从Lifestyle商业街设计到邻里中心商业街区设计——以保定市汇博上谷大观城市综合体与卓天万汇城商业综合体为例

宫学宁

北京市建筑设计研究院有限公司

1 概述

Lifestyle Shopping Center这种商业模式起源于美国，在20世纪80—90年代得到蓬勃发展。国际购物中心协会（ICSC）对其的定义为，位于密度较高的住宅区域，迎合该商圈中消费顾客对零售的需求及休闲方式的追求，具有露天开放及良好环境的特征，主要为高端的全国连锁专卖店，或以时装为主的百货主力店，是以休闲为目的的多业态集合，包括餐饮、娱乐、书店、影院等设施，通过环境、建筑及装饰风格营造出别致的休闲消费场所[1]。

自20世纪90年代以来，以Lifestyle Shopping Center为主要购物模式的商业形式逐渐发展到全球各地，展现出不同于传统购物中心的魅力。而在经济形式一片大好的中国，这种商业街模式因其方便开发、形式灵活、便于运营、适合国情等原因，得到了广泛应用。

随着国家对社区战略概念的调整，2016年中共中央、国务院印发的《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》指出，开放社区的主旨为“窄红线、密路网”，通过改善城市路网、打通微循环来解决城市拥堵问题。为了更好地与政策相呼应，邻里中心商业模式应运而生。

邻里中心（Neighborhood Center）脱胎于邻里单位一词，指邻里单位中的公共中心，一般以3 000～9 000户为单位进行设置，将商业和公益项目有机结合，以人们日常生活的12项必备功能（超市、银行、邮政、餐饮、洗衣房、美容美发、药店、文化用品、维修、文体中心、生鲜菜场、卫生服务中心）为基础，以中介服务、礼品鲜花店、书店、彩扩店、饰品店等功能为补充，形成的一种新的社区商业服务模式。邻里中心模式通过对社区公共设施进行集中布局和统一规划，形成了一种集多元服务为一体的综合性社区商业模式[2]。

本文以笔者主持设计的两个项目为案例，从Lifestyle Shopping Center模式（以下简称“Lifestyle模式”）和邻里中心模式两方面，简单阐述商业街区在国内的发展趋势。

保定市汇博上古大观商业项目和保定市卓天商业项目分别设计于2014年和2016年，在用地性质、用地条件、功能分配和业态组成方面，两个项目大抵相似；在商业模式方面，具有迥异的空间形态和设计逻辑，具有良好的可比性。

2 Lifestyle模式的汇博上古大观商业街

汇博上谷大观商业街项目位于河北省保定市北二环与北三环之间，用地东邻朝阳北大街，南靠北二环，东西面宽约129m，南北进深约586m，总用地面积大约7.36ha，地上总建筑面积约38.8万m2，分为一期和二期设计，包括1个地上5层及地下1层的商业购物中心、1个3层的可售商业街、9座办公塔楼。其中，商业街区部分包括1个1万m2的地下大卖场和1个3 000m2的电影院，作为商业街区的主力店拉动人流。

本项目的主要商业流线采用Lifestyle模式，以一个主体5层的小型社区购物中心为主要商业引擎，通过流畅的动线设计、开阔的空间格局、室外层层叠叠的退台、变化丰富的室内外广场，创造了良好的景观优势和商业氛围，打造了极具生活气息、商业氛围和市民休憩娱乐的城市级购物广场。

（1）北侧一期商业

北侧一期的Lifestyle商业室外步行街在平面布局上基本按照商业经典的单动线设计，通过3个主要的弧线形室外广场，将整个商业流线流畅、有机地组织在一起。同时，通过自动扶梯、空中连桥和下沉广场的精心布置，将顾客顺畅地引导至各层商业中。室外主广场中间点缀以商业中岛、景观小品、白色的遮阳张拉膜系统以及绿色植被，极大地丰富了商业空间的趣味性，营造了优异的室外购物环境和浓厚的生活气息。最后，在业态布局上，在步行街主要出入口及商业价值较高的区域设置次主力店来吸引人流，将商业效益最大化，彰显高端商业形象。地下一层设计1个1万m2的大型超市，三层及局部四层布置1个3 000m2的电影院，通过目的性消费业态将街区人流进行拉动和引流。

（2）南侧二期商业

南侧二期商业由1个地上5层及地下1层的小型社区购物中心和局部3层的室外步行街共同组成，结合室内外的环形商业动线，重点结合广场空间打造商业主入口，营造高端、时尚的商业形象，通过弧形建筑体量和与之相配的大型LED屏幕和商业标识，起到吸引人流、突出商业氛围的作用。

整个项目虽然被用地分为南北两区，但是在商业形式的定位、业态的布局、空间的导引、流线的组织上，形成了系统化的商业街区，平面布局也浑然一体，成为当时Lifestyle模式的经典商业街区案例。

1 美国洛杉矶Grove Lifestyle Center

2 成都太古里

3 汇博上谷大观商业街总平面图

4 汇博上谷大观商业街二层平面图

5 汇博上谷大观商业街效果图

6 卓天万汇城商业街区总平面图

7 卓天万汇城商业街区空间分析

8 卓天万汇城商业街区效果图

9 卓天万汇城商业街区第三区块节点效果图

表1 Lifestyle模式和邻里中心模式的对比

在后期的运营管理上，Lifestyle模式的商业街区需要秉承整体前期策划、统一招商运营的原则。同时，从简单明快的商业动线到主/次主力店的规划布局，再到建筑空间的现场体验，诠释了“持有型”物业的商业运营管理模式，只有持有运营、整体管理的商业逻辑，Lifestyle模式才能保证良好的商业态势和完整的商业氛围。

