租房盘点，这些争议有答案

简欢 潘家永

近期，我国一互联网租房企业蛋壳公寓因经营不善陷入风波，80万租户、业主受到影响。这类长租公寓一般一次性收取房客较长时间的房租，却按月向房东支付房租，一旦公司资金链出现问题，很容易引发危机。谈房无小事，线下的面对面租房交易不小心也会“踩雷”，那么，房屋出租的双方到底有哪些权利和义务呢？

承租人可否装修出租房？

近日，租户小高收到法院的传票，得知自己被原房东告了。事情的经过是这样的。2019年1月，小高在房东老刘处租下了一套两百平方米的高层住宅，双方签订合同，租期为两年，合同约定履约保障金为两个月租金，并在合同到期后退还给小高。承租期间，小高对住房的格局不满意，在没有告知房东老刘的情况下擅自拆除了原来的隔墙，并且重新装修。租房到期后，小高通知老刘收房并要求退还履约保障金。但老刘收房时看到该住房的格局跟两年前租出去时大不相同，无法接受，便要求小高自费将房屋恢复原样，否则将不退还履约保障金。小高无奈，只能将钥匙快递给老刘，心想作为保障金的两个月房租大不了不要了。但他没想到，自己还是被老刘告上了法院。

法院经审理认为，小高装修承租房未经房东同意，应及时恢复房屋至原状。由于房屋在恢复原状前无法另行出租，会给房东造成一定的租金损失，小高应参照合同约定支付合理的租金损失。

律师说法：我国《民法典》第七百一十五条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。”据此，承租人修改房内装修必须征得出租人的同意，如果擅自进行装饰装修，则构成违约，应当承担相应的民事责任。

承租人可否转租？

张先生有一套商铺要出租，李女士觉得该商铺各方面都很合适，便于2014年与张先生签订了为期10年的《房屋租赁合同》，合同中并未明确标示李女士不能将该商铺进行转租。2016年，李女士将商铺的一部分转租给朋友刘女士经营水吧。2019年，张先生以李女士未经同意将商铺擅自转租为由，将李女士告上法庭，要求解除租房合同。李女士表示不能接受，因为张先生就住在商铺对面的小区。李女士经常看到张先生上下班路经此处，因此张先生也肯定能看到水吧醒目的标志，应该早就知道商铺被转租出去的事实，但是张先生一直没有对转租一事提出异议，而是在三年后把自己告上法庭。

法院经审理查明，李女士所述属实。应当推定，房东张先生知道或应当知道转租的事实，但在法定的6个月内并未行使自己的权利。因此，对于其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效，人民法院不予支持。李女士與张先生之间的《房屋租赁合同》仍有效。

律师说法：根据法律规定，承租人对租赁物进行转租的，应当经出租人同意，否则出租人可以主张解除租赁合同。但是，出租人默许的，也能发生认可的法律效果。我国《民法典》第七百一十八条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。”据此，对于承租人擅自转租房屋的，出租人要想解除合同、收回房屋，务必尽快提出异议。

承租人何时享有优先承租权？

张老师是上海一培训学校的校长，一年前他从房东李先生处租了一套底层商铺作为培训场所。张老师与李先生签订了《房屋租赁合同》，租期一年，房租每月1万元。转眼一年过去了，张老师接到房东的电话，说合同到期后便要收回商铺，并以1.5万元租给别人，要求他在到期时搬走。张老师和房东沟通表示，他愿意以同等的条件续租。但房东表示已经和下家承租者商量好承租事宜，而且商铺是他的，他想租给谁就租给谁。张老师无奈，只能将房东告上法庭。

法院经审理认为，我国《民法典》第七百三十四条第二款规定“租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利”，张老师有继续承租的意愿，因此张老师作为合法承租人，可以在同等条件下优先租赁该店面。

律师说法：承租人的优先承租权，是指出租人在租赁期限届满时继续出租该房屋时，承租人在与第三人同等条件下享有优先承租的权利。行使优先承租权应当符合以下条件：一是享有优先承租权的主体仅限于原房屋租赁合同的承租人;二是以双方签订有租赁期限六个月以上的书面合同为前提条件，不定期租赁关系的承租人不享有优先承租权;三是出租人决定继续出租原租赁房屋;四是必须是在同等条件下行使，同等条件的内容通常包括租赁价格、租金支付方式与期限、租赁期限、违约责任等构成租赁合同的要素。

承租人行使优先承租权的重要条件是出租人履行通知义务。关于通知期限，虽然法律无明确规定，但是出租人应当尽快通知承租人，如果不通知的，要承担法律责任。出租人履行通知义务时，可以约定行使优先承租权的期限。如果没有约定，承租人自接到通知之日起15日内未明确表示继续承租的，视为其放弃优先承租权。

承租人可否要求出租人履行维修义务？

小许在房东冯先生处租了几间平房作为仓库使用，合同约定租期为两年，租金一季度一付。在下了几场小雨后，小许发现其中一间平房的房顶有漏雨的现象，好在漏雨处并没有给小许造成损失。小许联系房东冯先生，要求尽快进行修葺，否则以后因下雨造成损失就需要冯先生进行赔偿。但冯先生认为，小许承租时房子并没有漏雨的现象，现在漏雨应该由小许自行负责修葺。承租双方就修葺事宜不能达成一致，在一次大雨后，小许将冯先生告上法庭，要求冯先生立刻对该房屋进行修葺。

法院认为，就房屋漏雨的维修责任，双方在合同中并未约定，根据我国《民法典》第七百一十二条规定“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”，在没有约定的情况下，房东冯先生有维修义务。因此，小许要求房东维修房屋的诉讼请求，应予支持。

律师说法：根据我国《民法典》第七百一十二条、第七百一十三条和我国《城市房屋租赁管理办法》的规定，同时具备以下两个条件时，承租人可以要求房东对房屋进行维修：一是租赁合同中约定由出租人维修或者没有约定维修义务人;二是住房系自然损坏，即在正常使用过程中损坏。如果因承租人的过错致使房屋需要维修的，房东不承担维修义务，应当由承租人负责维修或者赔偿。另外，负有法定维修义务的出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担;因维修房屋影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。