浅析房地产开发项目管理的重点与难点

杨展

（广东星城房地产开发有限公司，广东 佛山 528000）

0 引言

目前我国房地产开发项目存在管理问题，这对房地产开发项目的进行和施工造成一定的影响，因此对房地产开发项目管理重点、难点进行分析，并提出相关解决措施具有重要的意义。

1 房地产开发项目管理的措施

1.1 管理者缺乏质量控制意识，决策缺乏依据

目前我国的房地产开发项目在进行实际的管理活动的过程中还存在管理着管理责任不明确，缺乏质量控制和管理意识的问题，很多企业的管理人员在进行管理的过程中经常忽略在房地产项目开发决策决定的管理和控制，此外有很多施工管理企业在实际的施工和建设的过程中不能与上级领导进行有效的沟通，并且经常忽略房地产项目的质量建设。

房地产项目开发企业的项目高级管理者对项目质量突出问题的正确认识也对房地产企业开发的项目质量具有重要的影响，因此这就非常需要每一个项目管理者都能正确认识到自己的管理职责，认真严格履行自己的管理职责，管理人员在进行施工管理过程中如果突然发现施工人员或者施工设施设备有质量问题，需要对可能出现质量问题的管理人员和施工设备设施进行及时调整或者进行更换，从而才能保证房地产开发工程项目的每一个部分都完全符合工程质量管理要求。此外进行项目施工时很多施工企业缺乏施工所用时需要的设计图纸，并且对所提供的相关资料管理不当，这些问题的出现很可能导致建筑工程方对工程内容的具体规定不清楚，从而导致项目施工的过程中发生整个项目工程管理无法正常进行的问题，这些不利因素的存在严重地制约了土地开发商对项目开发项目经营管理的有效深入进行，也是房地产项目开发商在项目经营管理进行过程中普遍存在的一大难点。

1.2 房地产开发项目决策难，缺乏完善质量管理体系

目前很多投资商、项目部对建筑质量的安全管控工作落实不到位，对施工单位、监理单位的质量、安全管理不到位，导致项目建设监督管理力量不足，从而造成非常多的隐患，房地产开发项目质量不能达到要求，引发合同纠纷，影响开发企业的品牌形象和经济效益，此外在市场决策的进行过程中，房地产企业不一定能够科学、合理地正确进行市场决策，从而直接导致房地产项目开发商对项目的市场决策管理机制不健全，导致相关企业在项目决策的过程中存在很强的盲目性和决策问题。目前由于业主对房地产质量的要求不断提升，房地产开发商对于房产开发有更高的质量标准，但我国房地产开发项目缺乏完善的管理体系，从而导致房地产项目工程建设质量监督安全管理保障工作落实不到位，从而造成非常多的安全隐患，使房地产项目的建筑质量不能达到国家要求，容易在房地产开发的过程中引发很多合同纠纷，进而影响我国开发商和企业的国际形象和经济效益。

1.3 成本控制难

房地产项目开发商在项目运营管理过程中的另一大管理难点那就是对所有开发商和项目的运营成本进行控制，这直接影响着所有开发商以及项目管理者和所有购房用户的切身利益，一旦处理不当，将可能引发三方利益纠纷，导致房地产项目开发商的项目经营管理中的成本风险管理难度大大提升。当下我国的大多数房地产项目开发商不太重视土地开发商在项目的前期市场策划以及项目设计阶段的人工成本控制，从而导致整个项目后期的设计进展困难。为了有效解决这一问题，房地产项目开发商在对项目开发成本的风险控制管理方面就需要严格质量把关，相关企业需要建立更加完善的开发成本风险控制管理体系，保证整个开发建设项目施工管理过程中的每一个关键决策都尽可能有效减少整个开发建设项目的工程施工管理成本，只有严格控制好房地产经营开发企业项目经营管理的工程施工经营成本，才能切实完成地产开发企业项目的施工目标，从而保证房地产开发企业项目经营管理施工效益达到最大化。

