“康养+地产”项目开发模式分析

摘要：在“健康中国”正式成为中国发展的核心理念下，健康产业已经成为新常态下服务产业发展的重要引擎，“康养+地产”的房地产开发成为区域发展的重要引擎之一。“康养+地产”将成为康养产业与区域发展融合的典范，是包括大健康上下游产业、区域发展结构的产学研城一体化发展的示范基地。将康养地产细分为新型健康城市、大健康新区、健康小镇、康养综合体、康养产业园区、康养度假区、中医药旅游示范区、享老社区八大类型，详细分析各类开发模式特点优势。

关键词：康养;养老地产;健康城市

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2021）04-0049-52 收稿日期：2021-03-25

作者简介：林峰，绿维文旅控股集团董事长。

在“健康中国”正式成为中国发展的核心理念下，健康产业已经成为新常态下服务产业发展的重要引擎，在未来20年，必将迎来一个发展的黄金期，大健康时代已全面来临。“康養+地产”的房地产开发成为区域发展的重要引擎之一。

康养引导区域综合开发绝不仅仅是入驻一两个医疗机构，提供简单的健康服务那么简单，它应该是康养产业与区域发展融合的典范，是包括大健康上下游产业、区域发展结构的产学研城一体化发展的示范基地。本文总结“康养+地产”的八大开发模式。

1 新型健康城市

新型健康城市是以建设城市人口居住与康养产业密切融合、服务于城市居民全生命周期的未来健康创新型城市。这一模式构建学研产城一体化的新型城镇化发展的架构及典范，把区域目的地城市建设成为一座健康之城和国际化之城。

健康城市建设以构建医药产业体系为基础为核心，围绕医药产业形成教育科研产业体系、医药科技产业体系、健康金融服务体系、健康产业生产体系、疗养康复服务体系、享老度假体系六大产业体系，与城市健康居住体系充分融合，最终形成以健康产业为引擎的新型健康城市，见图1。

川大国际未来健康城项目位于成都天府新区，其总体定位为我国西部地区的核心增长极与科技创新高地，以现代制造业和高端服务业为主，宜业宜商宜居的国际化现代新区。从开发企业角度看，四川大学在健康领域，拥有丰富的研究成果、强大的技术研发转化能力、遍布全国乃至世界的校友投资企业，这将成为推动项目发展的强大动力。

2 大健康新区

以教育、科研、生产为基础依托，以大健康产业引领下的健康、旅游、文化、体育、养老、教育等服务产业为主体，充分融合新区居住体系与健康服务产业，将产业格局渗透于居住空间，形成城市周边的健康医疗服务副中心。形成一个健康核心，X个产业板块，Y个居住体系的发展模式。

健康核心为病人、亚健康人群等提供从筛查、医疗方案制定到治疗、监护的一站式医疗服务链条。

产业板块根据小镇原有产业基础，构建医疗科研、医药科技、健康金融、健康生产等产业，并通过优惠政策、宜居环境的打造，构建创业、创想、社交、发展的创新聚集交流平台，以吸引青年创客及企业家入驻。

居住体系主要根据人的全生命周期监护理念，规划建设居住、商业、文化娱乐和医疗服务等全方位配套服务设施，承载居住、运动、娱乐、教育、养老等功能，从而构建优质的生活空间，见图2。

3 健康小镇

健康小镇形成以特色产业的产业链的聚集为基础，以服务配套产业的发展为支撑，以产城融合为最终的目标的发展结构。健康小镇纵向打通产业链，向上往研发延伸，向下往应用、营销、管理、服务延伸;横向与旅游、教育、会议等相关产业及配套产业进行广泛融合，实现全产业链聚集。通过全产业链的聚集实现人才、科技、资本、信息等高端要素的聚集，实现特健康小镇产业的转型升级与创新体系的建立。

配套产业和服务产业将成为健康产业发展的支撑体系，这也是健康小镇真正区别于产业园区，拥有更多“小镇”内涵的关键。通过服务配套产业的发展使特色小镇具备完备的功能，能够满足当地居民生产生活的多种需求。合理的产业定位能促进一、二、三产的协调发展，推进小镇的经济发展。合理的健康产业布局能推动生产效率和资本效率的提高。能够使健康产业在分工协作、产品配套、原材料供应、技术服务等方面形成较为完善的健康产业链，降低整体成本，加速资本的流动，刺激潜在的的经济要素重新组合创造出现实的生产力，进而促进小镇经济的发展进步，最终实现真正的产城融合。图3为健康小镇完整体系构建全流程。

