房建工程管理解析

韩红锐

（太原万科房地产有限公司，山西 太原 030021）

0 引言

从房建工程建筑全周期来看：①前期的快速销售展示是大家往往忽视的环节：从施工维度来讲这过程中会产生很多与后期批量施工不一致的地方；②从基础阶段、主体阶段、装饰装修阶段、验收交付阶段这些关键过程中暴露的问题是参建单位施工管理、施工协调的问题。管理协调的是大量的劳动力、机械、材料等等。尤其是在行业日益激烈的竞争条件下，企业需要有过硬的工程管理与优良的配合态度，而且还要不断地更新与迭代才能满足目前消费者的需求，最终推动建筑行业的良性发展。

1 房建工程目前存在的相关问题及解析

（1）工期的制定及前期策划方面：一个项目的运营周期在目前的施工环境下显得尤为重要。大部分的项目工期都是头尾紧，中间松。侧面反映出项目管理的策划深度不够、管理过程松散。现在政府出台了类似“蓝天保卫战”这样的环保政策，对项目的整体运营会有一定的影响。所以除了现场的安全文明达标以外，项目内部的工期策划应该更加详细，在运营过程中及时纠偏。一个好的项目没有一个合理的工期支持，一定会影响整个项目的运营计划，项目运营所涉及的链条都会受到影响。在工期排布的合理性上应该多借鉴好的项目，优秀成功的项目运营节点一定是在会议室墙上。在工序衔接上做到无缝衔接，上下游单位配合上要提前梳理策划，不要浪费不必要的施工时间。

（2）施工人员的资源及专业水平问题：目前全国建筑行业普遍存在工人数量不足的现象，新闻里也出现了建筑企业用工荒的事情。作为建筑行业，本身作业条件相对艰苦，年轻人宁愿去工厂里也不愿意来工地。现在建筑行业对工人施工水平的要求越来越高了，但是目前施工现场工人的平均年纪越来越高，导致施工效率和施工质量偏低，存在大量的返工作业，浪费资源与时间。所以好的劳务企业需要对工人有良好的技术扶持及更加优越的作业环境，才会吸引更多的工人愿意过来。有很多建筑工地宿舍都会配备空调，劳务公司会给工友上社保，还有技术培训及体检等等，这些都是非常好的措施。施工人员的专业水平问题：这其中在一定程度上会反映出公司管理问题。有许多日本企业的建筑工地常态化会做到要求工人每日几点来现场完成匹配的工程量，这就是所谓的机械化程度非常高，国内的建筑行业目前还做不到。我们国内的工人普遍存在的现象是施工作业完成质量偏低、效率不高、安全责任心不够等等。所以平时的项目管理过程中应该要求管理人员做到不断提升自身的管理要求以及做到制度的约束，从而形成良好的作业氛围。

（3）施工材料重中之重：长沙某楼盘因为混凝土材料问题，影响结构安全要求进行拆除及加固。比如某娱乐场所因保温材料不合格发生大火造成伤亡事故等。建筑行业的材料问题已经给我们敲响警钟，例如结构安全材料、装修材料、消防材料等，如果使用不满足相关要求弄虚作假的材料会产生巨大的安全隐患。项目管理要求从业人员在材料管理初期应该建立封样管理制度、进场检查制度、退换货反馈制度等以杜绝材料货不对板、以次充好现象。

（4）供方管理人员专业性有待加强：管理人员专业水平及服务意识普遍偏低，交叉配合觉悟性不够。大多是都是各扫门前雪，交叉施工过程中互相没有足够沟通，造成大量交叉施工质量问题。项目管理目前存在管理人员的年纪偏低，经验不够，没有良好的职业操守及施工态度的现象，所以需要做好交叉施工制度，除了常规的经济处罚外更多的是前期的预判及正确的工艺流程。

（5）规范施工的必然性：所有的施工底线及要求是施工规范，验收要求必然也是验收规范。我们常用验收的检验批、分部分项验收就是衡量的尺子。做好项目管理就需要我们常翻书，常学习规范，常关注政府监督部门下发的一些最新的文件，比如最近市质量安全站下发了关于进一步规范建筑基桩质量检测工作的通知里明确要求为了确保工程桩的检测代表性，受检桩应在工程施工完成后随机选定，验收检测的受检桩选择的规定等。

（6）标准的统一性难以实现：这里的标准主要是根据国标衍生出来的行业标准或者是企业的标准。拿房屋建筑来说，每个企业的标准有自己的解读，但是标准衡量的尺子是一致的，甚至严于国家标准，好多都是在原有的施工工艺上进行升级，但是往往呈现出来的效果却是差强人意。这里有几个问题需要说明：①打样的重要性，从项目开工建设初期需要把工程的相关节点做法及构造要求进行模拟打样，大家常见的就是主体阶段、二次结构阶段、装饰装修、屋面、配套等阶段的相关样板进行拆解并展示出来，让所有进入项目现场的管理人员对基本的做法有初步的理解，一目了然；②样板更多的是要交底到操作工人手上，而不仅仅是为了企业做宣传。从每道工序链条上面细化各个工序交底到各个工种，做到事前控制。

