论给排水设计管理在房地产项目开发中的应用

刘宇琦

（山西保利房地产开发有限公司，山西太原 030000）

0 前言

随着时代的进步与人们生活水平的迅速提高，房地产行业也先后迎来了几轮高速发展期。值得注意的是，房地产行业已由粗放式的规模扩张期转向了精细化管理的产品迭代期。人们无论对居住类产品或者商业类产品的需求不再满足于物理空间的体验，更趋向于人性化、智能化与绿色健康化的体验。所以不断提高各专业线技术管理水平是使地产项目走向精细化管控的必经之路，不断将新科技新技术应用到人居产品中才能实现快速迭代升级，使项目在激烈的市场竞争中占据优势。本文着重阐述给排水设计的全过程管控与建筑设备新产品的市场化应用。

1 给排水设计管理在项目各阶段的管控要点与重难点分析

1.1 大市政条件摸排与场地竖向设计

项目土地获取后，首先根据当规划勘测院移交的控制点（坐标与高程数据），技术会同工程部负责组织对周边地形与市政资料进行实测摸排。获取现状道路标高以及给水、雨污水、燃气、供热、电力电信等市政管线的管径、管底标高以及接驳点坐标数据，并提供详细的测量成果报告，对于未成形的市政道路与管网进行规划设计资料的调取。

接下来，对实测成果与调取资料进行分析研判，进入规划设计阶段，会同建筑专业开展总图方案与场地竖向设计。竖向设计的基本任务除了确定场地地面的竖向布置、道路走向的合理布置、确定各建筑物正负零高程，还有确定场地的排水方案以及将土方工程量做到经济合理。作为给排水专业，要牵头组织水电气暖专业的管线综合方案初排，根据场地竖向与大市政的管网接驳点条件，优先确定场地内的雨污水管道走向。雨污水作为重力流管线，需要满足最小坡度要求且管径较其他专业大，在北方寒冷与严寒地区除了需要考虑小区车行覆土厚度还需保证冻土线

敷设深度要求，故重力流管线的排布直接影响小区整体场地标高与地库顶板覆土厚度等数据。通过与建筑、结构、园林景观专业的反复提资配合，不断优化，确定出最为经济合理的竖向设计成果。

1.2 单体方案与施工图设计管理

在单体方案设计阶段，对建筑单体方案进行反复提资，包括户内立管的平面布置位置、核心筒水暖电井道尺寸与地上地下设备间面积与位置确定。尤其值得注意的是住宅地上设备用房例如风机房、消防高位水箱间、太阳能设备间等通常设置于屋面，此部分面积属于规划报建计容面积，住宅地下设备用房例如水表间、暖表间、低压配电间通常设置于地下负一层，此部分面积不计容但参与房产测绘面积公摊。故在方案设计阶段就要考虑周全予以准确预留。

在项目方案报建通过后，进入到施工图绘制阶段。目前品牌房企的住宅类产品以精装交付为主。要想做好精装交付，需要各专业高度协同配合，形成一套完善的标准综合动作。作为甲方的设计管理人员，需要将户内以及公共区域的精装水电点位以及空间净高要求，准确提资给施工图设计单位，并对地下车库、地上地下入户大堂以及户内厨卫等重点部位进行施工图纸审查与各专业叠图综合。通过BIM管综技术对于净高要求仍无法实现的重点区域，与建筑结构专业会审研判，在建筑结构施工图中设计预留套管，实现管线穿梁敷设。既避免因后期开洞影响主体结构的安全性又实现了控制净高的要求。

1.3 庭院管网与海绵城市、园林景观的设计融合

近年来，为减少城市内涝的危害，充分发挥建筑、道路、绿地和水系等生态系统对雨水的吸纳、蓄渗和缓释作用，有效控制雨水径流，从国家到地方制定了一系列推进海绵城市的政策性文件，并将海绵城市的实施纳入到了设计审查与竣工验收环节中。

目前我们在住宅小区项目中落实海绵城市的“渗、蓄、滞、净、用、排”的六字方针，主要采用的措施有透水铺装、下凹式绿地、植草沟、景观水池以及雨水调蓄池等。这就要将海绵城市与建筑总图设计、庭院管网设计与园林景观设计高度融合起来。例如化粪池、雨水调蓄池、景观水池等地埋或地表构筑物不仅要考虑与排水管线的上下游衔接问题，还要考虑与地库范围避让等问题。最终在既保证各市政专业管线功能与园区景观品质的同时，并在成本可控范围内，实现雨水径流控制指标的达标。

1.4 施工图设计交底与图纸会审

施工图绘制完毕后，在正式出图前将图纸发成本预算部与工程管理部初审，并于两周之内会同工程部在现场对施工单位、监理单位以及各专业分包单位组织设计交底与图纸会审，对于图纸中尚存的成本超限、设计失误以及一些施工操作困难的节点问题，形成纸质意见会签并进行图纸的最终修改定稿。

