浅析房地产项目的成本核算及成本控制措施

田斐

【摘要】本文以此为背景，阐述了房地产项目加强成本核算的重要性以及成本核算的项目分类，同时结合笔者多年实践工作经验分析了房地产成本核算中存在的问题，并在最后给出了房地产项目的成本控制措施，旨在为房地产行业经济效益最大化的实现提供些许参考。

【关键词】成本核算;控制措施;房地产

1、房地产项目加强成本控制的重要性

在房地產项目的财务核算流程中，成本管理贯穿始终，同时成本核算也是房地产项目建设过程中最重要的核心工作内容之一，能否进行有效的成本控制将直接影响房地产企业的经营结果，因此不管如何强调其重要性都不为过。由于房地产项目自身的独特性，因此房地产企业的生产经营过程与其他行业相比有较大不同，同时房地产项目的成本构成相较其他制造业也要复杂得多。一方面房地产项目的开发周期比较长，另一方面房地产项目的资金需求量也十分巨大[1]，所以在实际的项目开发过程中，房地产企业必须对项目成本进行精细化管控。在实际的房地产项目的成本管理包括前期拿地的成本预测、开发过程中的成本核算、项目完工后的成本清算等诸多环节，这些环节对最终的成本控制效果都有很大影响，能否在所有环节中实施有效的成本控制将直接决定项目最终的收益情况。

2、房地产成本核算存在的问题

2.1成本核算对象确定不合理

在房地产项目的成本管理中需要合理确定成本核算对象才能实现较为精确的成本核算，但在实际操作过程中也并非对于成本核算对象划分的越详细越好。一方面，如果成本核算对象的划分过于粗略，则必然导致核算结果与实际情况出现较大偏差，这对于项目的成本分析和管理都是不利的，但另一方面，如果成本核算对象的划分做到事无巨细的程度也是得不偿失的，因为过细的划分必然会导致工作量的成倍增长，在严重影响成本核算工作效率的同时，也增加了许多不必要的人工成本。

因此，房地产项目成本核算对象划分的颗粒度问题是对项目管理者实际工作经验和能力的一项考验，只有对成本核算对象进行恰到好处的划分，才能在确保在可接受的工作效率下实现成本核算精确性的最大化。

2.2成本核算的归集与分配随意

房地产开发企业应根据核算对象进行成本归集分配，然而在实际核算工作中，在一定程度上存在着通过调节成本达到企业经营目标利润的情况。在产品业态成本分配中在销售好价格高的产品业态和滞销或价格低的产品业态之间调节成本，在完工与未完工产品之间、公共配套费的分摊上也存在此类现象[2]。

过度的人为干预带来了成本确认结果的不准确，导致会计信息披露不准确、成本分析结果偏离实际。另外成本核算过程中涵盖不全也使成本分配存在漏洞。

2.3开发项目核算利润不够准确

房地产行业不同于其他制造类行业的一大特点在于其实际工作中的账务处理需要以收到收款方发票或工程款的实际支出作为成本确认的依据，但与此同时由于房地产项目工程开展周期较长，实际的工程款支付也很容易滞后于工程的实际进度，这些情况都会造成成本核算过程中少记漏记的问题。因此，在房地产项目的成本核算过程中，财务部门需要俞渝业务部门和施工建设部门积极沟通，实现信息的互通有无，通过对项目施工真实进度的把控将实际已经完工必然产生成本支出的部分纳入到成本核算，从而避免少计漏计现象，让成本核算进度和实际工程进度保持同步。

3、房地产项目的成本控制措施

3.1项目决策过程成本控制

房地产项目建设由于其时间跨度大且资金调用多，因此成本控制的范畴绝不仅限于项目开发过程之中，实际上在项目决策过程中就成本控制的需求就已经出现。所谓凡事预则立不预则废，如果房地产企业的管理者没有在项目决策过程中重视成本控制的意识，则可能在项目启动的第一天就已经注定项目必然亏损的命运。为了实现项目决策过程中的成本控制，房地产企业的管理者必须首先梳理清楚决策过程中的成本控制框架，并能有效使用成本控制框架对决策过程中成本控制存在的问题逐一排查，并在决策阶段提前采取有效措施来解决发现了问题，只有不将潜在问题带入到项目实际开发过程中，才是真正有效用的成本控制。

