浅谈样板施工在成品住宅工程中的品质管控要点

刘挚鹏

（成都煜明装饰工程有限公司，四川成都 611700）

1 相关政策解读

根据四川省政府《关于推进建筑产业现代化发展的指导意见（川府发〔2016〕12 号）》文件精神，2017—2020 年底，成都市新开工商品住宅（三层及以下低层住宅除外）和保障性住房，中心城区成品住宅面积比例逐步达到100%，郊区市县成品住宅面积比例逐步达到80%。到2022 年底，全市新开工商品住宅和保障性住房成品住宅面积比例达到100%。

2020 年11 月，四川省住房和城乡建设厅关于公开征求工程建设地方标准《四川省成品住宅装修工程技术标准（修订）》（征求意见稿）意见的通知，由四川省建筑科学研究院有限公司及成都市建设工程质量监督站会同有关单位共同修订的《四川省成品住宅装修工程技术标准》，拟制定为强制性工程建设地方标准。

2 成品住宅发展的历时和趋势

按照《四川省成品住宅装修工程技术标准》中的定义，成品住宅是指在房屋竣工验收前所有功能空间的固定面铺装或涂饰完成，套内管线及开关插座、厨房和卫生间设备全部安装到位，基本达到入住条件的住宅，即某些开发商宣传的拎包入住。

成品住宅交付已成为房地产市场的大势所趋。在欧美、日本等发达国家，毛坯房已基本被淘汰。就全国范围内来看，早在2017 年上海、浙江、山东等地已出台相关指导意见和方案，已进入成品住宅全装修时代。

3 成品住宅的优劣势分析

成品住宅房从产品特点上来看，具备以下优势：①装修材料集中采购，具有价格和品质优势。以一般装标的成品住宅为例，集中采购材料涉及墙地砖、墙纸、乳胶漆、木地板、柜体、五金等。从采购成本上来看，同等品质开发商集中采购能够有效降低采购成本，供货渠道相比小批量采购，直接与厂家签订合同，货源正规；②从施工工艺、质量管控角度来看，成品住宅在施工现场采取的是批量装修的模式，现场形成流水施工段，施工企业具备相应资质和质安管控体系，现场施工的工人、班组通过监理、甲方、质监站各方监管，规模化施工有利于控制施工质量；③在快节奏运转的大城市，开发商对成品住宅宣传的收房即能拎包入住，对年轻一代的购房群体有相当吸引力。在整个建筑业关注节能减排的今天，成品住宅充分响应国家发展节约型社会，建设低碳环保生态住宅的号召[1]。

成品住宅的劣势，对业主而言在于价格比清水房高以及业主难以实现个性化装修。在许多地区，无论是开发商、施工单位还是政府监督部门，都还欠缺对成品住宅的管理经验，在项目实际交付过程中，比较常见的问题是：①与销售样板不一致；②渗漏、空鼓、开裂等装修质量缺陷。

4 成品住宅实施样板施工的意义

在整个成品住宅施工过程中，样板房的施工尤为关键：①能够提前发现问题，扫清技术、成本上的障碍，为大批量施工创造条件；②形成实体样板，让各方明确实施标准和要求。

5 简易样板、交付样板和工艺样板

针对成品住宅的全建设周期，采取三个不同的样板实施策略：

5.1 简易样板概况及管控要点

简易样板实施的目的：通过实施1:1 简易样板，反映建筑、结构、给排水、暖通、电气、装饰专业之间的完成面尺寸、部品部件尺寸、水电点位、轴线标高、相互关系等是否在现场吻合、匹配。

简易样板实施的前置条件：①实施房间的房号（楼栋、单元、楼层、户型、门牌号）确定，优先选择受外界施工影响小的房间，避开悬挑工字钢、施工电梯安装的房间；②标准层首层完成拆模，土建专业砌体、门窗、栏杆、内墙抹灰、地坪施工完成，安装专业排水立管和支管、消防、空调、燃气管（示意）、明装线管的安装完成，开关面板插座的位置明确。

简易样板包含的动作：①精装单位根据精装图纸利用简易板材（3 厘板、石膏板、木方、KT 板）等材料按1:1 比例制作模型，模拟所有硬装部品部件、设备、开关点位及家具尺寸，并按精装图纸安装就位；②组织项目甲方相关职能部门、监理、各分包现场进行点评，并形成会议纪要。

简易样板解决的主要问题：通过各职能对1:1 简易样板的点评结论，从设计前端对不合理的空间、点位、设备管线、排版等进行优化调整，扫清大规模施工过程中的技术障碍，减少和避免后期由于大批量施工产生的整改费用和工期损失。在点评阶段需要从厨房、卫生间、客厅、卧室、阳台等房间，逐一进行核对，是否存在功能性缺陷和是否对家具家电使用存在影响。举例来说，吊顶标高与梁、门洞口是否冲突；开关插座、强弱电箱、灯具是否被柜体遮挡，影响使用；厨房、卫生间门与柜体、家用设备、燃气管道的位置关系是否影响使用，厨房和卫生间是否存在功能性缺陷。

