沈阳市国有直管公房非住宅租金评估研究

郑刘平 李晓雷 焉利丹

【摘要】直管公房非住宅是一项重要的国有资产，近年来各地直管公房非住宅出租已陆续由按政策标准协商定租转向尝试推行按评估租金公开招租，评估服务现实需求强烈。本文以沈阳市直管公房非住宅评估项目为例，分析了直管公房非住宅现状特点，探讨了直管公房非住宅租金评估中的难点问题，并提出相应的实践对策和建议，以期为直管公房非住宅租金评估提供参考借鉴，助力新时代直管公房管理体制机制改革创新发展。

【关键词】新形势;房地产企业;财务管理现状;对策直管公房;非住宅;租金评估

直管公房非住宅普遍分布在各个行业和领域，在特定的历史时期为社会稳定、经济发展、人们安居乐业提供了重要的生产生活保障，起到了非常重要的作用[1]。长期以来直管公房非住宅租金主要采用“历史租户定价租金，市场租户协商计租”的定价方式，近年来随着中国特色社会主义市场经济的转型发展和改革深入，各地已陆续尝试推行公开招租方式。租金定价方式的转变对直管公房非住宅租金评估提出了强烈的现实需要，然而当前业界对此方面研究尚少见报道，基于此本文拟以沈阳市直管公房非住宅评估项目为例，在分析直管公房非住宅现状特点基础上，探讨直管公房非住宅租金评估中的难点问题，并提出实践对策和建议，以期为直管公房非住宅租金评估提供参考借鉴，助力新时代直管公房管理体制机制改革创新发展。

1、直管公房非住宅现状特点

1.1规模可观，管理关系复杂

2017年沈阳市直管公房总建筑面积180多万平方米、总套数达到3万多套，涉及居民十几万人，其中直管公房非住宅30余万平方米、700多套，主要分布在沈河、和平、大东、铁西、皇姑和于洪等六个市辖区，并由各区房产局以及汇鼎、盛天等六家公房管理公司分别管理。直管公房非住宅单套建筑面积最小14㎡、最大11000㎡，承租户以机关团体、事业单位为主，约占总建筑面积的54%，个人及工商户约占44%，另有约2%处于空置状态。其中部分直管公房非住宅年代久远且管理更替频繁存在权属不明晰、账实不符问题，另有一些承租户未经同意擅自将直管公房高价转租，极大地扰乱了直管公房管理秩序，管理关系较为复杂。

1.2租金普遍偏低，收租工作困难

沈阳市直管公房非住宅通常依据政策标准通过协议租赁出租，租金普遍比较低廉，全额拨款机关团体和事业单位、差额拨款事业单位和工商业类公房非住宅租金平均单价分别约2.1、2.8、13.0元/㎡·月，与租金市场行情相比有很大差距。即使租金已相当低廉，但直管公房非住宅承租户除机关团体和事业单位外，大部分工商业承租户都是陷入困境的中小国有或集体企业和低收入群体，由于租赁合同对租金收缴并未制定严格要求，拖欠、拒缴租金时有发生，再加上管理单位思想意识、管理理念、条件手段限制，造成直管公房非住宅租金收取工作困难。

1.3老旧危房占比大，利用限制条件较多

经统计沈阳市直管公房非住宅建成年代在1990年以前的套数和建筑面积均达总量的六成左右。直管公房非住宅建筑结构以砖混和砖木为主，由于保护意识不足和管护维修投入不够，随着时间的推移房屋受损严重，老旧危房逐年增多。此外部分租户对承租房屋进行违规加盖和搭建，造成房屋安全隐患增大，极易引发意外事故。同时沈阳市直管公房非住宅有相当一部分处于盛京皇城、中山路和铁西工人村省级历史文化保护街区，其中不乏汤玉麟公馆旧址、弘文堂旧址等沈阳市市级文物保护和历史建筑名录单位，《沈阳历史文化名城保护条例》对其管理利用有一定的限制条件，如何兼顾此类直管公房的保护与开发利用面临较大挑战。

2、评估难点分析

2.1价格内涵界定困难

根据《房地产估价规范》租赁房地产评估应区分出租人权益价格、承租人权益价格，直管公房非住宅租金通常是评估出租人权益价格，价值类型一般是市场价值。出租人权益价格是一定租约关系下的价格，因此房地产租赁模式及租赁条件的设定不同，其价值的内涵也不尽相同。沈阳市直管公房非住宅租赁模式和租赁条件复杂多样，租赁模式方面既有整租也有分租;租赁条件方面，商业办公、工矿仓储等各类用途均有，装修设施条件千差万别，而且租金是否包含水电、采暖、物业费用以及租金支付也因管理单位和承租对象的不同而情况各异，租赁期限更是长短不一。上述租赁模式和租赁条件的排列组合导致每一套公房非住宅租金价格内涵都可能各不相同，如统一简单按常见情况设定市场价值内涵，不根据具体情况评估租金可能会造成估价委托人依據估价结果无法达成既定目的，影响其估价目的和经济行为的实现，因此价格内涵界定存在较大困难。

