成都轨道交通TOD开发模式研究

文/陈耀，蜀道集团资本运营部副部长

TOD主要是指轨道交通场站（停车场、车辆段、车辆基地）的综合开发。成都市在2019年10月下旬组团考察了日本轨道交通TOD成熟实践经验后，将该模式从单纯的解决成都轨道交通建设资金投入问题，上升到城市由土地财政转为可持续发展的高度。

成都TOD模式首先是确定土地综合开发范围，依托轨道交通车站进行一体化城市设计，在一体化城市设计过程中，通过策划定位对产业引入、业态分布、收益测算等通盘考虑，重新确定技术经济指标，并以此调规后拿地。这一模式形成了TOD成都模式。具体为：

对土地政策的突破。成都市政府在2017年11月出台了《成都市人民政府关于轨道交通场站综合开发的实施意见》（成府函[2017]183号），将轨道交通车站周边500至800米半径范围的土地、场段周边不低于两倍场段本体的土地确定为TOD综合开发用地范围，这是对土地政策的一次巨大突破。在2018年11月发布的《成都市轨道交通场站综合开发实施细则》（成办函[2018]192号）中，进一步明确划定轨道集团实施用地不低于9万亩，后续将适当增加。

对规划管理的突破。每一个TOD综合开发项目，明确由成都轨道集团牵头，基于轨道交通场站进行一体化城市设计，即将场站周边土地作为整体，基于上位规划、周边既有资源（文化、产业、人口），通过进行包含大交通（路网）、小交通（慢行系统）、与轨道交通场站接驳方案、策划定位等的研究，确定该研究范围的业态分布及占比、容积率指标等，并以此调规或落规。这种做法将过去完全由地方政府主导的城市设计交由成都轨道集团牵头，实现了规划成果与最终的产品利益关联。

与区市县的利益平衡。场站周边的土地是各区市县的核心利益，各区市县如果不支持TOD模式，土地无法与轨道交通场站有机融合，开发价值大打折扣；各区市县经赴日本考察学习TOD案例，已经完全支持TOD综合开发模式，目前采取的方式是：成都全网（2035年线网规划）75个场段、714个车站的TOD综合开发项目中，全部场段（75个）和105个车站的由成都轨道集团主导（大股东），各区市县的平台公司参与（小股东）。其它车站的TOD综合开发由各区市县主导（大股东），成都轨道集团参与（小股东）。

可持续发展路径。通过在日本的学习考察，成都市及区县政府各方均认识到TOD综合开发是城市可持续发展的最好载体，但是成功的核心还需要通过产业引入及经营才能真正落地。但在如何进行产业引入上还在探索落地方案。

成都地铁TOD模式的机会。成都TOD模式是改变城市经济发展方式的重大制度创新。各大建筑央企、知名地产开发商和规划设计企业，已经在各显神通，积极入场。成都轨道集团已经拿出5个地块通过公开出让股权方式与开发商合作，从目前已经确定的昌公堰TOD项目和行政学院TOD项目的中标情况来看，地产商在以市场竞争方式进入TOD成都模式赛道。而轨道板块的寡头央企中建、中铁、中铁建均期望参与TOD综合开发，中铁建并与成都轨道集团成立合资公司。

成都地铁TOD开发模式趋势分析。目前由成都轨道集团所属地产公司、与央企合作单项目合资公司主导开发。以后，成都地铁TOD的一级开发将由轨道集团所属二级专业化公司主导，其二级开发环节可能全部从成都轨道集团剥离，交给寡头主导的市场，寡头为以地铁板块的五大央企（中铁建、中国中铁、中建、中交、中电建）为桥梁，各自联合一家满足成都市TOD开发要求的地产商搭建起来的地铁+TOD双寡头组合。