租购并举时代住房租赁服务创新探究

[摘 要]民以居为安，住房始终牵动着亿万百姓的心。加强住房租赁服务创新，建立房地产市场长效发展机制，是实现百姓安居梦的必然要求。文章分析了住房供应体系发展阶段和国家近年来出来的密集的房地产相关政策，指出了住房租赁市场的痛点在于租房市场供求不均衡和租房得到的公共服务相对不足在此基础上，探讨了住房租赁服务创新举措和实施路径。

[关键词]租购并举;住房供应体系;住房租赁服务

1 引言

房子对于百姓来说，有着不同寻常的意义。从平房到楼房，从福利房到商品房，我国城市居民的居住空间和生活方式得到巨大改善。随着“租购并举”时代的到来，通过住房租赁服务创新促进租房市场稳定健康发展，填补住房市场的不足，将促进住房回归居住本义，托起百姓安居梦。

2 我国城市住房供应迈入“租购并举”新时代

在经历了低租（福利）公房、市场化住房供应体系建立及发展、深化住房市场化改革阶段之后，我国城市住房供应体系逐步迈进“租购并举”为目标的长效机制建设阶段。详见表1。

2016年起，国家着力构建“租购并举”住房市场供应体系，中央各部委相继出台了一系列鼓励支持住房租赁市场发展的政策，从培育住房租赁市场主体、加快制度建设、规范市场秩序、拓宽土地供应、打通融资渠道等方面夯实发展基础，保障市场健康有序成长。各地积极响应，探索制度建设和市场管理。加快发展住房租赁市场试点城市率先出台政策，不少地方政府都开始进行了“租购并举”的探索，政策涵盖租赁住房土地供应、鼓励住房租赁消费、租购同权等方面。这一系列政策支持下，部分人口净流入的大中城市租赁市场呈现日渐活跃的发展態势，为住房租赁市场健康发展奠定基础。详见图1。

3 住房租赁市场痛点分析

3.1 租房市场供求不均衡

由于我国城镇化建设、人口流动等原因，既有年轻人客群、因购房资格限制和高房价选择租房的群体，也有因就近入学、上班、 医疗等所出现的租房需求，各城市尤其是人口净流入的大中城市，租房需求有着相当大的规模，并且呈现进一步扩大之势。在租房屋中最受租房者青睐的小户型、小面积住房占比不高，户型面积在90平方米以上或三室一厅及以上户型的住房占一定比例，存在一居室供不应求、二居室基本平衡、三居室不易出租的情况。服务配套完善的区域，工作、生活、交通、就医、 孩子入学等非常便利地区，房源供给有限;而老式公房、回迁房等缺少装修、维护、居住条件差的房源为数不少。同时，我国租房市场在租房屋普遍以散户自租、中介转租为主，一般是房东自己发布租房信息招揽租客，或者通过中介租房，专业租赁企业推出的统一装修和管理的专业化租赁房源占比低。

3.2 租房得到的公共服务相对不足

在我国大多数城市，租房难以获得“城市名片”，以及相应配套的教育、医疗、养老、就业等福利政策。租房者掌握和了解的房屋信息往往不如出租者全面，遇到房主不退押金、提前违约、房屋维修等问题时，租客维权困难。从金融服务获得性上看，个人住房贷款是各商业银行向广大购房者提供的一项传统金融产品，可以根据房屋价值获得金额不同的贷款，缓解资金压力，而与租房相关的金融服务相对较少。

4 住房租赁服务创新展望

4.1 政府部门公共服务

4.1.1 不断健全住房租赁市场监管机制

其一，大力推进、严格落实房屋租赁合同网签备案制度。租房网签备案，一方面能在房屋租赁交易过程中核验房源是否真实、中介机构从业资格等;另一方面通过备案证明使得租房双方权益保障具备法律效力，这也是落实租购同权、税收优惠等政策的前提。其二，加强对从业主体的规范管理。建立健全住房租赁企业和房地产经纪机构备案制度，强化住房租赁信用管理，建立多部门守信联合激励和失信联合惩戒机制，通过加强对租房市场的监督，失信中介机构将无法撮合租房交易以及网签备案，有效管控“黑中介”。

4.1.2 不断创新住房租赁全链条服务机制

通过政府部门协作配合，打通房产交易、公安、工商、公积金等数据联通和信息共享渠道，下沉住房租赁服务重心，提供惠民公共服务。比如，承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同等有关证明材料申领居住证，申请“租购同权”政策，申领住房公积金，举报住房租赁违法违规行为等。

