强化监管长租公寓需要“长足”发展《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》解读

本刊记者 柯善北

发展和完善住房租赁市场，是建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度的重要组成部分。自2015年以来，国家大力推动住房租赁发展，长租公寓也受到市场的追捧成为风口之一，吸引大量资本涌入这一领域。然而，本应长期培育的市场在热钱炒作下乱象丛生，最终突发的疫情引爆这一不理性泡沫，包括不少毕业大学生在内的普通百姓遭受严重损失。

为了规范长租公寓市场，中央相关部门不断强化监管力度。近日，住房和城乡建设部等6部门联合印发《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》（以下简称《意见》），从从业管理、经营行为、资金监管等7方面着手，化解相关领域风险，推动住房租赁市场的平稳健康发展。

十二城试点 “租购同权”靴子落地

随着我国城市化进程的推进，房价持续高企，越来越多人选择租房。据统计，目前我国约有1.6亿人在城镇租房，占城镇常住人口的21%，一线城市选择租房的人口占比更是超过六成。然而，和欧美日等发达地区相比，我国住房租赁市场发展水平严重滞后，租客权益不能得到应有的保障，租房体验普遍较差。

住房租赁市场发展不完善，导致我国住房供应体系始终“瘸了一条腿”，人民群众的幸福感、获得感也受到极大影响。为此，自2015年起，国家出台了一系列政策推动住房租赁市场发展。

2015年1月，住建部印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，提出用3年时间，基本形成渠道多元、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场。

2016年6月，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，提出到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。

2017年7月，住建部等九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，提出多措并举，加快发展住房租赁市场，其中包括培育机构化、规模化住房租赁企业、建设政府住房租赁交易服务平台等四项举措。与此同时，住建部选取广州、深圳、南京等12个城市作为首批开展住房租赁试点的人口净流入城市。该文件的发布以及“十二城”试点落地，成为我国住房租赁市场大发展的重要标志，2017年也被称为“租售并举”元年，此后中央及地方各项政策措施频出，加速推进住房租赁市场发展。

2017年8月，原国土资源部和住建部联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，将北京、上海、沈阳等13个城市确定为开展利用集体建设用地建设租赁住房试点城市。2018年4月，证监会和住建部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，提出将重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品。这两份文件从土地和金融两条关键性支柱出发，为住房租赁市场发展提供支撑。

与此同时，地方上也迅速跟进，以实质性行动对中央政策予以落实，住房租赁产业迎来爆发期。

源头管控 规范市场主体行为

政策引导下，住房租赁市场被迅速炒热，房地产、金融等领域企业纷纷入场，大手笔投入“抢滩”。据相关机构预估，在长租公寓市场爆发高峰期的2018年，有1400多亿元的资本进入该领域。

资本涌入，沉渣泛起，不少打着互联网创新旗号的新创企业也开始加入战团。与房地产企业和金融机构的大手笔、重资产模式不同，这些新创企业采取的是轻资产模式，即以“二房东”的身份对社会零散房源进行整合，然后面向租客出租。这一模式为租客提供相对长期可靠的房源，对推动租赁市场的健康发展具有积极的现实意义，同时也对企业的实力信誉提出较高要求。

现实是，出于非理性的投机目的，大量非适格市场主体进入该领域，导致长租公寓的畸形发展，合理的、积极的市场行为迅速劣化。因此，整顿市场，首先必须从源头上对市场主体进行管控。此次《意见》出台，头一条措施就是要加强从业管理。

《意见》提出，住房租赁企业跨区域经营的，应当在开展经营活动的城市设立独立核算法人实体。同时，住房租赁企业应当具有专门经营场所，开展经营前，通过住房租赁管理服务平台向所在城市住房和城乡建设主管部门推送开业信息，由所在城市住房和城乡建设主管部门通过住房租赁管理服务平台向社会公示。

同时，《意见》强调住房租赁企业开展经营活动的信息系统应当接入所在城市住房租赁管理服务平台，住房租赁企业应当将经营的房源信息纳入住房租赁管理服务平台管理，并实时报送租赁合同期限、租金押金及其支付方式、承租人基本情况等租赁合同信息。

为了抢占市场，不少经营长租公寓的企业采取“高进低出”“长租短付”的经营模式。这种模式利用租金的期限错配形成 “资金池”，通过“以旧还新”或者资产证券化推动企业继续扩张。这种“任性”行为，使企业必须一直向前“狂奔”，一旦遭遇风险、扩张脚步稍稍放慢就极易引发资金链断裂。疫情前已经有不少长租公寓企业“跑路”，疫情则进一步将这颗定时炸弹彻底引爆。

为了防止类似不正当竞争行为再次上演，《意见》要求住房租赁企业单次收取租金的周期原则上不超过3个月；除市场变动导致的正常经营行为外，支付房屋权利人的租金原则上不高于收取承租人的租金。住建部门要与金融机构共享有“高进低出”“长收短付”等高风险经营行为的住房租赁企业名单，金融机构要对企业进行风险评估，加强名单式管理，对列入上述名单的企业不得发放贷款。

金融支持 推动行业健康发展

同时，《意见》还强调要开展加强资金监管。住房租赁企业应当在商业银行设立1个住房租赁资金监管账户，向所在城市住房和城乡建设部门备案。住房租赁企业单次收取租金超过3个月的，或单次收取押金超过1个月的，应当将收取的租金、押金纳入监管账户，并通过监管账户向房屋权利人支付租金、向承租人退还押金。

在此前长租公寓暴雷潮中，“租金贷”起到了推波助澜的作用。长租公寓运营者借助“租金贷”这一创新金融产品过度杠杆扩张，最终诱发金融风险，不少刚出校门的大学生不仅被赶出住所，身上还背上了贷款。

为了强化金融监管，《意见》要求，住房租赁企业不得变相开展金融业务，不得将住房租赁消费贷款相关内容嵌入住房租赁合同，不得利用承租人信用套取住房租赁消费贷款，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租赁消费贷款。

同时，金融机构应当严格管理住房租赁消费贷款，贷款额度不得高于住房租赁合同金额，贷款期限不得超过住房租赁合同期限，发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率匹配，贷款资金只能划入借款人账户，同时强化贷款资金用途管理，避免资金挪用风险。

住房租赁是一个现金流稳定，但收益率也相对较低的行当。我国租售比长期处于高位，长租公寓资金回报周期也更长。据相关机构2018年的一份研究报告显示，我国长租公寓平均利润水平在2%～4%左右，现金流回正周期至少需要6年以上。

因此，长租公寓需要长期耕耘，任何短期投机行为都是与行业内在运行逻辑相悖的。另一方面，由于资金回报周期过长，行业也需要金融相关政策的支持，如以现金流为标的进行资产证券化，逐步加大房地产信托投资基金（REITs）开放力度，以提升相关企业开拓市场的积极性。

“多条腿”走路、租购并举是构筑健康住房市场不可或缺的重要内容。虽然长租公寓在发展过程中遭遇一些波折，但其方向是正确的，未来将发挥更大的积极作用。因此必须坚定不移地推动行业的健康发展，让更多老百姓实现住有所居的安居梦。