城市更新中历史街区的保护与发展

张 顼，叶 杰，董新霞，韩立民，张玉霞

（深圳市国资源土地房地产资产评估有限公司，广东 深圳 518000）

0 引言

现代社会高速发展，城市有了很大的改变，不仅城镇与农村的大面积区域要进行规划，有些历史街区也要进行规划。沥青水泥路与高楼大厦是城市发展的必然产物，而历史建筑与现代建筑却风格迥异。让历史建筑融入人们的日常生活，需做好历史街区的规划设计，在充分保护历史遗留建筑的前提下，进行必要的修复和维护，让历史建筑和现代建筑实现完美融合。经过对历史街区创造性保护与修复，给人们提供更高质量的生活。

1 城市更新的内涵及模式

城市更新是按照某个规定的主体，对城市中某个衰落的区域实现拆迁、改造、投资与建设，以提升城市发展活力，提高市民生活质量，促进城市整体水平的提升。

城市更新的目的是消除阻碍城市发展的各种问题，分析形成问题的原因，采取必要的应对措施。从深层次分析，城市更新不仅仅是建筑设施的改造，更是城市发展的叠加，将经济、文化、生活有效融合，实现多方位、全面的改革与创新，促进城市发展活力的提升。城市更新模式有3种：重建或再开发、整建、保留维护。

2 历史街区的价值

在城市最初建设中，有人认为历史遗留会影响城市的长远发展，想实现全面改革，需摈弃传统落后观念，将历史遗迹去除掉，给人们的新生活提供基础。但随着社会的持续发展，人们的观念有了很大的改变，认识到历史遗迹可起到教育作用，是中华民族历史发展的见证，对于后人有着重要的教育价值，所以历史街区开始得以保护。

2.1 文化价值

历史街区能反映一个区域的历史文化发展，文化的延续与传承才是民族发展的动力，也会让城市更具人文特色。历史建筑具备文化特色，尊重历史建筑才能更好地学习历史文化知识；重视历史与文化，融汇古今，才能实现城市的长远发展。

2.2 艺术价值

历史建筑是历史沉淀的产物，也是不能复制的艺术品，反映出某个时代的审美特点，一砖一瓦都具备历史文化价值。只有把历史建筑融入周围环境中，才能提高建筑艺术水平。

2.3 使用价值

有些历史建筑是属于私人所有的，还有大量居民居住、生活。历史街区有人类活动的轨迹，不能将其按照艺术品进行封存保护，但依然能体现出历史的价值，这正是历史建筑的真正作用。

2.4 商业价值

有些城市内部的老城区有非常完整的历史建筑群落与遗迹，但是老街区的现代配套设施设备相对欠缺，无法满足城市居民日益提高的生活质量需求，已不适宜当下居住。因此，对历史街区进行合理保护与利用，转变历史街区的利用方式，适当开发历史遗迹，创设旅游景点，产生更高的经济效益。

3 历史街区改造的主要问题

3.1 “大拆大建”更新改造导致历史风貌破坏严重

在部分城市更新、旧区改造中，城市管理者比较重视速度和效率，保护、改造一般同时进行，确定了改造目标，并且配置完善的配套设施，但未明确历史风貌保护范围、规模、建筑量等，政策也缺乏针对性，造成在具体实施中，旧区改造范围、拆迁量过大，超出限定标准进行全面性的改造。历史保护则是在某个规定区域内实施，范围通常比较小，易出现历史风貌的保护和修复效果较差，导致损毁比较严重。此外，利用“大拆大建”的方式导致城市内很多旧街区消失不见，取而代之的是宽阔的交通干道，传统城市形态与历史风貌完全消失，整个城市历史文化特色消失不见，对于历史文化的传承产生不利的影响。

3.2 城市规划方向需要重新调整

城市更新方案一般做好城市内部资源优化配置，与新建城区的逻辑有很大的差距，产权问题难以彻底解决，同时还关系到很多利益体。因此，城市更新规划需实现各项功能的合理配置与优化。城市规划若从存量土地资源方面进行，则涉及各方融合的问题，需要政府、社会、市场、居民等协调开展，实现统一规划与布置；规划和土地主管部门要积极应对，做好全面的规划与控制，尤其是历史文化建筑保护工作，保证符合城市发展长远规划。

3.3 改造资金需求量较大，改造时间比较长

城市更新中历史文化风貌街区改造在城市的老城区内进行，人口密度比较大，历史文化设施分布在各个区域，这是城市疏解的重点，也是更新改造的重点位置。在改造实施环节，很多城市土地资源性质都会改变，产权涉及方比较多，很多区域的产权关系非常复杂，需使用大量的资金，所以全面性改造需要花费较长的时间。

4 城市更新中历史街区改造的措施分析

4.1 历史文化保护区的城市更新融入城市总体规划

1）统筹城市设计与规划，同步推进 ①需要结合城市总体规划设计，明确历史文化保护区设计方案；②历史保护街区作为城市更新设计方案的核心内容，必须在规划方案中有较高的重视度，发布符合实际运行需要的更新方案；③结合目前土地应用性质，制定切实可行的开发政策措施，保证改造工作的顺利开展。

