城市更新背景下未来社区理念在老旧小区改造中的应用——以马鞍山市大北庄为例

孙伟娜 谌启发 陈卓

1中铁第五勘察设计院集团有限公司 北京 102600

2苏州众通规划设计有限公司 江苏 苏州 215133

1 .概述

城市更新是城市发展的必然趋势，中国40年快速城镇化进程，在推进城市不断扩张的同时，城市旧区空心化、衰退等现象越来越严重，于是城市旧区改造成为下一步城市建设的重要内容。如何通过城市旧区更新，提升旧区人居环境品质、实现旧区复兴，成为亟待研究和解决的课题。

2 .项目背景

大北庄社区位于马鞍山市主城区核心区，北邻佳山，西临南湖，并与雨山相望，环境优美。用地总面积约为420亩；现状住宅建筑面积约53.48万㎡，约4360户。目前存在的主要存在交通拥堵、设施老化、功能蜕化、公共活动空间匮乏、不智能不便利等问题等诸多问题。

图1 大北庄社区现状图

3 .城市旧区更新的复杂性及原因

城市旧区现状及其复杂，与新城建设“在白纸上画图”不同，城市旧城更新则要综合权衡经济效益、社会效益、环境效益等多方面因素，是一个复杂的系统工程。城市旧区更新的复杂性主要有以下几个原因。

3.1 历史欠账多

以大北庄社区为例，该社区建于20世纪八九十年代，由于当时经济发展水平低，住宅的建设主要为了解决城市职工住房问题，导致大北庄社区生活设施建设标准偏低、配套不全、公共活动空间匮乏等，历史欠账很多，这是造成大北庄社区人居环境差的客观历史原因。

3.2 设施老化严重

经过二三十年的发展，由于建筑年久失修，城市旧区环境质量相对比较差。像大北庄社区，建筑外墙，屋顶及楼道已经破旧不堪破旧，市政管道老化严重、菜市场环境破旧的情况十分突出。再加上管理不善，小区地面、屋顶乱搭乱建、摊贩占道经营，商业布局混乱的情况给原本就拥挤、设施老化的老旧社区雪上加霜。

3.3 功能置换的内在需求

随着社会经济的发展，我国城市均面临着经济结构和产业结构的战略调整，大部分旧城区难以满足发展的要求，改造迫在眉捷。如大北庄社区原为工业社区，北侧社区以金刚石厂为中心布局，由于传统工业已经不能适应目前马鞍山围绕打造安徽的“杭嘉湖”和长三角的“白菜心”的新发展定位，因此城市功能更新发展内在需求成为城市旧区更新的主要动力。

3.4 居民对美好生活的需求提高

现状的大北庄社区建筑质量和环境质量比较差，市政基础设施十分匮乏，已经难以满足居民对美好生化的向往和需求，因此，完善市政基础设施，改善城市旧区破败的面貌，创造良好的人居环境成了城市旧区更新的重要目标。

4 .城市旧区更新策略

大北庄社区是较有代表性的老旧小区，居住人群相对稳定，老年人口较多。本次更新工作首先对社区作了全面的调查,走访了解社区居民的期望及需求，在未来社区“人本化、生态化、智慧化”理念指导下，针对大北庄“旧乱堵”的现状，提出“拆，建，管”三个阶段的改造思路，全方位的完成改造目标，满足人民对美好生活的向往。

图2 大北庄社区更新策略示意图

4.1 基础性改造内容——“拆”

（1）拆除顶屋顶违建，提升 “第五立面”

现状共存有违法建设72处，予以拆除。对现有建筑屋顶进行建筑平改坡，对建筑不满足平改坡的建筑，重新制作防水层后铺设人工草坪，改善建筑风貌并提升保温性能。

（2）拆除破损建筑构件，改善建筑风貌

大北庄现有134栋住宅楼，现状建筑外立面存在墙体落水管破损，空调机位裸露，晾衣架老化等问题。本次更新通过对建筑外立面整体进行真石漆喷涂，统一更换落水管及晾衣架，增加空调百叶，更新沿街商铺店招等措施改善建筑风貌，提升小区形象。