2.2估价路线选择复杂

常用的租金评估有比较法、收益法和成本法三种估价路线，其中比较法是各种租赁价格评估方法中最直接也是最容易被接受的一种[2];收益法适用于房地产价值或价格与租赁价格之间的数量关系能够合理确定的租赁价格的评估;成本法是站在出租方能承受的最低租金角度求取租赁价格的一种方法，适用于市场中很少有买卖以及租赁等交易行为的房地产。面对数量大而由有别于一般房地产独特自身状况的直管公房非住宅租金估价委托项目，如何选择估价路线是相对复杂的。

2.3实地查勘工作艰巨

实地查勘是房地产估价的一项基础性工作[3]。实地查勘包括对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、用途等资料进行实地核实;亲临现场感受估价对象的位置、环境;查勘估价对象的外观、结构、装修等状况;了解房地产市场行情并补充搜集估价所需要的其他资料以及对实地查勘工作做好文字和影像记录等。沈阳市直管公房非住宅坐落分布较为零散，涉及管理单位、承租户数量众多，利用情况和管理关系复杂，同时直管公房自身状况又千差万别，加之部分承租户因抗拒和忧虑评估租金增长而不理解配合实地查勘工作，导致无法进入估价对象内部实地查验，因此实地查勘工作异常庞大且艰巨。

3、实践对策和建议

3.1认真理清估价对象状况

对租约关系的考虑，是房地产租赁价格评估的一个重要特点[2]。直管公房非住宅租金评估在估价目的既定的情况下，理清估价对象状况尤其是租约条件是界定价格内涵的关键。我们在评估直管公房非住宅租金价格时，一（下转34页）（上接32页）方面关注直管公房非住宅本身区位、实物因素的影响，同时更加注重对权益状况特别是租约条件的掌握和判断。对权益状况和租约条件的清查主要是广泛收集权属证书、原始账册和租赁合同，每套房地产均进行图、表、卡、册多方核对，力求做到权属清晰、账实相符，同时与管理单位和承租人沟通核实租金水平、租期、支付形式、双方权利义务等租约条件，全方位摸清估价对象状况，为价值内涵界定奠定坚实的基礎。

3.2组合应用多种方法评估核验

在直管公房非住宅租金评估中，估价方法选用不仅仅局限于方法定义的范围，我们更注重估价方法的原理，采用一种或几种估价方法进行测试和核验。在租赁市场公开、租赁信息充分，具备采用比较法评估条件时首选比较法，并重点关注租约条件、税费负担等方面的调整比较;而对于大面积整租、历史建筑或非标准房产等难以找到适合的案例，则考虑收益法和成本法测算。在三种常用评估途径之外创新性的探索尝试采用了收益剩余法、特征价格法进行评估测算或辅助验证。比如对具有开发潜力且开发完成后收益水平市场公开的情况下采用收益剩余法，以承租者角度从经营承租房地产所收入中扫除必要的经营费用以及承租者要求的合理利润以其余额测算租赁价格;又如对局部分布较为集中、状况相似的直管公房非住宅，采用特征价格法进行批量评估房屋租金，将其结果用于辅助验证其他方法评估结果。

3.3加强估价新技术新方法的应用

为破解实地查勘工作庞大而艰巨的问题，我们重点加强了新技术、新方法在房地产估价中的应用。首先是全流程数据化、可视化项目管理，项目评估工作依托沈阳市房地产基础数据库和智估中房智能辅助估价系统，在基础系统平台上增加中间层和应用层实现对直管公房非住宅基础信息、交易案例、评估参数等进行全程数据化管理，并采用评估报告辅助编制模块和WEBGIS实现估价结果可视化功能。其次借助无人机平台实现对大批量估价对象的辅助查勘，尤其是针对无法进入场地内部分估价对象的辅助查勘，效果十分显著。再次是综合运用GIS和GPS技术科学规划实地查勘路线，实现最优查勘路径设计，同时采用移动查勘手机APP软件，实现查勘数据和基础数据、项目管理系统的实时交互。新技术、新方法的应用优化了直管公房非住宅租金评估项目管理作业流程和作业方式，极大的提高了项目实地查勘和工作效率。

结语：

直管公房作为国有资产管理的一种特殊形式，在经济社会发展中仍有其存在的作用和价值。随着新时代的改革发展，传统直管公房非住宅管理模式正向市场化、专业化转变，从而为房地产估价行业带来新的市场机会和客户对象，估价机构和估价师应在实践中积极探索直管公房非住宅估价技术的细化与提升，为客户提供优质专业的服务，为新时代直管公房管理体制机制改革创新发展做出应有的贡献。

参考文献：

[1]鞠顺利.直管公房管理面临的问题及解决思路[J].中国房地产业，2015（Z2）：194.

[2]王洪明.房地产租赁价格评估问题综述[J].中国房地产估价与经纪，2017（3）：23-32.

[3]柴强.重视并做好估价对象实地查勘工作[J].中国房地产估价与经纪，2020（3）：45-48.

作者简介：

郑刘平，男，1987年9月生，江西武宁人，硕士，经济师，主要从事土地与房地产估价研究和实务工作。