基于城中村改造之下动迁安置住宅及商业配套的设计思考

钱 雯

上海建筑设计研究院有限公司 上海 200041

1 城中村改造项目概述

城中村改造指的是根据地区社会经济发展计划和城市总体规划，按照城市化要求，对城中村进行综合改造的行为。城中村是由地区城市化进程过快导致的，相关城市对于建设布局把控的严谨以及为了满足城市未来发展的需求，将城市的整体进程建立到了农村地表面积的基础上，这样便使得农村被城市所包围，成为名副其实的城中村，而如若不对城中村进行改造的话则会对整个城市经济的发展都造成严重的影响，大幅度降低了城市发展的整体速度。

1.1 城中村存在的问题

1.1.1 治安压力较大

在大多数城中村中都存在着治安压力较大的问题，这一方面是因为城中村的人员较为密集，很多在城市里打工的人为了低廉的房价选择在城中村居住[1]，这就使得城中村里的居民鱼龙混杂；另一方面，城中村中的建筑密度大，布局混乱，各种房屋的建设没有特定的标准，在进行治安管理的时候，治安管理人员也无法很好地将城中村的安全控制在可控范围之内，对于整个城市的安全都能够造成一定程度的威胁。

1.1.2 土地管理混乱

城中村不像城市其它地方一样有着严密的土地规划和分属，城中村居民的土地拥有权大多数都是在自己或者村委会的手中，房屋的使用性质管理较为混乱。村民对自家的房屋可以进行随意改动，完全没有相关的制度对其进行限制，这使得城中村内的大多数建筑都有着较大的安全风险，对周边居民用户有着严重的威胁。可以说城中村的存在在一定程度上拉低了城市整体的精神面貌。

1.1.3 基础设施欠缺

城市在发展的过程中最关注的便是城市基础设施的建设，这不仅能够为城市居民带去更加便捷的基础服务，还能够快速推动城市经济的发展。而在城中村这些地方的基础设施却不像城市中的那么齐全，一方面是因为政府对于这些地方的规划另有打算，不会对其进行太大的基础设施建设投资，另一方面则是因为城中村内的建筑环境较为复杂，基础设施建设起来难度较大。城中村居民也无法体会到较好的基础设施服务，生活环境的不如意以及基础设施的不到位使得城中村内的管理变得更加困难。只有对城中村进行全面改造，才能够以此来达到推动城市经济发展的目的。

1.2 城中村改造的重要意义

1.2.1 完善城市功能

城中村的存在会使得城市的一些建设计划无法很好地开展，例如城市道路建设很可能会因为城中村的存在而被中断，成为城市建设过程中的巨大障碍。城中村改造是城市发展必须解决的问题，根据它的特点以及城市规划的实际需求对城中村进行切合实际的改造，能够最大程度上将城市功能进行完善，城市的规划也将更加的合理可控，不管是基础交通路线的建设还是城中村安置房以及商业配套的开发，都能够在完善城市功能方面起到较为重要的作用。

1.2.2 消除安全隐患

城中村存在的众多安全隐患，任何的意外都会对城中村内的居民造成较为严重的人身财产威胁，并且直接影响到整个城市的发展。当城中村进行改造之后，老旧建筑将被全部拆除，随后根据城中村科学的改造计划对其进行全方位的建设，使得城中村内原本存在的安全隐患消除，在城市的后期发展过程中最大程度保证人们居住环境的安全。

1.3 上海市宝山区城中村改造——康家村项目概述

本项目位于上海市宝山区，属庙行镇管辖。基地临康宁路、共康路、一·二八纪念路等几条城市干道，由5个地块组成。其中3块地为三类住宅组团用地（安置房），1块为社区级公共设施用地，还有1块经过改性成为商业用地。住宅总建筑面积约19万m2，以18层高层住宅为主，总户数约2200余户，容积率2.0；社区公共服务设施总建筑面积约9400多平方米，容积率1.5；商业用地总建筑面积约78000m2，容积率2.0。整个项目所涉及到的范围较广，把居住、社区服务、商业、教育等多种功能整合，不仅服务项目内的居民，连同周边商品房地块来带动整个片区的品质提升。整个城中村片区与城市其它地区的基础设施建设被加强，使得城市未来的发展规划更加明确，实施起来也更加方便，有利于最大程度上推动城市经济的发展。

2 基于城中村改造之下动迁安置住宅的设计

对城中村进行改造最重要的便是需要对城中村拥有土地权的原居民进行住房的安排，康家村项目所采用的也是在城中村原本的地域范围内进行住宅安置，村民原拆原位。住宅虽然是动迁安置房性质，但是注重品质。满足装配式住宅要求且精装交付。它与商品房的区别只是在户型面积配比上，有45㎡/人的要求，已便于回迁时的抽签分配。（每户根据人口数首先确定最终分配所得的总建筑面积，优先根据个人意愿组合套数和套型。例如安置人员如若能够分配到一套120m2的安置住宅，那么安置人员便可以根据自身的实际需求将其换成两套60m2的安置住宅。）