4.1.3 不断提升公租房服务水平

大力建设公租房、加强公租房管理，有利于形成配套、互补的住房租赁市场，更好地满足和改善“新市民”“夹心层”、特定保障群体的住房需求。加大系统应用，加强“人”和“房”的动态管理，通过多部门数据和信息共享，使保障家庭申请准入、公租房房源管理、配给管理等环节的业务办理更加方便、快捷。继续实施推广公租房租赁补贴实施办法，将城镇中等偏下收入住房困难家庭和新就业无房职工、在城镇稳定就业的外来务工人员等新市民纳入公租房租赁补贴范围。

4.1.4 积极引导住房租赁观念

在政府监管、租购同权、土地、财税等制度、政策保障基础上，促进长期租赁房源供给，倡导长租即长住、长住即安家的理念。尤其是人口净流入、房价高企的城市，鼓励租房，宣传引导通过租房满足居住需求。

4.2 租赁企业专业服务

4.2.1 增加租赁房源

一是新建租赁住房，衔接城市、产业和基础设施配套规划，积极响应政府土地供应和住房建设计划中优先安排租赁住房的政策，建设租赁型商业住房;二是盘活存量住房，一、二线城市增量土地供应稀缺态势下，存量改造为主的内涵式增长成为城市发展新趋势，房地产开发企业、集团企业等可利用自持闲置房源进行租赁，企业或机构等可将库存商业办公用房等非住宅及商品住房改建为租赁住房;三是购租住房用于长租，专业租赁运营企业可在市场上收购或租赁个人的闲置住房，经过改造作为长租住房房源。

4.2.2 提升租赁服务

其一，制定长租服务规范，不管是集中式还是分散式长租公寓，专业租赁企业拿到房源之后通过统一装修，可以满足租客拎包入住的需求;通过提供管家、APP服务、维修、保洁、安全监控、Wi-Fi、房源线上展示、在线预约等，提高租住品质。其二，建立社区服务体系，专业租赁企业针对不同客群推出分层次的产品，如高、中、低端等。中、低端长租公寓在共享空间配建公共厨房、洗衣房、健身房、社交活动场地、便利店等公共服务设施;高端长租公寓提供酒吧、书吧等，通过优化居住体验和塑造社区文化，打造品牌，稳定租赁关系，更好地满足租房安居需求。

4.3 金融机构金融服务

4.3.1 大力推进住房租赁贷款服务

在当前物业获取难度越来越大，拿房成本高企，利润率相对较低的情况下，专业租赁企业发展面临资源与资金端的瓶颈。金融机构通过服务创新，可提供住房租賃专项资金支持。一是围绕长租企业住房租赁建设、经营、装修、管理等各个环节，通过公司住房租赁贷款、房地产信贷投资基金、租金收入资产证券化等，向企业提供融资服务;二是围绕居民住房租赁消费，通过个人住房租赁贷款、信用卡租赁分期等，满足居民长租融资需求。全面落实房住不炒定位，加大在住房租赁全链条的金融服务力度。

4.3.2 积极探索推进“存房”服务

“存房”，是居民将闲置的、合适的出租房源长期“存”到金融机构，一次性或分批领取全部租金，金融机构可委托专业公司经营运作，就像居民到银行存钱，可以获得利息，将房子的租赁权“存”到金融机构，可以获取租金。在人口净流入城市推进“存房”业务，可盘活社会闲散的存量房屋、提高入市租赁房源的稳定性，集中资源进行房源改造升级、为专业租赁机构提供金融支持，鼓励长租、让租客在稳定租期的住房内安居乐业，同时为房主与租客提供个性化和专业化的配套金融服务。

5 结论

“租购并举”的城市住房供应体系构建重在使房子回归居住属性，优化住房供给结构，增加租赁住房多主体供应，这需要多主体参与。依托政府部门的公共服务创新，加强住房租赁市场监管、公租房服务管理，在政策层面大力支持;不断丰富、创新金融机构在住房租赁领域的金融服务，为住房租赁市场赋予更多金融力量;专业租赁企业也将迎来发展机遇期，提高其规模和品牌，根据租房客群需求在产品定位和服务配套方面加强服务创新，不断提高租赁住房的稳定性、专业化与规范化。

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[4]黄静，崔光灿.“租购同权”对提升居民幸福感的影响[J].城市问题，2019（12）.

[作者简介]戴媛媛（1984—），女，汉族，山东聊城人，中国建设银行山东省分行业务经理，研究方向：金融实务。