资本结构大幅优化“地产+”助力融创多元高质量增长

宁蒲

3月12日，融创中国（01918.HK）披露2020年业绩报告，作为率先披露年报的头部房企，融创在疫情之年仍显出不凡的韧性和信心。除营收净利以同比超36%的增速再创新高之外，这份年报更令人瞩目的是债务结构的超预期优化：2020年底，融创净负债率大幅降至96%，非受限制现金短债比提升至1.08，剔除预收款项后的资产负债率降至78%，在一年之内实现“三道红线”降至黄档。

不仅如此，融创的非地产业务也交上了“惊喜”答卷：融创文旅管理利润同比大幅增长311%，更有融创服务（01516.HK）于11月正式登陆港交所，至今市值涨幅近一倍。“地产+”产业能力不断强化之下，融创的多元化高质量增长正迈向新阶段。

年报公布后的三个交易日内，融创中国涨幅约13%。今年以来，已有多家券商给予其“买入”“增持”评级，其中摩根大通、申万宏源均上调了融创目标价。

营收净利大幅增长资本结构超预期优化

2020年，新冠疫情、“三条红线”政策等利空因素叠加，使得地产估值处于历史低位，不过优质房企纷纷降杠杆、降融资成本、稳周转、增利润，市场加速分化。

年报显示，融创2020年全年营业收入人民币2305.9亿元，同比增长36.2%;归母净利润356.4亿元，同比增长36.9%，续创历史新高。凭借深耕核心城市的优势，融创在55个城市销售排名进入前十，其中12个城市销售金额排名第一，头部优势进一步凸显。

在多家房企减缓拿地之时，融创的高质量土储优势尽显。截至去年底，土地储备约78%，土储位于一二线城市，平均土地成本仅约4270元/平方米，这意味着融创在未来继续降杠杆之时，面临更小拿地支出压力、拥有更大业绩增长潜力。

与此同时，截至2020年底，融创在手现金1326亿元，非受限制现金超额覆盖短期债务，流动性充裕，而同时，有息负债同比下降6%。

手里钱多了、债少了，融创自2019年就开始的降杠杆也取得了显著成效。截至2020年底，融创的净负债率同比下降76.3个百分点至96%，非受限现金短债比提升至1.08，剔除預收款项后的资产负债率降至78%。在业绩会上，融创中国行政总裁汪孟德表示，2020年三个指标有大幅度提升，其中两个已经达标，最后一个指标会在2022年提前完成。

物业、文旅领跑“地产+”多元布局打开增长空间

近年来，融创持续在深耕城市布局文旅、文化、会议会展、医疗康养等产业赛道，“地产+”已逐渐呈现出强大竞争力，投资者从此次年报也得窥其成果。

2020年11月融创服务登陆港交所，成为港服规模前十的内地物业公司，头部优势加速建立。根据年报，融创服务2020年收入46.23亿元，归母净利润6.20亿元，营收净利三年复合增长率分别高达58%、152%。截至2020年底，融创服务在管建筑面积约1.35亿平方米，同比增长155.1%。

物业服务正成为国家扩内需、促消费的重要抓手，在新近公布的十四五规划中，物业行业也首次被提及，这将为融创服务带来确定性增长。海通证券房地产分析师涂力磊认为，未来几年物业销售仍将是融创收入的主要来源，一方面物业从销售到结转的周期在2年左右，另一方面融创2020年账面合同负债2700多亿元，由此推算公司未来两年可结转货值较充裕，能实现稳增长。

除此之外，2020年，融创文旅也通过频频创新从而快速恢复。据了解，2020年下半年，其客流量同比提升33%，全年总客流超1亿人次;2020年收入约38.8亿元，同比增长36%，管理利润达约6.27亿元，同比大幅增长311%。

这其中，在即将到来的北京冬奥会之际，融创冰雪已布局全国18个城市，规划18个滑雪场，其中7个滑雪场已开业，总接待333万人次。通过整合超级冰雪IP——哈尔滨冰雪大世界，融创已成为国内最大的室内冰雪运营商，有望成为“冰雪经济”的领头羊。据海通证券房地产分析师涂力磊等预计，融创文旅在未来三年或可保持30%以上年均增长率。

此外，融创文化也在2020年取得长足发展，完成了七大动画工作室布局，旗下Base首部原创动画电影《许愿神龙》收获超1.6亿票房;其参投的影片《刺杀小说家》和《熊出没·狂野大陆》在国产影视中口碑、票房不俗。未来，融创文化凭借全产业链布局有望发挥更大优势。

2020是考验之年，其间融创不仅继续强化头部优势，通过经营调整实现了资本机构大幅优化，更通过“地产+”业务打开了新的增长空间。