武汉:新兴商务区三足鼎立

林楠

众所周知，CBD在我国“出圈”始于上世纪90年代。

彼时，武汉也在规划建设自己的CBD。

武汉CBD如今发展情况如何？和国内其他城市知名CBD相比存在哪些差异？

武汉CBD：最早规划建设的商务区

百度百科搜索武汉CBD，会蹦出这么一句话，“武汉CBD一般指武汉中央商务区。”

规划建设武汉CBD，武汉已经进行了二十多年的时间。

1997年，武汉市政府决定，拟将位于汉口主城区的王家墩空军机场进行搬迁，发挥该地区的土地潜力，更好地促进城市发展，提升城市功能。随后，国务院、中央军委联合发文，同意王家墩空军机场迁建。

为此，武汉市政府组织了多层次、多方面的规划研究，并规划编制了《武汉市城市总体规划（1996-2020年）》，该规划于1999年得到国务院批复。规划提出，“外迁王家墩机场，在机场原址布置武汉国际博览中心，重点设置博览、金融、贸易、商业服务机构”。

恰逢CBD在国内萌芽，武汉市委、市政府提出在王家墩建设武汉CBD，即武汉中央商务区。作为城市现代化的象征与标志，以及城市的功能核心，CBD应高度集中城市的经济、科技和文化力量，并具备金融、贸易、服务、展览、咨询等多种商务功能。

当时，王家墩周围已有一定金融氛围。离其不远的青年路至解放公园路一段，建设大道金融街发展如火如荼。1994年，招银大厦拔地而起，成为建设大道金融街第一座摩天大楼。此后，商业银行广场、建银大厦、中环大厦等高端写字楼相继落地，聚集大量银行等金融资源。

王家墩空军机场搬迁、新机场选址等工作确定后，武汉中央商务区的规划建设正式提上议程。在2003年的武汉市《政府工作报告》中，多次提及“加快建设王家墩商务区”。

次年，经由美国麦肯锡咨询公司、SOM建筑设计事务所、英国阿特金斯工程设计公司等国际知名机构，以及中国城市规划设计研究院设计的《武汉王家墩商务区总体规划》出炉，并得到武汉市政府批准。

武汉中央商务区规划控制范围为汉西路以东，发展大道以南、常青路和青年路以西、建设大道以北，总用地面积7.41平方公里。规划结构分为中心商务区、综合商业区、启动区及生活居住区。其中，中心商务区以商务办公为主，规划建设数十栋超高层建筑，用于服务金融、保险、贸易、信息、咨询等产业。

按照规劃设想，武汉中央商务区希望建成“立足华中、面向世界、服务全国”的现代服务业中心，形成以银行、保险、证券等金融机构为主，集团总部办公为主，辅以法律、会计、信息、咨询策划、广告等中介服务，以及聚集会展、零售、酒店、居住等功能的综合性城市中心区。

在招商引资过程中，武汉中央商务区2.67平方公里核心地段交由泛海控股开发建设。

今年5月上旬，记者在武汉中央商务区看到，泛海控股已建成并投入使用的项目主要包括：国际全能商务服务综合体泛海国际SOHO城、大型城市综合体泛海城市广场、国际5A甲级生态景观写字楼泛海创业中心、商业裙楼泛海国际中心等商业项目。

记者注意到，中国移动、中国邮政储蓄银行、招商银行、中国平安、民生金融中心等区域总部，费尔蒙、喜来登酒店等配套服务，以及不少商务、创新型企业已入驻上述项目。

武汉CBD管委会公开的信息显示，目前武汉CBD入驻企业超2000家，容纳就业近3万人。

武昌、汉口总部经济滨江商务区崛起

二十多年过去了，尽管武汉仅有武汉中央商务区是以CBD（Central Business District）命名，但与之内核并无太大差别的商务区，已在武汉开枝散叶。

2008年启动规划建设的武昌滨江商务区便是其中之一。同样是为了提升城市功能，武汉希望将武昌车辆厂片区、裕大华纺织厂片区、武昌热电厂片区等工业用地，以及周围大面积老生活区和城中村进行搬迁及拆迁改造。

按照当年批复的《武昌滨江商务区规划》，武昌滨江商务区位于长江大桥与长江二桥之间，包括上述工业用地等在内，总用地规模约278公顷，拟打造一个集聚金融等现代服务业集群，以及具有滨江特色的多元化功能区。

