上海楼市：离异3年内和法拍房纳入限购

赵新江

近一段时间，上海楼市虚火旺盛，在新冠肺炎疫情的影响下，虽然诸多行业下行压力变大，但是上海的房价却逆势增长。

前不久，如是金融研究院院长、首席经济学家管清友在微博上分享了其同事在上海买房的切身经历：“从夏天摇到冬季，第五次终于摇到了，外环外。所以，二楼也不挑了，日光盘，认筹率518%。”

为了给火热的楼市降温，1月21日晚间，上海市出台《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（以下简称《意见》），要求自2021年1月22日起实施，备受关注的上海楼市调控新政落地。

1月25日，上海楼市调控继续加码，上海法院司法拍卖的上海市商品住房也纳入限购政策范围。

夫妻离婚3年内限购

据《中华工商时报》报道，上海市房屋管理局发布的《意见》共10条，涉及土地、限购、信贷、新房摇号、税费等内容，充分体现上海稳定房价、稳定预期的导向。

《意见》明确，严格执行住房限购政策。夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。业内多位人士指出，严堵假离婚买房，这一政策属打补丁政策，对一些想通过假离婚获得购房资格、获得首套房资格，钻政策漏洞的，起到直接遏制作用。对比2020年已有成都、合肥、深圳等不少城市明确离婚年限，不同的是部分城市规定年限为2年，上海升级为3年，整个时间周期相对更长，政策角度从严。

《意见》强调调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收增值税；个人将购买5年以上（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收增值税；个人将购买5年以上（含5年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

同时，《意见》要求严格执行差别化住房信贷政策。实施好房地产贷款集中度管理，加强个人住房贷款审慎管理，指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速，防止突击放贷。引导商业银行进一步加强审贷管理，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。

根据《意见》规定，上海还将完善土地市场管理，优化土地供应结构，增加商品住房用地供应，特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城（南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城）加大供应力度；坚持房地联动机制，引导企业理性拿地，稳定土地价格。加强房地产市场监测，正确解读房地产市场调控政策措施，稳定市场预期，引导合理住房消费；依法加大对编造谣言扰乱市场秩序、散布不实信息误导市场预期等行为的查处力度。下一步，将通过加大租赁住房发展力度，增加租赁住房有效供应，完善长租房政策，稳定供应保障性住房，多渠道满足市民居住需求；并通过加快推进旧区改造、城中村改造、既有多层住房加装电梯和住宅小区美丽家园建设等方式，多策并举改善市民居住品质。

法拍房纳入限购范围

据新华社报道，1月25日，上海楼市调控政策再度加码。法拍房已被纳入住房限购范围。

所谓法拍房，即“法院拍卖房产”，是被法院强制执行拍卖的房屋。由于不限购、可贷款，法拍房受到投资客追捧，2020年第二季度以来成交数量大幅增长，高溢价成交已成常态。

记者登录公拍网发现，点击上海拍卖房源均会弹出“对话框”，提示法拍房已纳入限购政策范围。

据悉，公拍网首页一套拍卖房源已醒目标注“限购”两字，点击进入该拍卖项目后，网站提醒“上海法院司法拍卖的本市商品住房已纳入限购政策范围”。

该拍卖项目竞买公告显示，竞买人参与竞买的，应当事先确定在本市具有购房资格，必要时可致电本市房地产交易服务热线“962269”具体咨询限购政策；拍卖成交确认后，因买受人在本市无购房资格的，将依法承担悔拍等法律后果；买受人应当在拍卖成交后持拍卖成交确认书以及住房限购所需材料，及时向商品住房所在地区房地产交易中心申请办理住房限购审核，取得房屋交易审核情况通知书，并至迟在按照拍卖公告的要求支付剩余价款后10日内向执行法院提交，执行法院在审查确认后依法制作拍卖成交裁定书。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次上海司法拍卖房的政策，进一步体现了上海购房政策从紧从严的导向。此类领域的政策之所以收紧，在于其过去容易绕过限购政策，即成为限购政策的漏洞。上海此次政策升级，和1月21日上海既有房地产政策思路是一致的。類似政策下，此类房源的交易性价比自然下降，客观上使得其房价下跌。他表示，由于上海当前房源略偏紧，所以客观上需要防范一些优质法拍房炒作的现象。但不管如何，此次政策都形成了威慑性，有助于后续房地产市场的平稳健康发展，成为2021年上海房地产政策收紧的又一案例，也规范了住房交易秩序。

二手房数小时跳涨40万元

CRIC中国房地产决策咨询系统数据显示，2020年，上海房地产市场显著转暖，新建商品住宅成交面积升至918万平方米，创2017年以来新高，同比增长23%。就连豪宅市场也异常火爆，总价1000万元以上豪宅共计成交10878套，仅次于2016年历史峰值的10974套，同比增长33%。核心区位限价盘销售火爆，典型如虹口区的瑞虹新城、普陀区的中海臻如府销售金额都在100亿元左右。

中原数据显示，2020年12月上海入市新盘44个，其中39个项目公开摇号，涉及房源数达11430套，最终收获28972组客户出资认筹，月度平均认筹率高达253.47%。这一数据不仅为年内最高，更创下3年以来的新纪录。

二手房市场热度更为疯狂。据财经网报道，2020年，上海涨幅最大的是学区房，学区房不仅出现普涨，甚至出现个别房子暴涨60%的个案，同时还出现了二手房数小时跳涨40万元，半天时间内47组购房客排队抢房的现象。

2020年上海二手房市场也迎来一个成交大年，成交面积2486万平方米，成交金额10091亿元，创历史新高。仅在12月，上海二手房成交创下3.9万套新高，这也是自2016年以来的新高。

业内人士分析，上海地产市场火热的核心动因在于2020年3月上海民办初中实行摇号政策，优质公办初中、九年一贯制学区概念炒作成风，年内部分优质学区房售价出现30%以上的涨幅，整体抬升了二手房市场热度。

（本文综合自《中华工商时报》、新华社、财经网等）