住宅项目可持续发展中的问题及对策分析

【摘要】面对传统住宅建筑的诸多弊端，大力发展可持续性住宅有重要意义，目前可持续住宅存在公众认识不够、需求不足、缺乏经济及实用性等问题，研究证明需要加大在可持续住宅方面的投资和研究，政府在可持续住宅项目的建设过程中起到非常重要的作用。

【关键词】可持续住宅;经济性;实用性;政府扶持

住宅项目在我国每年的新建建筑中占据着非常大的比例，是建筑业中相当重要的组成部分。但传统住宅项目在建设过程中消耗大量资源，给自然生态带来了不可逆的损害;同时，传统住宅项目劳动力消耗高，建设周期较长。因此，在住宅项目建设过程中，寻求经济与社会发展与环境友好、资源节约之间的平衡点，建设具有可持续性住宅以改善居民居住条件、提高居住品质，促进经济、社会发展及资源的有效利用和环境保护具有重要意义。

1、可持续住宅在我国的发展

可持续发展的理念在我国有着悠久的历史。中国的传统生态思想如风水理论，以阴阳五行基础，认为应当将环境作为一个整体系统，以人为核心，包括世间万物。而到了现代，随着环保运动的盛行，可再生能源如太阳能、风能、地热等开始在住宅开发中被引入使用。如何利用更少的建筑材料、土地、水电等资源来打造出舒适宜居的住宅开始成为了生态学家们所需要关注的问题。改革开放以来，随着人口向城市的集中，房地产开发行业的高速发展，在住宅开发的过程当中无可避免地出现了很多环境问题。基于可持续发展的思想，我国开始实践建设可持续住宅项目，并且使用了多项国际先进的新型技术，这对我国的可持续住宅建设起到了积极正面的影响。代表性实例有：北京北潞春住宅区、北京锋尚国际公寓、北京当代万国城·MOMA、上海生态示范住宅、沪上·生态家等等。

2、我国住宅可持续发展存在的问题分析

尽管我国在可持续发展住宅项目的建设上进行了很多探索，可持续住宅的市场也越发壮大，越来越多的开发商也打着环保、可持续、绿色的口号来吸引消费者。虽然这代表着公众的消费正在逐渐向绿色环保靠拢，但事实上很多住宅并没有达到可持续住宅的要求。可持续住宅项目开发的过程中仍然还是出现了很多问题。

2.1公众对于可持续住宅的认识不够

随着可持续发展理念逐渐被人们所熟知，我国开始将住宅是否居住舒适、能源是否节约等作为住宅建设首要考虑的因素，社会上也出现了对可持续住宅的推崇现象。但公众对可持续住宅的概念，仍然存在着错误认识，比如把采用节能技术的住宅就称作为可持续住宅，或者将那些运用了部分天然材料以及环保建材的住宅称作为可持续住宅，甚至有的人认为只要绿化做的足够多就可称之为可持续住宅。但这些观点都不完全符合可持续住宅最大限度地节约资源和与自然和谐共生的核心思想。

此外，实现住宅的可持续发展必须推行住宅产业化，但较多学者把住宅产业化仅等同于主体或结构的预制件，其实并不完整。国际上住宅的产业化包含两个方面：一是主体结构的产业化;二是内装的产业化，即装配式的卫生间、厨房、地板、各种管线等。

2.2对可持续住宅的需求不足

为了实现可持续住宅的节能、环保、长寿化的目标，在施工过程中不仅需要大量使用新型建筑材料，而且要实现主体与装修管线完全分离并提高主体结构耐久性，这会增加10%～15%的建造成本，造成了可持续住宅的售价也更加昂贵。所以，相对于传统住宅而言，可持续住宅可以视作为一种“奢侈品”。那么引用经济学中的供求替代关系来解读，可持续住宅的高昂价格并非每一个购房者都愿意承担，而传统住宅相对可持续住宅价格更加低廉，同时具有住宅的基本属性。因此，可持续住宅和传统住宅是存在替代关系的，当可持续住宅的价格较高时，对于大部分的购房者而言传统的住宅的优先级要大于可持续住宅，对这些住房者而言能拥有一个自己的住所更重要，至于是否具备可持续具备的属性可能只在随后才会考虑。所以在房地产供应市场上，可持续住宅的需求仍然较低。这也使得可持续住宅的开发项目相对来说更少。