和武汉CBD类似，当时武昌滨江商务区周围已集聚一定金融资源。中南路-中北路华中金融城，总部金融集聚区雏形初显，中国农业银行湖北省分行、兴业银行武汉分行、中国人寿保险湖北分公司、湖北银行等金融机构，纷纷将区域总部或总部放在这里。

相关片区搬迁及拆迁工作启动后，万达集团、绿地集团等纷纷落子，并开建城市综合体项目积玉桥万达广场、华中第一高楼武汉绿地中心等。

2013年，武昌滨江商务区进行扩容，规划范围向北延伸至二七长江大桥，向东拓展至友谊大道和湖北大学一带，总用地规模扩大至1260公顷。

扩容后的武昌滨江商务区吸引了更多企业入驻。目前，160万方超级城市综合体华夏幸福武汉长江中心、智慧产业集聚区阿里巴巴华中总部等项目均在建设中。

经过十多年发展，武昌滨江商务区已建成并运营部分新商业项目。徐东大街上的高端写字楼福星惠誉悦江中心正对外售卖现房，汇通新长江中心及匠心城·徐家棚已入驻不少企业。

与武昌滨江商务区相比，汉口滨江国际商务区的规划建设要晚几年。

2012年，为建设国家中心城市和国际化大都市，《汉口沿江商务区实施规划》出炉，明确汉口滨江国际商务区核心区为二七滨江，南起长江二桥，北至二七长江大桥，东临沿江大道，西临解放大道，规划总用地面积约80公顷。具体发展定位为，依托武汉天地建筑群和二七片区高档商务楼宇，主要发展总部经济、金融服务、高端商务、文化创意等现代服务产业。

此后，中信泰富大厦、泰康总部大厦、武汉周大福金融中心、武汉国华金融中心、中诚信征信总部大厦一批高端写字楼相继动工。

5月上旬，记者在汉口滨江国际商务区看到，中信泰富大厦已投入使用。记者获悉，未来汉口滨江国际商务区将建成至少16栋200米以上高端写字楼。

CBD没那么重要，城市营商环境更重要

“它们对城市发展更新，以及现代服务产业集聚等方面均起到了一定作用。”多位接受记者采访的专家一致评价说，“但相关进展较为缓慢，产业导入还不够。”

的确，无论是武汉CBD，还是武昌滨江商务区，抑或是汉口滨江国际商务区，他们的规划建设都超过了十年，但较多项目还未完工，不少地块仍未开发。

在武汉CBD，2015年就已封顶的5A级商务综合体武汉中心大厦，内部建设还有较多工程未实施，包括消防设施等；超大型城市综合体武汉世贸中心土地挖建工作未进行。此外，武汉CBD仅泛海控股承建部分，至今仅开发三成。

武昌滨江商务区，武汉绿地中心至今建设十年还未完工；汉口滨江国际商务区，多个项目才开工建设。

这里面有开发企业自身的原因，比如泛海控股因资金问题导致武汉CBD已经停工一两年，武汉绿地中心也曾因层高限制等问题耽误了工期。

“还有一个客观原因是，他们涉及的土地性质较为复杂。”武汉地产研究院一位资深专家对记者说，“武汉CBD涉及相关军用地，两个滨江商务区则涉及一些老工厂、铁路、‘三旧改造等用地，拆迁等方面工作进展缓慢。”

已建成并投入运营的商业项目，也存在空置率较高的问题。以武汉CBD泛海国际SOHO城为例，5月上旬，记者走访其8栋大楼发现，根据楼层索引展示，每栋大楼都有空置。其中，1号楼空置率超过50%。一楼商业铺面，也有部分闭店停业。

CAIC（中国房地产资管信息服务平台）数据显示，2020年武汉CBD、武昌滨江商务区、汉口国际滨江商务区的空置率分别为40.3%、31.3%、28.7%。

中指研究院华中市場研究中心主任李国政认为，“目前武汉没有一个真正意义上的CBD。”

李国政表示，楼宇经济是不是真正带动当地经济发展，可从“纳税亿元楼”指标来看。

公开信息显示，包括武汉CBD、武昌滨江商务区、汉口滨江国际商务区在内，武汉中心城区“纳税亿元楼”超过50栋。而上海仅陆家嘴CBD，“纳税亿元楼”就达110栋。

有专家认为，应该继续提升武汉营商环境，吸引更多优质企业进入武汉，从根本上提升武汉城市竞争力，进而实现高质量发展。

在吸引企业落地方面，李国政指出，商务区需发挥总部经济效益，多吸引总部企业落地，总部企业对经济带动力强，能更好助力商务区发展。