（7）参建供方责任明确：①项目建设过程中会发生不少的合同界面不清晰、清单未包含等现象，尤其是从主体移交装修阶段，所以在合同签订开始清单一定需要对照图纸梳理清楚，供方在做图纸深化阶段也需要细致核对清楚；②供方管理人员责任需要与项目整体联动，对于项目的要求要清楚。除了按照要求完成自身的工程任务以外，需要配合项目整体完成相关的工作。

2 关于房建工程管理水平提高的想法

（1）前期策划的关键性：在越来越多的项目交付以后，项目管理从业者会做相关的复盘总结，优秀的管理经验可以继续更新迭代做到更好，存在问题的管理往往发现都是事前控制没做好，也就是前期策划的深度不够。如果项目管理要做到精品工程，就需要管理人员不断对标、多去优秀的项目参观学习。优秀的做法一定都是简单高效的，所以提升自身施工标准和一次成优的理念会越来越重要。

（2）过程管理持续加强：过程管控显得尤为重要，无规矩不成方圆，好的管理一定是建立在规章制度方面去执行，坚守底线。①管理人员的管理行为更加系统更加科学，要与时俱进，把管理工作做夯实，不能走过场流于形式，提高专业技术水平与服务意识。只有坚实的业务水平做依托，才能加工出好的作品；②工艺工法的迭代更新，优秀的做法是能达到事半功倍的效果，比如现在的工业化程度越来越高，大多是的构件通过工厂预制，现场安装。一定程度上体现了标准化的设计，通过BIM 技术的应用，建立标准化的单元实现建造过程重复使用；误差控制在毫米级，不依赖一线工人人海战术，不会产生大量的建筑垃圾，更有利于现场的质量控制，还可以实现装修部品的标准化；③越来越多的新型材料涌现出来，未来的应用价值将逐步体现出来，现在国家也要求建筑行业坚持环保绿化创新，新型建筑材料与行业持续发展的要求相一致。比如减低能耗这块，内外墙保温材料，保持室内空间热量均衡，防止热量流失过快；比如减少污染，绿色油漆的推广，可以避免室内装修造成空气污染，高性能混凝土可以消除传统材料的弊端，减少建筑结构病害的发生率，延长建筑物的使用寿命；再比如美化环境，创造优越的居住环境是建筑行业发展的最终目的，环境美化要求需要把景观与建筑结构相结合。社会经济的快速发展促使人们物质生活水平的改善，环保材料成为行业主流。如木材、石材、管材等环保材料，既能完成建筑结构的有效组合，也能美化室内空间结构。

（3）复盘的必要性：复盘本来是一个围棋术语，是指下完一盘棋以后要在棋盘上面重新摆一遍，看看哪里下得不好。下得好的要继承，不好的地方要探究怎样才能更好。和项目建设一样，管理从业者需要通过项目复盘梳理过程中问题发生的原因，避免在相同的地方再犯类似的错误。如果没有一定的反思总结，就没有进步，只是不断的重复操作。一般项目复盘包括四个阶段：回顾目标和过程、反思原因、探究规律、提升能力。前三个是复盘的过程，后一个是复盘的结果。通过复盘我们可以少走雷区，多走精益化的路线，把产品做的越来越好。

3 总结

总而言之，要给消费者建好房子，好产品，是我们工程人一直不懈追求的目标。①要做好前期项目的深度策划、要解决好工人资源及操作技术问题、把握好材料验收底线、加强供方管理人员的职业操守及产品服务意识、熟记行业标准实施规范、把参建单位责任制度明确，必然会改善目前房建存在的乱象；②要将好产品理念深入到一线施工人员内心，将产品质量作为房屋建筑管理核心要领，现在已经是存量房的时代，市场没有好的产品消费者一定是不会买单的，越来越多的房建从业者打造产品核心竞争力，除了产品科技感、美观等，产品的品质还是最重要的指标，普通的消费者会把产品品质作为买房的第一考量指标，好的产品会发展下游客户，如果没有给消费者留下好的产品品质印象消费者不会再做回头客，甚至还会产生很多的负面效应；③优质的售后服务的重要性在这里最后提一下：房屋在建设过程中一定会有或多或少的问题，这都是正常现象，但是做好好的售后服务却不是一件容易的事情。大多是购房者对自己消费的房屋要求非常高，而我们目前施工的标准达不到消费者的预期，有一定的心里落差。所以有的企业已经在项目施工过程中启动了多轮业主参观活动，目的就是让项目管理者更多的是站在消费者的角度去看待问题，把项目管理的标准提高。