精细化管理在房地产企业运营中的应用研究

黄蕾

【摘要】近年来我国综合国力的不断增强，人民生活水平的提高，促进房地产行业的快速发展。进入新时代，如何进行有效运营、高效管理、绩效考核等精细化管理，是房地产企业面临的一项重要而紧迫的课题。本文就精细化管理在房地产企业运营中的应用展开探讨。

【关键词】房地产;企业管理;精细化

房地产企业营运资金管理是一项十分艰巨的任务，关系到企业资金的合理使用和融资，更关系到房地产项目的开发与建设，影响房地产企业的整体经济效益。因此，必须强化房地产企业营运资金管理，提高营运资金管理水平，确保企业健康、可持续经营。

1、精细化管理的价值作用

（1）提升核心竞争力的必然要求。在现阶段经济发展形势较为严峻的背景下，房地产企业要克服目前的困难实现突围，进而把发展潜力与发展动能充分释放，实施精细化管理是最佳的选择。只有实施精细化管理，才能在锤炼内功的过程中产生叠加助力，才能在激烈的市场竞争中塑造新的思维，才能在规范工作流程的同时构建精准落实机制。从目前的房地产市场看，碧桂园、万科、恒大等超大型房地产企业实施精细化管理后，都取得了使自身“筋骨”更强健的积极成果。（2）适应时代发展的必然要求。随着房地产开发成本的不断增加与不可预测风险的增多，房地产企业面临着利润不断萎缩的生存压力以及由过去的卖方市场向现在的买方市场转变的巨大挑战。尤其是随着我国疫情防控进入常态化，房地产行业优胜劣汰将进一步加速。在当前资本市场整体遇冷的形势下，房地产行业如何进一步发展，是十分重要的关键问题。

2、精细化管理在房地产企业运营中的应用

2.1制定明确的经营指标，搭建可复制的开发标准

房地产企业在制定三年经营计划、年度经营计划及项目经营计划等节点计划时，要根据自身实力和情况，要通过调查、分析研判制定切实可行的经营目标，在编制里程碑或一级节点计划时要考虑到大气污染防治、政策等客观因素的影响，更要将经营计划和企业现金流相结合，制定符合实际的经营目标。在制定二三级节点计划时要充分考虑各项目实际情况及争取相关部门的专业意见，使各部门在制定计划时充分考虑跨部门工作的衔接作用，使制定的计划形成完全的闭合，同时，在计划执行过程中做好监督管控，使计划执行真正落实到实处。房地产企业开发标准能够为项目的开发全生命周期形成指导，因此，在标准建制方面，房地产企业应结合项目公区域内特点，有针对性的制定项目开发标准工期，如根据城市级别制定一线城市标准、二线城市标准及三四线城市标准，达到可快速复制的标准。

2.2项目施工管理精细化

住宅对于一个家庭而言，既是居住的场所，又是财富的载体。所以，具有责任担当的开发商都非常注重根据消费者的需求建设房屋。然而，建好房屋不仅要依靠规划设计，还要依靠施工管理。如果没有施工管理作为支撑，任何良好的规划设计都难以得到有效的落实。因此，施工管理对项目产品的质量起着决定性的作用。经过长期的施工管理实践，笔者认为，关键要抓好四个重点：一是要与时俱进选择先进的建筑材料，并在采购、质检、存放等环节做好材料管理工作;二是强化工作安排的计划性、超前性、周密性与数字化，使每一个员工都能够尽其所能地使自己的价值最大化地发挥;三是做好项目施工组织设计、设计变更、方案审核、过程管控、细部工程验收;四是根据项目总目标与各类进度进行资源配置优化。

2.3各部门协调配合，做好成本管控，降低财务风险

建立健全完善的资金管理制度，制定预算收支计划，确保筹措和回笼的资金与使用资金数额相匹配，防止现金流不足所造成的财务风险。对工程付款，一定要由工程部门审核完工程实际进度，依据合同按工程节点支付工程款。遇到资金紧张时期，要将有限的资金分散开，避免集中单项支付，做到付款的明目多，单相金额少，尽可能地使整个项目整体运转，均衡工程进度，统筹好有限的资金，把钱花在刀刃上。材料管理部门要及时上报库存量和需求量，提前做好资金的统筹计划。还要把握好付款的先后顺序，可以后付的，就不要先支。在资金监管账户管理方面，工程和财务两部门，要紧密配合，及早制定预算支出计划，保证将账户可用资金得到及时利用，想法设法地减少资金的空档期，使有限的资金得到合理的利用，提高资金利用率。对于公司各种用途的个人借款，金额超过十万以上的，必须要董事会通过，健全审批制度，真正做到制度大于总经理。公司各部门要定期开例会，多沟通交流，大家齐参与，共同抓管理，各负其责，协调发展，降低资金管理的财务风险。同时，加强财务部门自身队伍建设，认真学习专业技能，善于总结经验教训，从审核凭证做账中走出来，积极参与到公司项目的经营管理中去，搞好财务管理工作，依据自己的职业判断和敏锐的洞察力，适时地做出提醒，提出意见和建议，真正起到公司领导的助手和参谋作用，为公司的资金管理保驾护航。

2.4强化预算管理，提高资金利用率

房地产企业的财务部门必须形成预算意识，加强对企业资金的预算管理，科学编制企业资金预算计划，依据计划有效反馈企业的资金运作状态，合理安排企业资金，有效减少资金浪费和资金配置不合理带来的损失。

2.5充分发挥计划运营信息化管理的作用，提高计划运营管理效率

目前已经进入大數据时代，是一个信息化的社会，计划运营管理作为数据统计的信息源头越来越被房地产企业所认识，通过信息化大数据分析功能来完成计划运营管理的所有功能，减少人工操作，化繁为简，提高效率，统计分析和预警跟踪就能够一目了然，所有基础信息确保了准确与及时，考核结果自动形成，成果公开，大家可互相对比，即提高了工作效率，又减少了由于人为操作管理引起的各种偏差，同时也为实现企业产品标准化奠定可行的基础，大大提高运营管控的效率。

2.6制定相关政策制度，完善配套机制

房地产企业计划运营要想得到顺利贯彻和实施，必须有与之相配套的制度作为保证，这就要求房地产企业在做计划运营管理时，将例会制度、薪酬考核制度、产品标准化、流程完善制度等建立起来。在计划运营管理中，通过每月初召开例会，专题对运营管理分析、总结，及时解决新的运营管理模式下的带来的新问题，为持续改进做好基础信息收集工作，同时，充分发挥薪酬考核的作用，为不断变革的运营管理模式的顺利实施做好制度支撑，最后是通过总结归纳以往工作经验，形成工作标准和工作流程，积累新的运营管理模式下的管理数据和模型，为高效运营管理打好基础。

结语：

房地产项目精细化管理是一项十分复杂的工作，其需要持续改革与不断探索。当前，房地产企业要保持持续健康发展，则只有严格实施精细化管理，使各个环节得到有效控制，才能使各项措施从根本上得到落实，从而提升管理水平，提高自身经济效益。

参考文献：

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