在实践中，处于项目建设和运营初期阶段的房地产企业，在项目选址和决定建设规模的过程中，应该对国内市场情况和整个国内房地产市场进行综合分析，来为是否应该承接该项目的决策提供可靠的数据支撑，并在此基础上制定详细的项目实施方案。

3.2项目准备过程成本控制

房地产企业在项目准备过程中的主要任务是根据项目决策阶段制定好的实施方案开展项目启动的各项准备工作，而在这一过程中依然包含大量和成本控制有关的工作内容，其中最关键的部分在于通过项目设计实现严格、科学的成本管理，只有设计阶段的事无巨细才能让项目开始施工前对所有环节成本支出进行较为精确的估算，做到心中有数，才能实现真正有效的成本控制。而在项目设计之外，和成本控制直接相关的还有对于招标的监管工作。

招标工作的开展必须严格遵守国家的法律法规和相关政策，开展招标工作必须以公平公正公开为基本原则，同时设计科学合理的招标依据，确保能够通过最小的投入换来符合各项政策规定和技术标准的招标结果[3]。因此房地产企业在为项目工程选择承建商的过程中，必须严格考察施工方的硬实力和软实力，其中应格外关注承建商的历史信用记录，避免选择信誉存在污点的承建商而带来各种意想不到的麻烦，选择靠谱的承建商可以有效帮助房地产企业在项目实施过程中减少各种额外成本支出，对成本控制的影响非常巨大。

3.3项目施工过程成本控制

项目施工过程中的成本控制关键核心在于抓住合同管理和施工现场管理两大要点。一方面，房地产企业必须对合同管理工作进行完善，通过对合同签订制定标准流程的方式让签订过程保持足够的严谨性，确保合同条款中每一条都有足够的合理性，不会造成公司额外的成本支出[4]。为了进一步提高项目建设合同的管理力度，房地产公司要严格控制合同的特定内容，通过聘请专业律师帮助企业从专业的角度检查合同，避免不必要的问题和争议，保证合同相关词语的合理性。

3.4项目销售过程成本控制

很多企业在房地产项目竣工后就放松了对于成本的控制，其实房地产销售过程中依然存在许多成本浪费的情况，其中最主要的就是销售环节的人力成本。因此房地产公司需要树立在销售过程坚持成本控制的理念，通过完善的销售人力资源管理机制实现公司对于销售过程的全盘掌控，通过培训强化销售人员的责任意识和成本意识，通过监督及时发现销售过程中存在的成本浪费问题并及时纠正解决。对于房地产企业来说，销售环节的获客预算往往是固定的，因此通过销售环节的成本控制措施实现获客成本下降则代表使用相同的获客预算可以带来更多的销量，从而减少地产项目的销售周期，促进企业资金的快速回收于公司业务的健康稳定发展。

结语：

综上所述，房地产行业当前的成本核算存在诸多问题，这些问题的存在将导致房地产项目成本的失控，最终对整个行业的健康发展都有很大的负面影响。而想要实现房地产项目的成本控制，就必须从项目决策、项目准备、项目施工以及项目销售四大关键环节进行全过程管控，才能真正实现房地产项目利润的最大化。

参考文献：

[1]陈小玉.房地产开发成本核算方法及成本控制对策研究[J].企业改革与管理，2018（24）：124+130.

[2]周绪娟.析房地产企业成本核算存在的问题与对策[J].管理学家，2014（18）：440-441.

[3]胡锋，刘辉照，傅言杰.对房地产成本控制策略的相关研究[J].科技经济导刊，2019（06）：232-232.

[4]孙道琴.“营改增”对房地产开发企业成本管理的影响及应对措施[J].住宅与房地产，2017（6）.