2.1 注重住宅适应性设计

对城中村改造中的动迁住宅进行设计时最重要的便是需要对住宅进行适应性设计，根据以往城中村的建筑特点以及当地地区人民的生活习惯等方面的研究来确定住宅的整体设计，而且还需要在设计的时候充分考虑到大多数居民的居住需求，例如大多数城中村村民以往居住的平房或者小二层都具有着较为广阔的空间，如若动迁安置住宅内部客厅等空间较小的话则无法保证居民居住的舒适性，无法保证居民对于动迁安置住宅的满意度。

动迁安置住宅如若适应性较高的话，除了能够满足拆迁户的需求以外，多余的房源还可以出售给其它地方的用户，这样也能够进一步的带动城中村改造的经济力发展，且用户们在舒适的住宅环境下将对于政府的相关工作处理更加的认可，这样便能够在推动城市经济发展的同时收获城中村居民的民心，促进双方的共同进步。

2.2 考虑户型多样性设计

康家村项目在对动迁安置住宅进行设计时，根据前文提到的人均分配45㎡/人的居住标准，设计了45㎡、90㎡、135㎡、180㎡四种面积等级的户型，分别为一居室、两室两厅、三室两厅、四室两厅四类，其中135㎡的三室户型分别设计了南北向和东西向两种客厅形式。每种户型都做到设计紧凑，尤其避免交通面积的浪费。每户保证至少一个主要功能房间朝南、东南或西南；无暗厨、暗卫出现；均拥有良好的自然采光、通风条件；起居、主卧视线开阔；每户之间避免视线干扰，保证住户私密性；提高住宅的使用率。

考虑到每个家庭会分得至少2套以上住宅，所以，房屋出租仍将是城中村居民的一项重要家庭收入来源，因此在45㎡这一档的面积等级中，除了与90㎡、135㎡组合的户型单元外，还特别设计了一梯八户的通廊式住宅，给房屋出租提供便利。

为了让原来住单家独户的村民住得惯高层电梯房，户型尽量采用大面宽小进深的设计。住宅层高2.95m，户内空间方正，精到实用，功能分区明确。除一居室外，户型入口设置玄关，客厅餐厅开敞大气，尤其是东西向客厅的设计，当与餐厅打通时，面宽可达6.95m。

通过景观阳台，每户均能享受到楼与楼之间的风景。在充分满足居住功能的同时，提高居住品质。

综上所述，安置家庭人口结构复杂多样，户型分割组合方式需强调可变性。自住或出租，套型可分可合，一大一小，适合“两代居”形式等。结构体系提供了这种可以根据不同使用要求自由分隔，灵活组合的可能性。

2.3 营造住宅小区交流空间

原来的城中村居民所居住的环境都具有着较大的院子，这些居民可以在院子里进行水果蔬菜的种植，而且邻里之间也经常地聚在一起活动，这也是城中村居民居住的优势所在。将城中村进行改造之后，城中村居民便可能因为住宅楼房的性质使得邻居之间的交流变少，这在一定程度上使原本亲切的邻里关系变得疏远，少了人情味，整个住宅小区的活跃度也会大幅下降。

因此在组团内，一方面靠设置便民服务用房、室内健身活动场地、文化活动室等公共设施提供人们交流和沟通的空间，另一方面借助小区景观系统，用绿化、室外活动场地、雕塑、小品与街具等营造生动的，有浓厚文化气息的促进邻里和睦关系的生活环境。这种居民之间交流方便、生活环境优美的住宅小区，能够最大程度提升居民的幸福度，从而以此来为整个城市幸福度的提升贡献城中村的一份力量。

3 基于城中村改造之下商业配套的设计

康家村项目地处市郊，项目东侧为共康社区，建于上世纪90年代，居民区聚集。西侧为大场敏感区，新建了大量商品房并规划一处大型的城市公园，总体配套设施不足。本项目位于新旧居住社区的交界处，新建的社区配套及商业在内容与形式上都非常多样，不仅能为安置房小区提供公共服务配套设施，也能为西侧新建商品房社区提供服务。结合东侧现状配套，各类设施基本做到500m半径全覆盖。

3.1 布局紧凑的社区公共服务配套设施

上一节提到，本项目有1块社区级公共设施用地，用地面积4500m2，建筑规模达9400多平方米。建筑高度控制在24m以内，容积率1.5。需要设置基础保障类设施、品质提升类设施、行政管理类设施等，其中包括社区食堂、公厕、标准化菜场、老年人日间照料中心、卫生服务站、文化活动室、居委会等，建筑功能可谓多样。