与国外的Lifestyle商业有所不同，国内大部分以该模式为噱头建造的商业街区都是以快速回流现金流为前提（以销售商铺为主，而非持有运营），常常出现“一卖就散，一散就乱”的现象，使得该商业街区品牌凌乱、服务低劣，最终导致整个街区的破败和萧条，与最初的宣传招商和设计理念背道而驰。因此，为了更好地服务于社会、服务于人民，应积极倡导Lifestyle模式商业街区的自主持有运营管理。

3 邻里中心模式的卓天万汇城商业街区

保定卓天万汇城商业项目位于河北省保定市北三环北侧，东邻朝阳北大街，项目用地狭长，南北长约617m，东西宽约100m，规划总用地面积约6.38ha，总建筑面积约40.1万m2。其中，地上建筑面积约为28.7万m2，地下建筑面积约为11.4万m2。

本项目自南向北按照三大区块、三部乐章依次布局整个建筑空间，同时遵循凯文·林奇的城市设计五要素，打造动静分区、开合有度、节奏分明、渗透交融的邻里空间形式，为市民们提供一个适于生活、工作、交友、娱乐的城市综合中心。

（1）第一区块，第一乐章

第一区块位于最南侧，由一组高层双子塔建筑组成，包括1栋五星级酒店和1栋商务办公楼，裙房为宴会、商务会议、高端餐饮、商铺等酒店配套用房。该区块为面向保定市区来向主车流的重要形象展示面，重在展示整个项目高端、现代化的城市商务区形象。两座塔楼高约100m，是整个地块的制高点，外立面采用现代、时尚的装饰玻璃幕墙。作为城市设计三部曲中的第一章节，是商务办公和邻里商业街区的开端。

（2）第二区块，第二乐章

第二区块位于地块中部，由4座SOHO式办公楼和1组局部3层高的半围合式商业街区组成。布局形式比较规整，立面形态高低错落，形成了富有韵律感的城市天际线。在半围合式布局下，形成“一主、两次”的内向型市民广场，打造了开放的邻里空间。

（3）第三区块，第三乐章

第三区块位于最北侧，由4栋商务办公楼和1条转折变化的步行商业街组成。次级入口广场、街区内部广场及文化创意广场形成了良好的路径、区域和节点商业动线，从建筑的空间开合关系、院落组合变化以及邻里交流场所来看，与上海静安的嘉里中心类似，展现了时尚、现代的商业氛围。文化创意展览馆位于该区块的最北侧，地上3层、地下1层，通过现代的穿孔金属折面板、半透明的金属网状幕墙、竖向的LED亮光装饰条以及清水混凝土板的运用，打造了浓厚的创意文化和时尚艺术气息。在整个商业街区的邻里空间组织中，建筑结尾以文化创意为主题，彰显了整组乐章的华丽高潮和艺术特质。

万汇城商业街区的设计结合了路径、广场、节点以及商业界面连续性等设计手法，最大化地挖掘了该项目的商业价值潜力，通过打造社区和商业邻里空间，创造宜人适居、轻松雅致的生活休闲场所，将人们日常生活所需的超市、银行、餐饮、美发、邮政、药店等服务性配套功能有机融入其中，以礼品鲜花、时尚书店、酒店服务、餐饮宴会、文化博览等升级功能为补充，将商业业态的分配生活化、人居化，打造一座集多元服务为一体的综合性社区商业文化中心。在功能业态布局合理的前提下，极大地提升了该项目的城市空间邻里关系、建筑群体城市设计关系，为市民提供了优越的生活、娱乐、休闲、文化场所，打造了不同于传统商业金街、Lifestyle步行街的商业社区空间，真正做到了建筑功能化、空间邻里化、尺度宜人化。

从商业的运营管理上，邻里中心商业模式更加灵活和自由，为了满足社区产业配套化的前提，所有商铺硬件更加规整化、空间更加灵活化、尺度更加亲民化。因此，该模式的商业街区在运营上会有更多可能性和灵活性，而且在满足整个项目商业定位和业态规划前提下，无论是从持有、销售，还是售后、返租等方面考虑，其落地性和适应性都较高。

从宏观空间格局角度，邻里街区会分成不同的区域，通过自由的人流、路径联合在一起，商业的区域性和联动性更加灵活、有机，有利于满足不同商业功能和业态的需要。这种商业流线不是大型商业中心里简单的单动线或环形动线，而是回归到商业街区、商业小镇的人流行为。通过路径、街道、绿化、景观的自然联系，将人流引导至不同级别、不同内容的商业文化广场，聚集客流。再结合不定期的文艺活动、商业展销、音乐表演、快闪文化等网络化、潮流化的商业活动，为整个街区塑造时尚与灵动气息。

4 两种商业模式的优缺点

从上述两个实际项目来看，商业形式极具多样性，如何让其更好地适应城市、环境以及商业的开发、运营是我们需要重点思考的内容。对于目前市场最为流行的Lifestyle模式和邻里中心模式的商业街区，二者体现了不同的商业魅力，在建筑形式方面并没有优劣之分，是适用于不同气候、环境、城市区域的商业运营模式，在充分挖掘其商业价值的前提下，希望给城市和人民带来更加丰富充实的生活体验。

图表来源

图1来源于网络；其余图表均由作者自绘或自摄。