4 康养综合体

康养综合体模式是一种以大健康产业与旅游度假产业双轮驱动的区域综合开发模式。这一模式以东西方养生哲学与东西方养生理疗技术为支撑，构建健康产业链与旅游度假产业链两大产业体系，打造延年益寿、强身健体、修身养性、康复理疗、修复保健、生活方式体验、文化体验七大健康主题，形成区域健康的生活方式。

康养综合体一般选址在空气优良、环境优美、安静私密的区域，其主要针对中高端白领、企业主等多元亚健康群体，通过运动健身、心灵疗法、美容养颜、生活方式管理、休闲娱乐、养生度假等完善的养生项目体系打造，塑造区域健康养生的核心主题，使游客获得身心上的健康，见图4。

5 康养产业园区

康养产业园区模式是在医疗教育、研发、疾病治疗三大核心功能主导下，配套完善机构和行政服务，形成以医疗为特色的区域开发模式。这一模式依托一定的气候及生态环境资源，重点开发或引进先进的医学设备设施及项目，形成能够满足疾病患者医疗前的检查、医疗中的治疗、医疗后的康复等全方位需求的产品体系。这一开发模式的特点在于，对医疗条件、医疗技术、医疗专业人员、医疗服务的要求较高，另外还需将医疗与度假结合起来，为医患人员提供相对安静、生态、健康的度假方式，并提供较长时间居住的便利条件。

此外，医疗教育、医疗研发与治疗服务相辅相成，通过教育与研发为治疗服务源源不断的提供人才与技术，通过治疗服务为教育与研发提供资金;在此过程中，区域逐渐形成教育机构、科研院所、医院的聚集结构，并在此结构带动下，实现区域的共同发展。图5为康养产业园区开发模式。

6 康养度假区

康养度假区是借助区域一定的地势及资源、气候条件，重点打造运动设施、场所，融合康体与度假产业特色，打造康体、度假、居住、生活于一体的综合开发模式。与普通的运动休闲不同，康养运动要求实现将健康管理、运动休闲和旅游度假相融合，因此，诸如运用先进的设备和视频分析技术对游客的运动表现进行分析，在专家指导下进行调整等健康服务，显得尤为重要。

具体而言，康养度假模式将融入先进健康管理理念的健康運动方式为核心，针对游客的现实情况，定制运动养生课程，并提供专门的养生运动教练及咨询服务。在具体产品提供方面，既包括有氧运动、瑜伽、SPA、太极、徒步、慢跑、自行车、高尔夫、普拉提、乐普森等核心养生产品，也依托特殊的自然条件，比如山地、滨海、森林、冰雪等，提供水上运动、山地运动、滑雪运动、马术运动等体育运动产品。康养度假模式为游客提供强身健体、放松身心的独特体验，使游客通过身体的释放，达到身心的愉悦，并最终形成区域康养度假产业链条，引导区域综合开发。

7 中医药旅游示范区

2016年10月，《关于开展国家中医药健康旅游示范区（基地、项目）创建工作的通知》发布，2017年7月，首批中医药健康旅游示范区和健康旅游示范基地名单公布。在政策推动下，以中医药旅游示范区为发展引擎的模式成为区域开发一种重要模式。

中医药旅游示范区区域开发模式依托于特色的中医药资源，将其与旅游的食、住、行、游、购、娱、商、养、学、体、宗、农、情、奇、创、村等市场需求对接，打造医养生保健服务为核心的旅游产品体系，形成以服务企业为实体的示范基地、示范项目，以及形成医药产业集群的示范区。在示范区、示范基地、示范项目的共同推动下，区域社会、经济、文化得到飞速发展，区域生活环境得到飞速提升，人民生活更加富裕，精神文化生活更加丰富。

8 享老社区

享老社区模式是依托区域良好的生态环境，通过养老社区与城市社区共生模式的打造实现区域综合开发的目标。享老社区不同于以往的养老模式，要从物质和精神两个层面，通过舒适愉悦的生活环境、人性化的专业侍候体系、智能化的专控服务体系、便利性的特色产品体系保证老年人的身体健康，通过良好的人际交往环境、多元的休闲娱乐项目设置，使老年人获得心理上的享受。其以打造健康老人、幸福老人为目标，针对老年人的与年轻群体共同生活、与子女亲密联系的心理需求，构建养老居住与区域社区的共生模式。

享老社区的打造既需要构建旅居度假产品，提供运动休闲、养生、养心、康复治疗的大康疗服务，以及亲子、亲孙、三代四代同乐的综合休闲度假服务，又需要注重安全无障碍设施设计，关爱老人的日常生活需求。

通过“文化养老”方式，使老年人生活年轻态。以养老社区为核心，区域最终形成培训、诊疗、科研、监控、养护、修复、体验于一体的享老产业链，以优化产业结构，增加核心竞争力。