《民法典》视角下居住权的理解与适用

王银

摘要：《民法典》正式将“居住权”入法，并单列一章，具有鲜明的时代特色，体现了我国法治的进步。结合《民法典》相关规定，分析居住权的基本内涵，从居住权的设立与注销等方面，提出应当注意的若干问题。

关键词：《民法典》;居住权;法治

中图分类号：F293 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2021）11-0044-46 收稿日期：2021-10-08

居住权一词由来已久，最早可见于罗马法中，旨在为了保障弱势群体的基本生存权，具有救济性和帮扶性。后逐渐被法国、德国、瑞士等西方大陆系国家所吸收和借鉴。在我国，居住权类似的规定曾散见于最高级人民法院的有关司法解释。2020年5月28日通过的《民法典》，正式将居住权入法，并单列一章，具有鲜明的时代特色，体现了我国法治的进步。

1 居住权的基本内涵

《民法典》第366—371条，共6个条文，对居住权制度进行了规定，涉及居住权的性质和特点、设立方式、权利的限制和期限等。

1.1 性质

《民法典》对居住权一词没有明确的定义，一般是指居住权人按照合同约定，对他人所有的住房，为满足生活居住的需要，享有占有、使用的权利。主要有三种性质：一是居住权是一种用益物权，具备排他性。居住权人有权直接使用房屋，在遭到任何人的侵害时，居住权人可以行使物权请求权，要求侵权人立即侵害，保持该权利的原始状态，造成损害时，可以要求给予赔偿。二是居住权具有救济性和帮扶性。主要是为了保障处于弱势一方的当事人在为了基本生存和生活居住的需要，要求相关住房所有权人给予的救济和帮扶。三是居住权通常具有无偿性和专属性。既居住权一般是无偿设立，且不得转让和继承，但当事人另有约定的除外。

1.2 主体

居住权的主体仅限于自然人、不包括法人和其他组织。因自然人才具有生活居住的需要，而法人和其他组织均不具有该需求。常见的主体一般有两类：一是基于婚姻和血缘关系与房屋所有权人产生特定身份关系自然人，如离婚后生活困难无居所的一方、负有赡养义务子女的父母等;二是与房屋所有权人不具有上述关系的其他自然人，如企业的职工、长期服务的保姆、以房养老的老人，等等。

1.3 客体

居住权的客体是他人所有的住房，即在他人所有的住房上设立的一种用益物权。因居住权作为一种用于满足居住权人生活需要的权利，所以该权利应及于该房屋及其附属物、相关配套设施等。

1.4 内容

居住权人享有占有和使用住房的权利，排除他人的非法干涉，同时享有因生活需要对房屋及其设施进行适当改良和修缮的权利。同时，居住权人应合理使用该住房，承担物业费、水电费等必要的费用，尽到善良管理人的注意义务。在居住权期满或消失时，应及时返还该住房、附属物及配套设施。

2 居住权的设立与注销

2.1 居住权设立的依据

居住权设立依据主要有两种：一种是当事人之间采用书面形式订立的居住权合同。笔者认为这里的“居住权合同”应作扩大解释，既包括单独就居住权相关内容进行协商达成一致意见的居住权合同，也应包括房屋买卖合同等有关合同中设立居住权相关内容的条款。另一种是住房所有权人所立的含有设立居住权的有效遗嘱。

2.2 居住权的登记

如前所述，居住权作为一种用益物权，是绝对权利，属于不动产物权，采取登记对抗主义。鉴于我国目前的不动产统一登记相关制度，居住权的设立应向不动产登记部门申请居住权登记。居住权未经登记机构登记前，属于债权。经过登记，居住权具有物权效力，可以对抗任何第三人，也包括房屋所有权人。

2.3 居住权的注销

《民法典》第370条规定：“居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。”根据该条规定，在居住权期限届满或者居住权人死亡时，居住权即消灭。同时，居住权人或相关人员应及时向登记机构申请居住权注销登记。

3 应当注意的若干问题

3.1 居住权与其他权利的冲突

居住权与抵押权。居住权属于用益物权，抵押权属于担保物权，二者通常不排斥彼此存在，但设立居住权对抵押权的实现势必带来一定的不利影响。为维护抵押权人债权利益，应允许在订立抵押权合同时，通过约定方式禁止设立居住权或者限定居住权存续的期限。登记机构也应通过相应的方式进行公示，让相关利害关系人可以查询住房是否已经设立居住权或抵押权。二者同时存在主要有两种情况：一是抵押权设立在先居住权设立在后。此种情况实现抵押权时是否应该剔除居住权？笔者认为，两者均为物权，均通过登记机构进行登记公示，设立在先的物权应当优先于设立在后的物权，即剔除设立在后的居住權。二是居住权设立在先抵押权设立在后。此种情况下实现抵押权时是否能剔除居住权？笔者认为，居住权经过登记，具有物权公示效力，在后设立抵押权也经过登记并具有公示效力，但抵押权人在设立抵押权时应当了解抵押物存在居住权的状态，在实现抵押权时，应附带居住权一并转让，居住权不应受到抵押物转让带来的不利影响。

居住权与租赁权。两者均为对住房的占有和使用，具有互斥性。但实践中仍有可能存在房屋所有权人在设立居住权后又将房屋出租或将房屋出租后再设立居住权。在这两种情况下，均应适用物权优先原则，居住权人有权请求承租人返还占有的房产，承租人可请求出租人承担违约责任。

3.2 与居住权登记相关的事项

《民法典》仅原则性地规定了居住权需要进行登记，但未规定其登记机构、登记主体和登记内容等。笔者也进行相关搜索，成都等地已开展居住权登记试点，但目前尚未出台有关居住权登记的全国性操作规范。居住权作为一项关系当事人切身权益的重要事项，在登记操作中所涉及的审查内容，如对居住权合同主体、居住权设立的原因等是否进行审查以及登记机构是否具备审查能力，等等，都亟需解决。为此，在有关部门规章和《民法典》司法解释中，应对有关居住权登记的具体操作规则中予以回应，以相对完善的制度设计最大程度保障立法目的的实现。

3.3 与居住权相关的问题

一是对居住权人进行适当的“限制”。因居住权合同一般是为住房所有权人创设义务、为居住权人创设权利的合同。为此，在签订居住权合同或者立遗嘱时，应当适当增加住房所有权人对居住权人的居住权加以限制的规定，比如在居住权人严重损害住宅所有权人权益等的情况下，其丧失居住权。这样，对居住权人起到必要的监督和威慑作用，有利于住宅所有权人在一定情况下“进退自如”，也在一定程度上防止别有用心之人滥用该权利而损害他人权益。二是注意权利瑕疵。在《民法典》实施后，大家在进行住房买卖、抵押时，除了要查询该住房是否有抵押、查封等权利限制，还应当详细了解该住房是否设立了居住权，否则可能会出现新购入的住房因设立居住权而不能自行居住或对抵押权的实现有不利影响。三是居住权生效和消灭的时间。居住权自登记时生效，具有绝对性。未经登记的居住权是债权非物权，所以大家在签订居住权合同后应当及时去登记机构办理登记。居住权消灭的时间是居住权期限届满或居住权人死亡，而非到登记机构注销的时间。