2.3可持续住宅名不副实

可持续发展思想所指导下的可持续住宅理念应当是：“节约资源、保护环境、以人为本”。但是在实际的可持续住宅开发过程中却出现了很多名不副实的“可持续住宅”。

在环境问题成为社会关注的焦点话题时，房地产商也开始以“健康、低碳、环保”作为口号来售卖可持续住宅，但事实上这其中非常多的住宅项目并不能称之为可持续住宅。可持续住宅当中有个重要的环节是住宅的保养，有的可持续住宅建设过程中使用了全新的材料和手段，但是在住宅后续的保养过程中，这些新材料和设备的保养费用相比使用普通材料的成本太过高昂，同时采用了新手段还需要专门的人员进行维护。尽管许多开发商最初的想法是好的，为了减少住宅使用过程中的浪费，提高资源的利用率，使用了一系列先进技术，比如雨水回收系统及雨水净化系统。但事与愿违，安装设备和设备使用过程中的维护费用成了一笔巨大的开销，大大超出了消费者所能接受的费用。这样的住宅并不符合可持续住宅的理念，缺乏经济性和实用性。

3、我国住宅可持續发展存在问题的对策分析

3.1技术标准的建立和完善

政府、科研部门应该从理念上注重可持续发展住宅，在认识上达到一定高度的前提下推动可持续发展住宅标准的建立和完善。首先，标准化工作要结合工业化建造技术来实施;其次，要建立住宅重点部品部件的认证、采购、供应体系;第三，组织实施一些标准化设计、工业化建造的示范工程，以积累实践经验，进而完善技术标准。

3.2加大对可持续住宅的推广

可持续住宅的推广很大程度上依靠房地产开发商自行推广，权威媒体等也应当加大宣传力度，尤其应当利用好网络这个工具。公众对可持续住宅的了解程度上升了之后，需求自然会出现一定程度的上涨，会使房地产企业之间出现竞争，当竞争达到一个良性的程度时，能够促进可持续住宅的发展。

政府部门在可持续住宅的建设中也扮演着一个非常重要的角色，财政资金建设项目应当做出一个良好的示范作用，既可以有效的向市民推广可持续建筑技术带来的好处，同时还能提升政府为环保做出积极影响的正面形象。

3.3营造一个透明公开的市场

一个透明公开的市场最大的优点是能够消除信息不对称，从而使消费者不会处在一个很被动的地位。可持续住宅的市场也应该公开透明化，对于建设中所采用的材料以及住宅后续的保养服务和费用应当在消费者购房之前就全部披露给消费者。对于消费者而言，只有得到所有有用的可知信息才能做出合适的决定，当处于信息不对称的消费者做出的决定使自己出现损失时会产生很大的懊悔心理，并且会对房地产公司产生消极情绪，还会将消极情绪传播给身边的其他人，在网络技术非常发达的今天，负面信息传播得更加迅速，并且会出现夸大的成分。如果没有一个良好的信息披露机制，无疑这种负面信息会很快为可持续住宅的市场的发展造成不好的影响。

3.4加强法律监管机制

我国在可持续住宅研究上的滞后同样也导致了我国针对可持续住宅的法律法规不够完善。这也是部分可持续住宅“名不副实”原因之一。法律的是否公正关系到了社会公平。同样地，在可持续住宅的建设过程中如果缺少了相应的法律以及法律的执行，那么对可持续住宅市场的负面影响也会是很大的。有了完善法律制度后同样需要一个完备的监督机制，可以采取第三方监管的方式，抑或是参考瑞典成立“可持续发展部”由政府部门来进行监管。良好的监管可以上市场更加秩序井然，有利于可持续住宅市场的发展。

3.5完善政府的激励机制

首先政府的激励目标是通过补贴、降低税收、低利率获得贷款等成本补偿的方式降低房地产开发商的建造成本和消费者的购房成本，缩小可持续住宅和普通住宅之间的价格差距，刺激企业大量开发可持续住宅项目并鼓励消费者选择购买可持续住宅。

其次在激励的过程中，政府作为主体，在可持续住宅建设完成之后收获到的经济效应、环境效益和社会效益很大程度上是被政府所享有，籍此方面而言，政府也应当更大加强对可持续住宅项目建设的扶持力度。

结语：

本文主要研究了可持续住宅在我国的发展情况、存在的问题以及对策分析，通过研究得出以下结论：○1可持續住宅中的问题从本质而言是由于我国对于可持续住宅的重视还不够高，研究项目也不够多，导致在可持续住宅的建设上有所滞后。因此需要继续加大在可持续住宅方面的投资和研究，努力摆脱可持续住宅落后的局面。○2政府在可持续住宅项目的建设过程中起到了一个非常重要的作用。无论是推广、订立法规、降低信息不对称抑或是激励机制，政府都起到了作用，因此政府应当更加充分发挥自身所能起到的作用，帮助可持续住宅的发展。

参考文献：

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[5]宋鹏涛.我国可持续住宅激励机制研究[D].郑州大学，2018.

作者简介：

洪承禹（1979-），男，安徽省含山县人，高级工程师，一级注册结构工程师，研究方向：混凝土及钢结构设计。