1.5 技术巡检与样板验收制度的应用

在项目进入施工阶段，定期组织现场技术服务与质量巡检，汇总问题，协调各专业对项目出现问题限期落实解决。施工过程中各专业出具的设计变更资料均需建立台账目录整理归档。根据项目各施工阶段，会同工程部对重点区域、重要节点、标准层进行样板验收，对于不符合设计之处，在批量施工前予以整改到位，减少损失。

2 建筑设备类新产品新技术的市场化应用

我国的商品房市场发展到今天已走过了30多年的历程。人们对居住产品的要求，不再简单的局限于户型结构与小区环境，而是对健康与智能化的居住体验愈发关注。这也应运而生了以朗诗地产、金茂地产为代表的一批绿色科技型房企，其余房企也纷纷跟进，加大提升产品的绿色健康化体验。下面介绍几种市场化应用程度较高的新建筑设备。

2.1 直饮水系统

在市场高端项目中的直饮水系统主要分为两种：小区直饮水系统与分户直饮水系统。小区直饮水系统需设置集中水处理机房，敷设单独的直饮水管道经水暖竖井送至每户厨房间内。此系统造价较高，后期的设备运行与维护尤为重要，且存在分户收取直饮水费的问题，故应用较少。

分户直饮水系统应用最为广泛。首先在水暖井的分户水表后安装前置过滤器，再于设备平台安装中央净水机，将处理后的水分两路一路由软水机处理后用于热水器、洗衣机、洗面池、坐便器等用水点，另一路经纯水机处理后用于厨房直饮。此种分户系统运行，在交付后均由业主与设备厂家直接对接，不存在物业收费问题，市场认可度较高。

2.2 新风除霾系统

在PM2.5经常爆表的今日，新风除霾系统几乎一下子成了市场上住宅产品的标配。主要分为单向流式新风系统与全热交换式新风系统。单向流式新风系统也称正压式新风系统，通过把外界的新鲜空气强制抽入户内，通过新风机内部的三级滤网，实现空气净化。此系统造价低廉，安装简单，一般配置于中低端项目中。

全热交换热新风系统则是一种将室外的新鲜空气经过过滤、净化，热交换处理后送进室内，在改善空气品质的基础上，尽量较少对室内温度的影响，是一种高效节能的新风系统。此系统造价较高且室内送风管路长，通常要敷设至每一个功能房间，回风口则集中设置。管路的敷设需要结合精装吊顶高度与结构梁高等综合设计，安装较单向流复杂很多，一般配置于高端项目上。

2.3 太阳能热水系统

为贯彻落实中央关于节能减排的一系列方针、政策，近年来，各省市相继出台了大力推进太阳能光热建筑应用的文件，并将其纳入节能验收范围。目前市场上的太阳能热水系统主要分为三类：分户集热分户储热系统、集中集热集中储热系统与集中集热分户储热系统。

分户集热分户储热系统即阳台壁挂太阳能热水系统，此系统热效率高，分户造价低，安装简单，对外立面观感稍有影响，目前在中低端项目中广泛应用。

集中集热集中储热系统，在建筑屋面集中设置太阳能集热板与储水箱，通常用于幼儿园、食堂、酒店等公建类项目中。

集中集热分户储热系统，在建筑屋面集中设置太阳能集热板，避免了壁挂太阳能板影响外立面的问题，与住宅户内分户设置储热水箱。此系统换热管路长、热损失大且造价高，后期运营维护成本也较高，通常用于高端项目中。

2.4 污水源热泵、地源热泵制冷供热系统。

近年来随着新建住宅面积的迅速扩张，北方城市市政集中供热热源缺口越来越大。为改善环境质量，促进节能减排、低碳绿色发展，推进可再生能源的广泛应用，污水源热泵、地源热泵等水源热泵系统得到了长足发展。

地源热泵是陆地浅层能源通过输入少量的高品位能源实现由低品位热能向高品位热能转移的装置。污水源热泵是将污废水的余热实现采集开发利用。这在市政供热管网未敷设运行的郊区项目中意义重大，且两种系统均可实现夏季制冷，冬季制热。

3 结语

综上所述，房地产行业的发展是全专业的时代性发展，要做好房地产项目中的设计管理，不能仅仅局限在单专业的规范性管理上。要从合理性、综合性以及领先性入手，需要设计管理人员不断拓展专业涉猎面，不断学习应用新的科技化产品，不断以点到面的优化设计标准，形成适合不同档次项目落地的全专业设计管理细则。深挖项目管理细节，率先将项目开发带入精细化管控之路。