（3）拆除现状架空线路，管线入地，雨污分流

原架空线路已老化，有极大的安全隐患且影响美观，本次更新增设强弱电入地线路后，拆除废弃的架空线路，实行强弱电线路入地，且增设消防设施。

实行雨污分流，对排水坡度方向有问题的道路场地, 增设雨水井及雨水管线,实行统一改造,彻底解决雨季内涝的窘境。

（4）拆除地面违建，拓宽道路，增设停车空间

拆除现状黄梅巷沿线及居民首层院落的地面违章建筑，并在此基础上拓宽路网，满足道路通行及消防，同时增设停车及景观活动空间。

4.2 提升性改造内容——“改”

（1）改造主入口区域，打造邻里中心

大北庄社区主入口区域占地约23亩，现状有佳山菜市场、社区养老用房、市第一幼儿园、三栋住宅楼（54户）、入口商业及违建商业等，建筑破旧凌乱，是脏乱堵问题的核心区，建议拆除并在此基础上建设大北庄邻里中心（地上建筑面积约2万m2），打造大北庄社区会客厅，完善社区服务功能。通过特色邻里文化的营造，激活邻里交往空间活力，打造邻里互助生活共同体，为居民提供放心安全的服务,形成远亲不如近邻的邻里氛围。

（2）改造金刚石厂区域，打造中心公园

市华东冶金粉末厂（金刚石厂）位于大北庄社区中部区域，占地约26亩目前金刚石厂已难以适应经济产业结构的战略调整，处于荒废状态。鉴于大北庄现状建筑间距较小，缺少大型公共开放性空间，难以满足居民对美好生活、和谐邻里交往的需求，建议将厂区迁出，改造为社区景观公园及安置湖南路入口区域的市第一幼儿园及54户住宅。本次更新利用原金刚石厂空间打造10000m2社区公园，同时可以辐射周边小区，打造居民健身娱乐场所。

（3）景观改造提升，增设配套工程

大北庄社区现状植被层次种类单一问题，杂树长势过密，影响通风；绿地裸露,土壤板结严重并且无居住组团休息场地；围墙、自行车棚、宣传栏等破损严重，亟需更新整治。本次更新首先拆除宅前楼后的小区景观杂树，增设球状灌木，然后通过整治围墙护栏，增设路灯、监控、垃圾分类、标识牌、宣传栏、充电式非机动车棚等配套工程，改善社区人居环境。

另建议社区内所有可步入式绿地，铺装均考虑无障碍设计要求，满足社区老年人的活动需要。

4.3 “建”智慧数字平台，实现旧区智慧化

搭建智慧数字平台，建立便民惠民社区商业服务圈，完善现代供应服务管理。建设无盲区安全防护网，围绕社区治安，构建设界、控格、守点、联户多层防护网，应用人脸识别等技术，推广数字身份识别管理。围绕社区消防和安全生产，应用智能互联技术，实现零延时数字预警和应急救援。统筹做好社区内部停车设施规划，高强度复合开发地上地下停车空间，创新车位共享停车管理机制，推广应用立体停车设施、智能停车应用软件等先进停车技术，同步完善社区新能源汽车充电设施供给。同时以大北庄作为试点，逐步实现智慧社区城市大脑，收集基础数据为决策层决策提供数据支撑。

5 .后续思考

本次更新坚持“以人为本”的理念，更加注重人的尺度和人的需要，重视社区居民的参与、社区的环境健康和整体活力，在社区内部重新打造公共服务中心，邻里交流中心，文化教育中心，运动健康中心，智慧管理中心，满足社区居民多层次多元化的人居环境追求，初步形成未来社区雏形，提升社区服务质量。

图3 大北庄社区更新效果图

城市旧区的更新和改造是一个持续动态的过程，建议在后期物业管理过程中，重视居民共同参与，未来的社区整治过程中，应该聚焦人本化、绿色化、智慧化、个性化价值坐标，以公共服务、文化教育、邻里交流、运动健康、智慧管理等五大中心为基础，结合地块需求开展TOD中心、创业中心等的建设，因地制宜融入当地元素。打造满足人民群众的幸福感获得感的新型城市功能单元，构建未来社区建设马鞍山样本。