻碍，将会导致城中村聚集大量的闲散人员，而无法得到有效监管，促使犯罪率、失业率进一步上升，对城市的正常运行产生影响，损害人民的利益，使城市选择杂乱无章，无法吸引外来投资商的进入。

三、盘活低效用地与闲置土地的方法

（一）政府起好带头作用

政府在土地转让方面所起到的作用是非常大的，因为每个地区的土地使用权都是由政府所划分的。因为权属的不同，会出现不同的管理問题。所以，要想有效盘活这些土地，政府在整个过程中要做好带头的角色。对于开发商或者建筑商手中一些长期不盘活的土地，要求对方支付一定的期限使用费，并且根据年限的不同要求，对方在每年之内必须完成一定指标，以此达到建筑开发指标完成的目的。

对于那些长期不开发且不听政府指挥的企业家，政府有权收回并重新分配土地使用权。对于在期限内进行高效率建筑或者开展相关施工工作的企业，政府可提供一定的优惠政策，降低企业家在资金周转不开时的压力，最大限度的提升土地使用的有效性。其次，政府每年对于城市的发展以及土地的利用情况，要制定相应的目标，要求各方部门在政府部门的指挥下完成自己的工作任务，以此达到提升土地利用率，减少闲置土地产生的目的。

（二）建立激励机制

激励机制作为一种激发企业发展的管理方式，能够有效提升企业的积极性，政府部门要根据实际的情况，寻找节约用地的方法，对于一些在限定时间内完成自己建筑项目的企业，要提供一定的奖励。包括但不限于政府投资奖励以及相关政策优惠或者其他的一些地方土地或者附带项目的开发权，以此激发企业家们的工作积极性。特别是对于行业领头或者是做得非常好的一些企业，要进行宣传，让这个企业作为该地区的建设领头羊，带动整个地区的土地建设的发展，提高土地的利用率，尽可能避免闲置土地的情况发生，为城市的发展以及相关土地的建筑建造起到一定的助推作用。

（三）加强监管考核

即使在政府出让了相应的土地之后，也要定期定目标的进行考核土地使用情况。在政府部门绩效考核中加入相关信息考核，从投资强度、建设周期、回报率、税收缴纳等方面综合评价企业对于该土地的利用率。通过大力实施考核制度，保障土地的有效使用以及管理建设，以此达到土地使用率提高的目的。

并且，对于一些企业多次建设不达标的情况，要进行批评，尽可能的减少闲置土地的情况发生，杜绝浪费土地、低效用使用土地的情况。要以提高单位节约、集约用地水平为目标，建设保证金制度，如果单位在建设过程中，违反制度的合同将扣除这部分保证金，以此当作惩罚措施。

结束语

综上，在城市低效用地和闲置土地存在的情况下，通过加强监管考核，建立激励机制，让政府起好带头作用，以此达到盘活低效用地和闲置土地的目标。从而为城市的发展做好相应的铺垫，减少土地使用浪费的情况，让城市建设中能够有效利用好每一部分的土地，促进城市发展。

参考文献

[1]余四化.低效用地和闲置土地利用盘活的对策与建议[J].财富生活， 2019（9X）：93-93.

[2]汪振华，岳颖.低效用地和闲置土地利用盘活的对策与建议[J]. 城市地理， 2018（1X）：145-146.

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