疫情下民宿业租金减免之法律思考及纾困路径

黄 晋

（北海道大学法学研究科附属高等法政研究中心，日本，札幌 0600908）

一、问题缘起

2016年，四川省旅游总收入7705亿元，占GDP的11%，同比增加2732.6亿元，占GDP的8.4%。旅游业的大力发展，使乌蒙山区、秦巴山区、大小凉山山区、藏寨脱贫致富[1]。2020年年初新冠肺炎来袭，国家和政府为了应对新冠肺炎疫情，暂时叫停了旅游业，可以预测新冠肺炎疫情下，旅游行业面临巨大的冲击，旅游业收入锐减。如，小金县四姑娘山镇，艺术民宿投资开业于2018年，总投资400余万，有客房50余间。前两年经营状况尚可，正处于回收成本的关键阶段。为配合防疫工作关闭民宿，营业额相比去年减少七成。疫情期间，无营业额还需负担员工基本工资、房租等基本开销。民宿经营者苦不堪言，都希望房东能够适当减免房租，共度时艰。可否减租，则需要法律或政策上之依据。本文对减免租金问题从不可抗力、情势变更两个方向进行法律分析，尝试探索解决该问题之路径及纾困方案。

二、减免租金问题之法律思考

对于新冠疫情能否要求房屋出租人免除或者减少租金，普遍认为应适用 《合同法》 第117条、118条之不可抗力条款。其中，第117条规定不可抗力致使无法履行合同的，按情况可部分或者全部免除责任，不可抗力同时包含不能预见，不能避免，不能克服三大客观情况。那这里的疑问就是新冠疫情导致的民宿行业无法营业是否属于不可抗力，如果属于不可抗力，就会引起部分或者免除责任之法律效果，即减少部分租金或是免除全部租金之效果。

（一） 关于不可抗力条款适用的法律分析

何谓不可抗力？不可抗力是指当事人订立合同时不可预见，它的发生不可避免，人力对其不可克服的自然灾害，战争等客观情况[2]。不可抗力应分为主观因素和客观因素。其主观要件强调不可抗力的客观现象是不可预见的。不是基于人们的意志改变，用以判断当事人是否有过错。如果造成合同无法履行的客观现象是当事人可以预见并有意为之，按过错责任原则，在发生损失归责时，当事人的故意便成为责任要件中的主观要件，所以对于当事人不能免责。其客观要件强调不可抗力现象不可避免，不能克服之特性。换言之，当事人无法对于该客观现象的发生与否、发生程度等做出安排或者处置，当事人只能听天由命。当事人的能力不足以避免和克服那些影响合同履行的自然力和社会的客观事实。对于不可抗力之范围大致分为以下几类[3]： （1） 自然灾害。如台风、地震、海啸、风暴、冰雹、洪水、蝗灾、山体滑坡、雪崩、泥石流、沙尘暴、火山爆发等； （2） 社会异常事件。如罢工、战争、骚乱、暴动等； （3） 政府行为。例如，立法机关制定法律之行为，行政机关、司法机关行政命令之行为。对于新冠疫情应属于社会异常事件的一种，是否构成不可抗力，应从以下新冠疫情和防疫行政措施两个维度进行分析。一方面，作为民宿经营者的承租人完全不能预见2020年年初会爆发新冠疫情；承租人也无法预料新冠肺炎爆发程度，更无力采取措施防止其蔓延。另一方面，有关部门为了防治新冠疫情而采取的疫情防控措施才导致不可抗力的直接原因。政府的突然叫停民宿业的疫情防控措施，不但符合不可预测，也符合不能避免以及不能克服。全国人大常委会法工委在2020年2月10日回应，对于新型冠状病毒感染肺炎疫情，政府不得不施行相应疫情防控措施。对于由于疫情防控措施无法履行合同的当事人，属于不能预见、不能避免且不能克服之不可抗力。总之，疫情背景下的政府疫情防控措施应认定为不可抗力。

（二） 对于情势变更适用的展望

作为情势变更的法律依据，可以参考 《合同法解释 （二）》 第26条规定。情势变更指合同生效之后，由于不可归责于双方当事人的事由发生情势变更导致合同的基础动摇或是丧失，若继续履行合同会显失公平，所有允许当事人透过协商或司法程序变更合同内容或者解除合同之原则[4]。

引起情势变更的事件主要表现为社会经济形势的突变导致影响合同履行，如，通货膨胀、物价暴涨、金融危机。对于情势变更的适用，必须以是否导致合同基础丧失，作为判断标准。对于该原则的适用条件应如下掌握： （1） 现实上，应有情势变更出现之事实； （2） 突发性上，情势变更之事实应为双方当事人无法预料； （3） 原因上，情势变更的发生不可归责于双方当事人； （4） 时间上，情势变更应出现于合同订立之后，履行完毕之前； （5） 后果上，合同的继续履行导致对一方当事人显失公平。适用情势变更可导致变更合同或者解除合同之效力[5]。纵观此次新冠疫情，前述情形出现，即旅游业遭受沉重打击，由于游客骤减，民宿业营业额随之骤减。前述情形可适用情势变更条款，变更租赁合同关于租金的相关条款，以达成减免租金之目的。