2）存量土地资源保证规划方案科学合理 存量土地开发区域内，需要适当增大公共服务设施的比例，并且保证各种土地兼容与混合设置。以达到规划标准要求作为出发点，商业服务与办公用地可变更用途，而住宅用地则可以转化为行业服务用地，调整更加灵活。

4.2 历史风貌区保护坚持多元化鼓励各方主体参与

1）根据需要确定城市规划单元 城市更新改造包含的内容较多，项目也较多，任何项目中土地资源的利用都有明确规定。历史风貌保护要做好空间方面的保护，以不损坏生态环境与文化价值为出发点，结合保护需要实施恢复性施工，体现出老街区文化风貌，发挥其历史价值。

2）以最小范围进行改造 更新改造让多个主体积极参与，保证历史街区保护达到要求，政府与所有者保持良好沟通，或是多个主体自行改造，从而实现改造单元的最小化，有效促进街区规模改进发展，实现连续更新设置。根据更新项目主体的不同情况，组建高水平的单位开展改造，国有企业牵头进行，也可将项目分为多个单一小项目，交付不同的主体进行改造。

4.3 提供足够资金保证历史街区改造顺利进行

1）国家提供必要的资金支持，发布政策资金 鼓励政府与社会资本合作开展融资服务，国家发布相关政策提供政策支持，同时协调资金调度，引入社会资本，提供充足的资金，资金处于合理的监管范围内，保证历史文化街区改造顺利进行。

2）调整土地出让金分配方式，利用土地出让金实施城市更新 城市更新要做好历史街区保护，确保各项基础设施有序开工建设，各级政府需提供必要的支持，为项目提供充足的资金，把剩余部分按照一定比例划分为历史风貌保护街区更新改造专用资金。

3）探索安排异地开发用地 对于城市更新中的历史文化风貌保护街区更新改造项目，政府根据实际需要做好土地划拨处理，实现异地安置，提供充足的资金，让土地收益得以有效利用，促进城市发展良性循环。

4）探索实施“城市改造更新专项债券” 若城市更新改造工程规模巨大、资金需求量很大，政府资金难以满足使用要求，可探索发行“城市改造更新专项债券”的方式获取足够的资金。城市更新专项债券结合更新项目的具体情况，发行符合要求的债券，满足城市更新建设的需要，有效解决资金不足的问题，使各项城市更新项目顺利进行，促进历史风貌保护工作的顺利实施。

4.4 城市更新中历史文化街区改造保旧加新

保留老建筑，恢复原有风貌，同时不断往里面注入新的元素，包括文创、科技研发企业，实现“旧瓶装新酒”。保持传统和创新的结合，在城市内部需要展示出历史文化特点，还要做好产业结构调整，融入创新理念，可尝试建设个性化工坊、创意街区等。

5 历史街区成功改造案例——广州微改造“永庆坊”

“未识广州，先闻西关”。西关永庆坊地处广州西南，历史上曾经是广州最繁华的核心城区。随着城市中心东移，永庆坊建筑年久失修。2015年前的永庆坊道路狭窄、墙面斑驳脱落，阳台上晾的衣服与电线交错在一起，这曾经是广州旧城特有的画面。如今，永庆坊现是广州的网红地标之一。

2016年，万科中标永庆坊一期项目并进行改造修缮，于2016年10月开业运营。2018年8月，万科获取永庆坊二期项目，占地约9.0万m2，更新建筑约7.2万m2。2018年10月，启动改造。2019年10月，永庆坊二期改造示范区正式开放。

广州荔湾区政府通过BOT方式充分利用社会资金参与到城市更新改造中，企业投入资金保证项目正常改造、建设与运营，在15年后将运营权交付给政府。同时，在永庆坊改造中探索出“共建、共治、共享”的工作模式以破解城市更新难题。在决策和执行主体上，永庆坊改造经历了由政府一元为主向多元协商的转化。二期恩宁路启动过程中，提出“恩宁路历史文化街区共同缔造委员会”模式，由25个委员共同参与议事，委员会成员中，有半数以上的居民代表、商户代表、媒体代表专家顾问。各方提出诉求，在磋商中形成共识。委员会有效化解了改造中的诸多矛盾。公众的参与使改造充分考虑居民的利益，形成各方都能接受的最终方案。

6 结语

历史街区对于城市发展、人类社会进步有着重要的作用，历史遗迹经历时间越长越有内涵，文化底蕴也更深厚。但是在现代社会，历史街区保护难度却在逐步上升。因此，需要研究符合实际需要的城市更新措施，政府发布相关的支持政策，提供充足的资金，让历史文化街区和城市总体规划相互融合，突出地方特色，注重人居环境改善，促进城市高速发展，删掉破败和落后，留下记忆和乡愁。