2 房地产开发项目管理问题的解决措施

2.1 落实房地产开发项目市场调查工作

市场经济调查对于房地产企业开发商的项目生产具有重要指导作用，因而这就要求广大的房地产企业在开发项目的过程中应当严格组织并落实开发项目生产前期的市场经济调查准备工作。房地产项目开发投资企业一般可从以下两个方面进行着手准备，首先企业要做好项目市场经济调查报告工作，房地产项目开发投资项目获取市场经济调查成果定位必须要准确，例如所计划开发的项目主要是以中高端或是长期改善型项目定位、购房目标人群主要定位在普通城市工薪收入阶层或是中高层白领等，从而在不断提升项目市场调查成果数据分析准确性能的基础上进并为下一个阶段项目可行性调查报告研究制定工作奠定坚实基础。地产开发投资企业应在获得较为准确的项目市场经济调查成果数据后，根据其从实体经济应用合理性成果研究和信息技术应用可行性成果研究两个不同方面进行着手研究，并制定出较为市场化的可行调查报告。以该研究报告中实体经济基本合理性问题研究成果为题举例，开发建筑企业除了目前应更加注重对所参与开发建筑项目实际投资与经济回报率的分析外，更需要应当积极组织行业相关领域专业技术人员对开发项目实体经济的基本合理性问题进行严格分析，以此才能确保我国建筑开发企业最终实现项目经济效益最优。

2.2 构建起完善的建筑质量管控体系

项目开发建设企业根据需要及时综合房地产项目开发建设项目的实际进展情况，保证严格遵照执行国家有关规范或在法律的规定前提上，以当年项目安全实施计划大纲文件为依据基础，细化项目质量、安全管控任务体系，按照项目设计方案图纸、施工管理计划对项目建设当中的每一个重要关键技术节点进行制定并提出其相对应的安全质量标准和安全管理任务目标，之后将各关键环节当中的质量管理人员职责有效率地分配落实到具体管理人员中。因为目前建筑工程质量监督管理体系当中的管理实施责任主体仍然是各个利益有关方的责任人，所以在质量管理体系当中就需要针对有关责任人的质量管理行为制定并提出更加行之有效的管理考核奖惩机制。企业应制定和推出重奖惩制相结合的个人工作绩效考核制度，并将项目监理业务领域明确，监理项目单位需要严格按照房地产项目开发监理项目要求，对实施工程建设的全过程进行科学地管理，并进行前期全方位的项目监理，此外相关管理人员需要根据工程设计方案图纸、施工设计方案重点对工程建设规划内容项目进行工程施工设计全过程的检测和监理。

2.3 完善房地产开发项目管理中的成本管理，做好市场可行性研究的调研工作

对于房地产开发项目的管理来说，做好前期的工作至关重要，因此相关房地产企业要做好项目的调查研究工作，从而为房地产项目的具体实施和项目管理提供充足的资料。相关企业管理人员需要在房地产项目的施工过程中，做好设计图稿的收集和整理工作，从而确保房地产项目的顺利开展，此外相关企业需要做好设计图稿的技术性记录和信息收集，从而为房地产项目的现场施工提供技术和信息支持，房地产开发项目的管理者必须重视对项目开发的前期调查研究，从而为下一步的工作提高准确、可靠的信息资源，保证开发项目的顺利落实。房地产项目开发工程项目的运行成本运营控制管理是地产开发商获得自身经济社会利益的重要手段，只有将房地产项目开发工程项目的运营成本管理控制好，才能有效节约房地产开发工程项目在实际施工运营过程及其中的运营成本。此外房地产的项目开发管理项目建设是一项巨大的系统工程，对开发费用的控制要求非常高，如果长期控制不好开发成本的话，很容易就会导致房地产项目开发商企业出现长期亏损的异常现象，由此可知，房地产企业项目规划实施的全过程及其中的项目成本变动控制和风险管理工作是非常重要的。那么为了对房地产开发投资项目正在实施的过程中的一些成本风险进行有效的成本管理和风险控制，相关企业在房地产项目开发工程项目经营管理的各个过程中应对存在的成本环节进行细致的分析，此外为了能够更好对房地产项目开发工程项目经营管理的各个成本环节进行有效的综合控制和成本管理，相关企业需要对房地产项目开发工程项目经营管理的各个环节都要进行经营成本的综合管理和成本控制，房地产开发企业需要在项目策划、设计、发包以及工程施工的所有环节进行经营成本的科学管理和造价成本控制，只有这样才能使房地产企业有效地节约开发项目管理施工全过程的经营成本，提高项目开发商的整体经济利益，从而加快我国房地产行业的发展。

3 结语

综上所述，为了不断提高房地产开发项目的管理水平，相关企业需要构建完善的管理体系，并做好房地产项目的市场调研，从而实现房地产行业的快速发展。