关于当前房地产经济形势及宏观调控的思考

陈琦 王刚洋

【摘要】房地产行业兼具社会与经济属性，其价格波动，不仅是对其市场规律的一种直观反映，同时也是政府与市场间关系有更深层次的反映。本文以目前我国房地产发展现状展开分析，并就土地财政、金融政策及行政政策等调控合理性与必要性展开分析，以使现阶段高房价、土地供需矛盾及调控目标的实现效果等问题得以可供参考建议提出。

【关键词】房地产;宏观调控;经济形势

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

10.013

我国房地产市场与欧美日等国家相比，起步较晚，在2007年才开始被认定为我国经济支柱产业，并迎来了房价的迅速上涨。此种情况给人们的生活质量提升带来了极大的限制及影响，社会财富分配越发的不均衡，阶层日渐固化。在土地财政方面，因大部分欧美国家所执行的为土地私有制，其是以房产税作为对市场上房屋供需关系及房价调整的有效手段。在我国，土地为国有，既往土地财政执行土地出让金制度，虽使地方政府在短期内获得了大量税收，但对于城市的长期发展，却有着不良影响[1]。因此，房地产市场的宏观调控为不可或缺且十分关键的，可使房地产发展根基更为稳固，同时促内循环，保障城市发展资金，改善基础建设。

1、房地产经济现状探析

首先，房地产作为我国经济支柱的地位不会改变，且其可起到拉动产业链的突出作用。其次，据统计，我国常驻人口城镇化率已然超过60%，在2030年前后我国人口或可抵达巅峰值，城镇化发展或可成为房企新的发展机遇。再次，在旅游地产以及养老地产等的发展中，或将有效带动房地产经济;最后，在二孩政策、户籍改革及居住证与住房制度改革等一系列政策变动下，房地产经济或可迎来新一波发展机遇。但与此同时，政府将始终坚持“稳地价、稳房价”的发展导向，各地政府亦积极响应“房住不炒”，在短期内，政策宏观调控力度将呈现不断加强的趋势，使得房企面临拿地难、资金紧等困境。另一方面，市场竞争持续加剧，在京东、阿里巴巴等对长租公寓市场的涉足，中小房企所面临的市场竞争形势更为严峻，或将逐渐被边缘化。此外，房地产行业在目前面临着市场供求不平衡的问题，即中等收入住房支持力度欠缺且保障房的供给连续性不佳，整个供给体系重销售而轻租赁。针对这一情况，从土地供需角度给予分析，在2019年，我国城镇以及乡村建设用地分别以119和326m2为平均值，对于中等收入人群的需求较难满足;其二，从实体经济与房地产间的关系进行分析，在供求错配、货币超发等基础上，房价呈现出快速的增长态势，以至于实体经济成本被不断推高，其金融属性相对而言更强;其三，对于销售的过分重视，而轻视租赁，使得多元化住房体系构建缺乏足够基础，故推行“租购并举”为对房市予以稳定的战略性举措。

2、房地产市场宏观调控分析

2.1金融政策对于房价的有效调控

所谓的金融宏观调控，即由央行与货币当局所予以采取的金融相关政策以及措施等，可经由对货币供应量M2的有效调节或是信贷规模调控总需求，达到社会总供求得以均衡的效果，为国民经济平稳运行的有效机制。为使房地产金融体系的构建能够更加的全面，应予以金融融资市场的有机提供，并设置分级市场，以保障融资渠道安全性，以多层次金融体系的建立，以使贷款出错率降低，流通性加大。同时，经由中介、评估等方式支持金融市场体系的运转及完整性，达到优化金融市场的效果，使中小房企在面对行业洗牌时，有一定的资金抵御能力，警惕资本垄断。

2.2税收政策对房地产市场的调控

税收是政府依据其行政权力予以强制获取的收入，任何的市场经济活动都离不开税收。而经由税收政策的调控，可实现对房地产行业的有效管控。作为一种财政政策，政府可依据于宏观经济发展水平以及当下房地产业的现状，对相应的税收项目予以调整，以增加税收类别、税率或是行相关税收减免，以对房地产市场供需情况产生影响，实现国家对房地产实施调控的政策目标。为降低房产销售价格，予以完整的税收政策拟定，将土地增值税、营业税等附加于房地产企业，使得房屋售卖利润降低，使资金转而向社会中其他行业流动，促使房地产对市场资金的垄断情况得以打破[2]。

2.3土地政策

土地财政在一定程度上对房价提升起着推波助澜的作用，但对其根源进行分析，乃为地方政府财权与事权所呈现出的不相匹配现状。地方政府所表现出的分散性设置、专项转移资金等监管机制的不完善，使得专项转移支付资金呈现出分配不合理及效益欠佳等情况。伴随近年，中央对地方转移支付财力性转移比例的显著增加，政府在地方公共服务均等化等方面，因拥有的转移支付的自主性，而趋于改善。此外，应对狭义土地财政的相关依赖度有所降低，在与房地产相关行业的税种收入，其相较于地方土地出让金而言，远低于后者对地方财政的贡献度。然而土地为稀有资源，在土地财政中若以土地出让金作为土地财政的主要收入，缺乏稳定性与可持续性。因此，地方政府应以财产税作为土地财政的主体，即提倡房屋持有阶段谁持有按年度收取的方式，并扩大房产税开征试点，以缓解初次分配不均，增加房地产投机性成本，起到有限的抑制房地产投资需求的作用。然而对于房价上涨的遏制，其效果并不显著。相反，在土地转让金增加的基础上，使房价成本抬高，而税收通过转嫁，或可使房价进一步推高。因而，需从本质上解决问题，即房产税的征收制度如何制定，且其范围如何，此为一个循序的过程，不可一蹴而就。另一方面，因新增房地产用地使土地财政暂时充盈，为持续获取高额收入，各地市过度依赖新增建设用地。伴随科学布局生产与生活空间、生态空间等理念的提出，绿色生产与生活方式、生态文明建设成为城市建设核心，生态用地作为重要载体，需要各级政府充分重视，严格恪守生态红线。为有效预防快卖地与贱卖地等现象的发生，可借鉴发达国家，从土地保有税收环节增加地方财政收入，以持续不断的收入用以改善城市基础建设，实现资源的优化配置。

2.4行政政策

为加强对房地产市场的有效调控力度，社会保障性住房建设对于民生保障与改善具积极意义。地方政府应对社会保障性住房建设制度予以落实贯彻，优先供应和选址，并加大相应的支出力度，对配套的基础设施予以建设，并对相关的资格审查及分配工作予以严格把关，以维护分配的公正、公平。同时，可将之逐步纳入地方政府政绩考核，以助推保障性住房制度得以切实落实，并对政府政绩综合评价体系予以完善。同时坚持差别化调控方式，构建多元化、长效化房地产调控体系。同时重视租赁并举，对居住权规则予以确认，使每一位群众均可住有所居。

結语：

房地产为我国支柱性产业，但房价虚高所带来的泡沫型经济隐患始终存在，为使其更为健康稳定的发展，亦为国计民生考量，我国在税收、金融及土地财政方面展开了系列调控举措，旨在经由多元化住房体系的完善，使城市基础建设获以更好发展，民众生活质量得以提升。

参考文献：

[1]梁海瑜."土地财政"对房价调控影响的对策分析[J].房地产导刊，2020，000（003）：25.

[2]梁海瑜.论长效机制下的我国房地产宏观调控[J].今日财富（中国知识产权），2020（05）：64-65.