成都市商品房房价影响因素灰色关联度分析

秋静

摘要：随着成都市的快速发展，成都市商品房价格一直呈现上涨趋势，商品房高昂的价格引起了个人、家庭、社会乃至国家的广泛关注，“房奴”一词在人们的社交网络和生活交流用语中频频出现。本文以成都市为例对商品房房价的影响因素进行了探讨，依据成都市2005年—2020年《统计年鉴》中的数据进行灰色关联度分析。将成都市商品房销售均价设置为因变量，把地区生产总值、房地产开发投资额、房地产开发企业购置土地面积、城镇人口等9个因素作为自变量，构建灰色关联模型，并从供给和需求的角度对模型的结果进行分析得出其房价主要是由供给因素推动。

关键词：商品房房价;影响因素;灰色关联度分析

引言

随着我国房地产市场的快速发展，商品房的概念随之被提出。在宏观层面，商品房价格关系到整个社会、国家的和谐稳定发展;在微观层面，商品房价格關系到家庭、个人的生活获得感、幸福感。“房价”一直以来都是被人们广泛关注的一个热点问题。成都对于整个西南地区乃至全国的房地产市场来说其房屋价格有着极其重要的影响。自2016年来，我国大部分的中大城市的房价快速飙升，“炒房热”这一问题成为网上、生活中的一大“热搜”，这使大量的房产投机者获得巨大的利益。“炒房”所导致的房价飙涨，从短期看可以拉动一个城市的经济发展水平，但从长远来看可能对人们的生活甚至生存构成威胁，对一个城市的经济结构和转变发展方式增添阻碍，不利于社会的稳定发展以及城市经济的平稳运行。

国外研究表明，房屋价格的波动取决于房地产市场的投资者数量、人均GDP、房屋的供给数量、当地居民的收入水平、金融环境、银行利率、家庭户数等因素。国内关于房价的影响因素分析多侧重于对于预期对房价的影响研究，大多数国内专家学者主要通过建立数学模型从土地交易价格、GDP、收入水平、信贷、人口数、房地产开发投资额等因素对房价的影响因素进行实证研究。综合国内外学者的研究成果，本文对商品房的影响因素有了深层次的认识。但通过检索中国知网数据库，以“房价影响因素”为主题，检索出875篇中文相关文献，研究成都市房价影响因素的发文量仅有10篇。因此，本文基于灰色关联模型对影响成都市商品房房价的因素进行研究，期望本文的成果能对成都市商品房市场的平稳运行提供相应的参考意见。

1.成都市商品房价格的影响因素分析

商品房作为一种特殊的商品，从本质上讲其价格受房地产市场供求关系的影响。因此，本文通过查阅文献将影响房地产价格的因素进行整理归纳，将其分为需求与供给两大类。

（1）需求方面

1）地区生产总值

房地产与我国的经济和社会发展程度有着密切联系。地区的生产总值反映了一个地区的社经济发展水平，影响着人民群众的生活水平。一个地区的地区生产总值高，经济增长迅速，就为当地的房地产开发和建设提供了良好的条件。同时房地产行业的繁荣还可以直接带动建筑业等其他相关领域和行业的快速发展，为社会创造出更多的工作和就业机遇，进而使人民增收，增强人民的购买力，从而导致房价上涨。反之。

2）城镇人口

居民是商品房的需求主体，因此人口是影响房地产市场发展的重要决定因素，同时对于一个城市的经济发展至关重要。通常情况，在其他条件不变的情况下，受供求关系的影响，人口增加会刺激房屋价格上涨;反之，人口的减少将会导致商品房供大于求，从而引起房价下降。

3） 城镇居民可支配收入

对于商品房刚需群体以及房地产投机群体来说，在房屋供给不变的情况下，城镇居民可支配收的提高往往会加大该地区商品房的需求量，从而商品房供小于求，该地区商品房价格上涨。

4） 居民消费价格指数

消费价格指数与人们的日常生活关系密切，同时影响着整个国民经济价格体系。由于房屋的购买费用太大，房价不耐入CPI的统计中，但租房费用纳入。通常情况下，房租的上涨能够推动房价的上涨。在租金很高的情况下，人们会更愿意通过月供的方式购房来取代每个月的高房租，商品房供不应求，从而推动房价上涨。同时在一般情况下，房价的上涨也会推动房租的上涨。