（三） 不可抗力与情势变更的异同

情势变更与不可抗力容易混淆，应如下从异同点对其予以把握[6]。其相同点表现为：（1）事实构成要件均体现为客观性、外在性、不可预见性。事件发生独立于当事人，非当事人所能控制。（2） 客观事件都发生在合同成立后，履行完毕之前。（3） 都可导致变更合同或是解除合同之法律后果。（4） 都可产生免责之法律效果。其不同点表现为以下：（1） 在立法宗旨上，不可抗力强调免除当事双方的违约责任和履行的义务，而情势变更强调如何调整使得合同得以继续履行。（2） 在要件构成上，两者存在交叉部分，但是各有侧重。交叉的部分表现在不可抗力事件既可能成为不可抗力事由又可能成为情势变更的事由。但不可抗力的事实与合同无法履行之间是直接因果关系，即不可抗力是导致合同不能履行的直接原因；作为情势变更的事实构件的不可抗力事件与合同基础丧失则为间接因果关系，换言之，合同履行基础的丧失是受到不可抗力的间接影响。（3） 在事实后果上，不可抗力往往导致合同在事实上不能履行。（4） 不可抗力和情势变更都可导致合同变更或者终止的法律后果，但是，当事人的权利属性是不同的。在不可抗力的前提下，当事人享有延期履行、部分履行或是解除合同之权利，为形成权。只要是不可抗力真实存在，当事人履行了附随义务，就可以享有前记的权利。而在情势变更中，变更或是终止合同的权利为请求权，必须经过法院或是仲裁机构变更或是终止合同，当事人不能自行解除合同。（5） 在适用范围上，不可抗力既可以适用合同法领域，也可以适用侵权法领域。而情势变更一般适用合同法领域。

综上所述，对于新冠疫情下的政府的疫情防控措施应该被认定为不可抗力，对于停工、停产阶段和复工、复产阶段，民宿行业应分别适用于不可抗力和情势变更条款，来作为法律之依据。

三、减免租金问题之纾困路径

因疫情的影响，一方当事人无法正常履行合同时，应该通过协商的方式解除、变更或是重新订立合同，在协商不成的情况下寻求法律上的依据和支持[7]。不可抗力或是情势变更虽然为减免租金提供了司法适用上的操作路径。但是，通过诉讼并非解决纠纷的最佳方式。民宿经营者前期对于房屋装修、改造上投资巨大，通过诉讼途径即使赢了官司，却输了与出租人再合作的可能性。基于民宿业之特点，应在发挥法律指引作用之前提之下，从以下方面着手，共度时艰。

（一） 法律之指引作用

对于出租人，应本着公平原则，与承租人共担风险，积极参与进行减免租金的协商。对于承租人，一是确定生产经营房屋租赁合同中是否约定不可抗力、情势变更条款，如有约定，按合同约定履行。二是债务人应就不可抗力之事实通知债权人[8]。就房屋租赁合同而言，出租人对于实时信息的掌控无法预估，承租人最为熟悉疫情带来的影响。承租人应及时联系出租人，将实际困难告知，并协商减免租金。倘若双方未能达成一致意见，诉讼不可避免，可以考虑在3年诉讼时效内通过诉讼方式主张权利，同时，停工、停产阶段，应就新冠疫情下的政府疫情防控措施、营业额骤减，从而导致无法履行租赁合同所约定的租金进行举证。或是，复工、复产阶段，新冠疫情下营业收入骤减，从而导致继续按原合同约定的房租金额履行，明显对承租人显失公平进行举证，承租人应固定相关证据。

（二） 政府相关部门之纾困助力

首先，旅游局、民宿行业协会等应对疫情背景下的减免租金问题予以引导、从中斡旋，避免矛盾冲突。其次，旅游局、行业协会可开展相关宣传活动，助力旅游区及时恢复，吸引游客。最后，通过政府出台相关措施对于民宿行业予以补助，减轻疫情给民宿经营者带来的经济损失，也有利于出租方和承租方通过协商的方式解决减免租金问题之冲突。

（三） 司法机关之纾困助力

司法机关应尽快出台应对疫情的相关司法文件，向社会传达息诉止争的信息。例如，浙江高级人民法院颁布《关于规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的实施意见 （试行）》中指出，租赁房屋源于疫情防控特别需要暂时无法居住的，承租人提出延长租期、减免相应期间租金或解除租赁合同，如确是不可归责于承租人、出租人的原因导致，按公平原则视状况适当延长租期、减免租金，合理分担因疫情防控导致的双方损失。但是，承租人要求解除合同的，一般不应予以支持。