本地块地形狭窄，东西长120m，南北宽37m，北面临路，南面与安置房住宅组团一墙之隔。因为用地条件紧张，且要满足功能繁杂的配建要求，所以在留出必要的交通系统后，建筑基本满铺。交通流线做到最短最直接，围绕建筑外部形成便捷的路网和停车场。并于南侧贴邻的住宅组团间设置人行连通口，为居民提供方便的同时，达到间接节约交通能源的目的。建筑地上6层，地下1层。一、二层设置社区食堂，菜场等需要对外联系便利的或带有商业性质的服务设施，三、四层设置老年人日间照料中心、卫生站、文化活动室等，顶部两层留给行政办公及百人报告厅。即便在面积指标不够富裕、建筑形体变化受限的情况下，还是尽量在细微处营造宜人的小环境。在三层老年人日间照料中心的南面，外墙内退留出一个大平台，既挡雨，又能为日托老人提供半室外活动空间；而建筑的6层只有局部房间，大部分是屋顶平台，考虑到基地在城市道路转角，东侧还有一条自然河道，周边视野舒展，日照条件良好，所以把大部分设备放在6层屋顶，5层屋面留出来做屋顶绿化，经过设计可以形成良好的景观环境，为建筑的使用者提供舒心体验。

3.2 中等规模的街区式商业综合体

本项目的商业地块三面临路，交通便利，它与社区公共服务配套设施用地隔路相望。是对社区配套在内容上的补充及形式上的提升。

商业地块用地面积17310m2，建筑规模约78000m2，结合其所处地段、位置、服务人口及与住宅区的复合方式，属于中等规模街区型商业。

随着社会的不断发展，不同商业购物中心之间的竞争也是越来越激烈，购物中心需要注意设置项目、经营特色、顾客利用周期以及环境辐射的范围等各方面条件。而单纯、孤立的商业建筑实体已无法满足新形势下的需求。转而需要复合化、集约化、高度综合化的商业空间，以充满活力的城市设施改善城市面貌与增添新的特色。本项目的商业中心采用“街区”+“MALL”+“主题广场”的模式来将城中村进行品牌化改造。

从总体布局形式上看，基地中部以一条步行道路贯通南北，在其周围布置中心商业及零售类或小型餐饮类商业，属于典型的单轴型布局。步行道总长约160m，在人能承受的步行距离的合适范围内。从南至北形成依次布置入口广场、中心主题广场、次要出入口。结合业态形成三个阶段的空间序列，分别为起始段——复合功能MALL；主题段—— MALL+分散式独栋商业，并围合形成中心地段的主题广场；结尾段——高层办公大楼。复合功能的MALL属于主干商店，占据较大的面积和规模。业态多样，人流量、货流量均占有较大比例。所以把它布置在空间序列的端部，有利于安全出入口的布置。沿街道进入中心地段，依然被MALL包围，在其靠中心广场一侧布置自动扶梯、观光梯，使得购物中心的内庭与室外广场，运用装饰手段构成人看人的共享空间，它给予人们难忘的视觉第一影像及趣味中心。中心广场另一边，有三栋多层独栋商业，以餐饮为主。通过建筑的顶层收缩，使其下层的平面布局形成退台，构成多层次的外部空间，使它们能充分发挥沿河的景观优势，获得绝佳的自然环境。小体量且分散的建筑单体，一方面从设计上平衡了主干商店的沉闷感，另一方面在商业销售上也便于出租，让经济效益、社会效益、环境效益统一[2-3]。在空间序列的末端，也就是基地北侧，设计了基地内唯一一栋高层，以办公为主，结合适量教育培训机构。相对前端的商业，这一部分的功能较为安静，加上位处两条道路的交叉口，在这里设计一栋高层综合楼，在空间形态上具有一定标志性。让空间序列有一个慎重的收尾。

通过对现代人的逛街与购物心理分析，将购物、餐饮、教育、娱乐等多种形态集合到一起。将城中村原本的地带打造成集多种功能为一体的社区交往空间，富有变化的空间形态与商业特色将适应不同层次、年龄、性别的人们的各种需求，不论是城中村原本的居民还是城市其它区域的居民都会被吸引到这里，此处将成为周边居民的公共文化活动场所。

4 结束语

城中村改造对于城市的整体发展来说是一件极其重要的事情，而城中村改造中动迁安置住宅以及商业配套的设计更是保障城中村居民安居乐业的根本所在。以康家村项目为例能够看出充分结合城中村自身的特点，将商业配套设计出自己的特色，便能够最大程度上将城中村改造之后的优势发挥出来，城中村居民不仅可以拥有适宜的安置住宅，还可以获取商业配套所产生的盈利分红，让城中村改造在城市建设与经济的整体发展上起到积极作用。