（2）供给方面

1）房地产开发投资额

房地产项目的开发建设投资金额影响着一个地区的房地产乃至整个房地产市场的规模。房地产项目的开发建设投资金额越大，房地产项目的开发企业对土地的需求量就越多。受土地供求关系的影响土地的价格就会上涨，从而导致商品房房价随着房屋的建设成本增加而上涨。

2）房地产开发企业竣工房屋面积

房地产开发企业竣工房屋面积是预测房价的一个重要因素，代表着当年房屋的供给量。在房地产商对未来的房地产市场预期较好时，就会增加房屋的竣工面积。由于各房地产商对未来的房地产市场预期较好都在增加房屋竣工面积，在房屋竣工完成时发现房屋的供给量大于需求量。受供求关系的影响，致使房价下跌。

3）商品房销售面积

商品房销售面积代表的是当年的商品房市场成交量，反映的是房地产商实际的商品房供给量与居民对商品房的实际需求量。当居民对商品房的需求量增大，销售面积上升时，房价也随之上升。

4）房地产开发企业购置土地面积

土地是不可再生资源，即是有限的，因此政府对于土地的利用规划严格控制，在出让土地和房地产用地方面进行了严格限制。而房地产开发商本年购置的土地面积大小直接影响着房地产市场商品房的供给量，进而对房价产生深远的影响。

5） 房地产开发企业个数

房地产开发企业个数会对土地的价格产生影响，从而影响商品房的开发成本，进而影响其房价的高低。

2.灰色关联模型构建

2.1 灰色关联计算步骤。

（1） 计算差序列。Xi与X0的绝对差如表3所示。（详见表3）

（2） 计算关联系数。关联系数具体计算公式如下：

ρ为分辨系数，ρ取值区间为（0，1），其一般取ρ=0.5。因此，令i=1，把K=1，2，3…15分别代入上述公式，可得到关联系数Si（k）在各年的值。

S1={S1（1），S1（2），S1（3） ...S1（15）}=（1，0.984812185，0.961687598...0.333333333）

S2={S2（1），S2（2），S2（3） ...S2（15）}=（1，0.892267484，0.736475819...0.440172843）

S3={S3（1），S3（2），S3（3） ...S3（15）}=（1，0.809880228，0.950473396...0.659994394）

S4={S4（1），S4（2），S4（3） ...S4（15）}=（1，0.920145853，0.796233524...0.797303527）

S5={S5（1），S5（2），S5（3） ...S5（15）}=（1，0.989403581，0.695155799...0.371599227）

S6={S6（1），S6（2），S6（3） ...S6（15）}=（1，0.997414316，0.990058563...0.740093969）

S7={S7（1），S7（2），S7（3） ...S7（15）}=（1，0.933424021，0.864589427...0.445755994）

S8={S8（1），S8（2），S8（3） ...S8（15）}=（1，0.959595234，0.89155908...0.53619735）

S9={S9（1），S9（2），S9（3） ...S9（15）}=（1，0.955875725，0.898175356...0.542858206）

（3）计算关联度。具体计算公式如下：

根据公式可得如表4所示关联度。（详见表4）

3. 灰色关联模型的求解

本文选取商品房销售均价X0来反映房价变动情况;选取地区生产总值X1、房地产开发投资额X2、房地产开发企业竣工房屋面积X3、商品房销售面积 X4、房地产开发企业购置土地面积X5、城镇居民可支配收入X6、居民消费价格指数X7、城镇人口X8、房地产开发企业个数X9作为商品房房价的影响因素。数据来源于 2005-2020 年《成都统计年鉴》以及国家统计局网站。

4. 灰色关联模型的结果分析

由表 4 可知，各影响因素对成都市商品房房价的影响程度如下：商品房销售面积>城镇居民可支配收入>房地产开发企业竣工房屋面积>房地产开发企业个数>城镇人口>居民消费价格指数>地区生产总值>房地产开发投资额>房地产开发企业购置土地面积，且每个影响因子关联度都在 0.5以上，说明各个因素都对成都市商品房房价产生了一定程度的影响。关联度大于0.8的影响因素有商品房销售面积、城镇居民可支配收入、房地产开发企业竣工房屋面积和房地产开发企业个数，说明这三个因素对成都市商品房房价的影响最为显著;城镇人口的关联度大于 0.7，说明它对成都市商品房房价有较大的影响;关联度大于0.6，小于0.5的影响因素有居民消费价格指数、地区生产总值、房地产开发投资额和房地产开发企业购置土地面积，说明这四个因素对成都市商品房房价产生一定的影响。下文从需求与供给角度对灰色关联模型产生的结果进行分析。

