房子赠予他人后，老人的居住权如何保障

杨学友

案例：2012年5月，年近七旬的陈老伯与老伴居住的平房被拆迁改造，考虑自己与老伴都已是年近七旬的人了，两人去世后房子也得归唯一的儿子，所以，在选择安置房时，两位老人决定将安置房直接登记到儿子陈某与儿媳妇刘某名下。他们口头说好，安置房继续由两位老人居住，一直到他们去世。

2016年秋，陈某与刘某因感情问题经法院调解离婚，双方约定他们的孩子小陈随母亲刘某生活，同时将房屋赠予当时14岁的小陈，在他年满18周岁时办理不动产变更登记。2020年6月，小陳年满18周岁时，刘某找到陈某，要求他配合办理房屋过户手续。陈某认为，房子是父母亲赠予的，现在两位老人都健在，办理过户影响老人的居住生活，对外人影响也不好，需等两位老人去世后再办理变更手续。可刘某认为，双方离婚约定非常明确，陈某应当信守承诺，且即便变更登记也不影响两位老人的生活。尽管如此，陈某还是觉得对不住父母，坚决不同意去办理变更登记。无奈之下，在刘某的协助下，小陈将自己的父母亲诉至法院，要求两人协助办理不动产变更登记。

法院立案后，办案法官综合考量房子确系两位老人唯一住房后，在主持案前调解时，特向一家三代人提出调解意见：房屋变更登记到小陈名下，同时从法律上保障陈老伯夫妇的居住权，即在办理产权转移登记的同时，对陈老伯夫妇的居住权一并进行登记，这样既解决了按离婚约定的变更登记问题，也消除了两位老人无房居住的担忧。对办案法官的建议，双方当事人都表示同意接受。

说法：《中华人民共和国民法典》第三百六十六条、第三百六十八条规定：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。”“设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”居住权是指居住权人对他人所有房屋的全部或部分所享有的占有、使用的权利，主要是为了赡养、抚养、扶养等生活需要而设立，解决特定的家庭成员和家庭服务人员之间的居住困难问题，目的是保障弱势群体的利益。本案中，房屋原系陈老伯与老伴共有的唯一住房，其赠予儿子时，双方也口头约定房屋由两老居住到去世，这种约定可视为附条件赠予，即便受赠予人陈某、刘某日后处置该房产，也必须遵守两位老人的居住权这一所附的条件。因此，法院调解意见是有法律依据的，也体现了公序良俗与公平原则。