5.2 交付样板房概况及管控要点

交付样板实施的目：根据销售合同或营销部门的销售方案形成的技术图纸，对清水房间按照交付标准装修后进行实体展示，现场形成实物样板。对硬装（墙面、地面、顶面）的装修材料材质、效果，厨卫柜体、洁具的安装位置、功能，五金件的位置、使用功能和效果是否满足设计、成本、营销、工程多方综合需求进行评判。

交付样板实施的前置条件：①建筑户型固化，房屋空间尺寸定型，实体样板间土建、安装工作已完成，具备移交工作面条件；②具备可以指导施工的图纸、材料设备清单；③面层装饰材料选样选型已完成，甲供乙供设备具备供货到现场的能力；④施工单位、班组、管理人员、施工人员具备样板房的经验，具备梳理和推动现场难点的能力；⑤营销部门对现场涉及的部品部件能够根据合同条款进行比对，并对不一致部分及时进行标识，对风险进行提示。

交付样板解决的主要问题：①对于营销、设计、成本端口，现场装饰效果是否存在偏差，促使各方达成一致。纯效果问题，考虑由设计更换材质、品牌、颜色；成本问题，则需考虑尽可能保留效果的情况下，更换材质是否能达到同样效果，否则就只能从改变装修标准的方向展开推动；②对于工程板块，交付样板需要对消防、空调、强弱电点位锁定，形成实施版综合点位图；对于面层装饰材料，例如墙地砖排版图，涉及的墙地砖对缝、同一房间墙砖施工顺序（缝隙留设位置）、与柜体、设备关系需要进行样板确定。样板的越早确定越有助于缩短甲供材料的加工下单尺寸的时间，为后期大规模实施创造有利条件，尽可能降低供货风险。同时，对于后期需要对接的其他施工、供货单位进行初步接触，对其配合情况、现场管理人员服务配合度进行初步摸底。举例来说，高层住宅的燃气管道从外立面进入厨房的走向，一般要在燃气单位进场后才能确定，后期对装饰单位存在的影响在于墙砖先施工存在穿墙燃气管道未预留，极端情况还存在柜体安装完成后需在柜体后开孔。燃气管在墙砖施工后开孔可能造成大面积墙砖破坏、空鼓、柜体损坏。这就要求在样板实施阶段，对多专业交叉地带的细节进行重点关注。类似关注点比如卫生间等电位盖板到底是安装在柜体表面还是安装在墙砖面，容易被项目忽略。

5.3 工艺样板概况及管控要点

工艺样板的目的：工艺样板针对的新进场施工的班组。确定工艺标准，指导施工单位管理人员、现场班组、现场施工人员明确工艺工法标准，纠正错误做法，避免返工产生的无效成本、工期时间。

工艺样板实施需考虑的因素：①根据现场进度，选取合适的样板实施房间。需要考虑的因素包含样板保留时间尽可能长，便于管理人员、工人进行观摩。举例来说很多施工单位倾向于在高层住宅的2～3 层这样的低楼层设置工艺样板间，其优势之一就在于一般流水段从上部往下部施工，2～3 楼相对动工的时间较晚；其二在于楼层较低，人员通过攀爬消防疏散楼梯就可以很快到达，无论是管理人员检查，还是新进场工人观摩都不是一句空话。作为对比，如果将工艺样板的展示间设置在高楼层，在正常施工阶段，由于电梯的高负荷，工人很可能不愿意有耐心等待，那么展示间就失去示范的意义；②工艺样板要根据拟展示的工艺，进行样板策划，选择合适的房间对工艺工法的每一个步骤进行展示和标识；③样板实施需安排专人设置警示标识并进行妥善保护，避免其他单位施工人员破坏，影响展示效果；④工艺样板的展示包含的要素要齐全，以吊顶为例，边龙骨固定方式、主次龙骨间距、转角加固方式、石膏板裁切要求、伸缩缝留设要求、自攻螺丝固定规则、防锈漆涂刷工艺都需要进行明确的展示和说明。

工艺样板解决的主要问题：施工班组是否掌握与项目匹配的施工的工艺，是否能够正确使用主材、辅材。通过工艺样板的实施，也可以对班组的技术实力、现场管理水平、现场安全文明状况进行摸底，通过在工艺样板打样阶段的管理和磨合，为接下来大面积实施创造有利条件。

6 未来展望和结语

随着新技术的不断发展，BIM 技术已经广泛应用于各类工程建设中。例如在燃气领域，由于涉及用气安全，目前市场已有多个项目通过将BIM 技术融入项目管理，向参建各方进行可视化交底，高质量快速度推动项目。

在装修领域，BIM 技术目前主要在家装领域运用较为成熟，对于在样板实施中的简易样板，如果建筑院和装饰院模型高度契合，极有可能在短时间内被BIM 技术快速替代；而交付样板由于具备营销功能，实体样板依旧存在较大的价值，长远来看如果虚拟现实技术的发展，有可能配合VR 技术，实体样板逐步退出历史舞台；而工艺样板由于在实际操作层面，具备不可替代性，因此仍然有存在价值并不会退出历史的舞台。