（1）从需求角度分析成都市商品房房价的影响因素。

在影响成都市商品房房价的影响因素中，城镇居民可支配收入对其的影响程度最大，在所以影响因素中位列第二。随着我国经济的发展，城镇居民可支配收入水平显著提高，人们的生活水平有了极大的提升。成都市 2019城镇居民可支配收入较 2005年上涨了 303.89%，部分投资人会根据对未来房地产市场繁荣程度的预期进行投资获得增值性收入;部分家庭可能会购买区位环境更优越，质量更好的商品房开改善居住条件;还有部分群体或者家庭会从租房改为购买。这些行为都会加大人们对商品房的需求量，从而影响房价，活跃著整个房地产市场。城镇人口对成都市商品房房价的影响位列第五，成都市人口2019年较2005年增加72.49%，随着成都市城镇人口的逐年增加，人们对租房、购房的需求量日益增加，这势必会推动房价上涨。居民消费价格指数和地区生产总值对成都市商品房的房价都能够产生一定成都的影响，这也说明了商品房虽是一种兼具消费和投资两种属性的特殊商品，但它在某种程度上与普通商品的价格具有同向性变化的特点。地区生产总值反映的是一个地区的经济发展状况，成都市2019年的地区生产总值较2005年增加620%。随着生活水平的不断上升，会加大人们对商品房的刚需购买力，同时人们对居住环境的要求也不断提高，房地产市场的发展前景较好，商品房需求显著增长。地区生产总值这一因素与其他因素相比对成都市商品房的影响程度较小主要因为当前成都的房价以平稳上涨为主。

（2）从供给角度分析成都市商品房房价的影响因素。

商品房销售面积和房地产开发企业竣工房屋面积反映的都是商品房的实际供给量，其中商品房销售面积在所有影响因素中位列第一，房地产开发企业竣工房屋面积位于第三，对其的影响都十分明显。同时从侧面反映出成都市商品房的供给结构不合理，市场上的商品房供给仅能满足一部分人的住房需求，无法满足有效需求。房地产开发企业个数对成都市商品房房价的影响位列第四，房地产开发企业个数会影响到开发商获得的土地数量和价格，说明实际建设成本是影响商品房房价的一个重要因素。房地产开发投资额对成都市商品房房价的影响位列第八。从经济学的视角来说，投资会影响经济发展水平。房地产开发投资额增加会向外界传递积极的市场信号，使得人们对房地产市场的预期乐观，增加投机性购房行为，从而推动房价上涨。另一方面，房地产开发投资额的加大可能会增加房产的供给量，使得房价下降。房地产开发企业购置土地面积在所有影响成都市商品房的因素中关联度最小。由表1数据可看出，由于政府在城市建设用地供给尤其是商品房建设用地的供给方面严格管控以及土地用途管制，导致房地产开发企业在土地市场中所能购置的土地面积不断减少，逐渐出现无地可开发的局面，导致商品房建设量降低，市场供给量减少，间接促使商品房价格上涨。

结束语

本文从分析成都市商品房影响因素入手，再从供给、需求的角度对影响商品房房价的因素进行灰色关联度分析。再此基础上，设计影响成都市商品房房价的影响因素并构建灰色模型。分析结果表明商品房销售面积、城镇居民可支配收入、房地产开发企业竣工房屋面积和房地产开发企业个数是影响成都市商品房房价的最主要影响因素，说明成都市商品房市场供求失衡，一直处于供不应求的状态，其房价主要由供给因素推动。此外，由于对商品房房价产生影响的因素众多且它们之间的关系复杂多变，仅通过简单的数量关系来进行分析很容易出现漏洞，讨论问题不全面。同时还有其他许多因素的影响也无法呈现出来，数据可能会存在一定的误差。因此，为得到更加准确的结果。对成都市商品房房价影响因素的研究还需要更进行更为深入的分析与讨论。

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西南民族大学 公共管理学院