新阶段规范发展租赁住房初探

冯波

摘要：近年来住房租赁市场发展迅速，“租购并举”的新时期住房制度加快形成，住房租赁市场发展进入新阶段。在分析新阶段住房租赁市场发展新格局的基础上，结合住房租赁市场发展新要求，以新理念服务新格局为导向，从发展和规范两个方面提出加快推进住房租赁市场高质量发展的新举措。

关键词：规范;发展;租赁住房

中图分类号：F293 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2021）11-0030-33 收稿日期：2021-10-10

住房问题关系民生福祉。大力发展租赁住房是深入贯彻落实党中央“房住不炒”决策部署的重要内容，是解决好大城市住房突出问题的有力抓手，是有效破解以大学生、青年人为主体的新市民群体居住问题的重大举措，也是适应房地产市场新情况新变化、推动房地产业转型升级的重要途径。

规范和发展是住房租赁市场运行中的两大主题，既对立又统一，二者相互联系、相互促进，要统筹处理好在发展中规范、在规范中发展的关系，坚持在发展中创新、在发展中提升，加快推进住房租赁市场高质量发展。

1 发展的新格局

党和国家高度重视住房租赁工作，近年来住房租赁市场发展迅速，“租购并举”的新时期住房制度加快形成。2015年，住房和城乡建设部出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》（建房〔2015〕4号），2016年，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号），两份重磅文件正式拉开了新时期构建“租购并举”住房制度框架下加快住房租赁市场发展的序幕。自2017年以来，在住房租赁领域先后开展了住房租赁工作试点、利用集体土地建设租赁住房试点、中央财政支持住房租赁市场发展试点、政策性租赁住房试点等国家级试点工作，住房租赁市场发展迅猛，市场规范发展的体制机制不断完善，专业化规模化市场主体不断丰富，不同层次、不同品质的住房租赁产品不断增多，差异化的住房租赁需求不断得到满足。

进入2021年，我们迈入了全面建成小康社会、实现第一个百年奋斗目标之后，开启了全面建设社会主义现代化国家新征程、向第二个百年奋斗目标进军的第一个五年的“十四五”时期。《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》明确“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给”。“十四五”时期，租购并举的市场发展机制将成为助力“推动形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”战略部署的重要举措，住房租赁市场将迎来持续向好的发展新格局。

2 发展的新要求

随着利好政策不断升级、释放，各路资本大量涌入住房租赁行业，市场主体快速增加，加快推动住房租赁行业发展。与此同时，住房租赁经营模式单一、运营不够规范、住房租赁服务水平参差不齐，部分住房租赁企业无序扩张，“高收低租”“长收短付”以及“租金贷”等住房租赁乱象频发，租客、房东等权益受侵害等问题屡见不鲜。这些市场乱象，是市场快速发展的产物，也对规范发展住房租赁市场提出了新的要求。

2020年12月16日至18日，中央经济工作会议以空前的高度为房地产市场，尤其是住房租赁市场发展做出了重要部署。强调要规范发展长租房市场，并从公共服务权利租购同等化、土地要素向住房租赁建设倾斜、降低税费负担等方面提出加快发展租赁住房的重大举措，同时要求从整顿市场秩序、规范市场行为、合理调控租金等方面着手进行规范。2020年12月21日，住房和城乡建设部工作会议进一步深化了2021年住房租赁工作重点，明确要加强住房市场体系和住房保障体系建设，加快补齐租赁住房短板，解决好新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等住房困难群体的住房问题;要规范发展住房租赁市场，加快培育专业化、规模化住房租赁企业;整顿租赁市场秩序，规范市场行为。

3 发展的新举措

站位新阶段，贯彻新理念，服务新格局，强化新举措，要坚持发展和规范两手抓，向纵深推进住房租赁市场高质量发展。

发展方面。要扭住供给侧结构性改革，同时注重需求侧改革，打通堵点，补齐短板，贯通建设、经营、消费各环节，形成需求牵引供给、供给创造需求的更高水平动态平衡。不断加强住房租赁群体权益保护，逐步扩大住房租赁群体在享受公共服务权利上与购房群体上的差距，稳定市场预期。

在政策制度上，将租赁住房从政策层面落实到法律层面和技术层面，加快制定完善住房租赁相关法律法规及建设运营技术标准，破解当前政策允许、法律滞后、标准缺失的发展障碍。在制度层面明确住房租赁发展导向，规范轻资产经营模式发展，加大重资产经营模式支持力度。优化完善住房租赁配套政策，教育、养老、医疗等领域共同发力，扩大承租人享受基本公共服务权利范围，加大住房租赁权益保护，稳定租赁关系，逐步实现“租购同权”。

在土地要素上，根据城市人口发展水平、住房保有情况、租房比例（人口比例、房屋比例）等情况科学研判住房租赁需求。结合新建、改建（改造）、盘活存量等途径，准确把握新建租赁住房需求，单列租赁住房建设用地指标，通过盘活存量建设用地、利用集体建设用地、探索增加混合产业用地供给等方式加大集中新建租赁住房用地保障。

在人力要素上，建立健全住房租赁职业教育、資格认定（考试）体系，加强住房租赁人才培养。逐步形成房地产经纪、房地产估价、住房租赁三位一体的房地产服务业职业体系和职业教育培养体系，不断提升住房租赁从业人员经营管理服务水平。

在资本要素上，支持规范化规模化住房租赁企业直接上市融资，支持增信机构为中小规模住房租赁企业提供融资增信服务，支持住房租赁企业通过债券市场发行债券，支持非上市住房租赁企业在合法的区域性股权市场挂牌转让股份。

在技术要素上，进一步加大装配式建筑技术、节能环保技术等新一代建筑建造技术在租赁住房建设中的应用，加大智能门禁、智能物业、智能电器在住房租赁经营及生活场景中的应用。

在数据要素上，进一步健全住房租赁市场监测分析体制机制，加大住房租赁有关部门、企业、平台的数据共享，实现住房租赁数据全域、全量、全生命周期覆盖，建立健全住房租赁市场监测评价体系。为精准掌握市场动态、发展趋势、供求底数提供有力支撑，为政策制定、项目投资、市场监管提供高效服务，不断提升住房租赁治理体系和治理能力现代化建设水平。

规范方面。要聚焦住房租赁市场发展以及各项住房租赁试点工作中遇到的问题和短板，立足于长远健康发展，从市场主体定位、发展模式、经营行为等加强规范，不断提高市场效率、提升服务品质、增强民众幸福感获得感。

一是明确住房租赁企业定位。住房租赁企业是租赁住房建设、运营、管理的实施主体，也是住房租赁规范发展的責任主体，应当在政策制度框架下，遵守各项法律法规，认真履行企业社会责任提升企业价值，不断开拓创新推进住房租赁事业发展。

二是构建良性发展模式。在梳理近年来不断涌现的住房租赁市场“爆雷”跑路的案件中不难发现，以“二房东”形式吃差价的轻资产经营模式是企业产生经营危机、跑路的根源。由于该模式投入低、租金回收高的特点，一些不法分子打着住房租赁旗号采取轻资产模式通过“高收低租”“长收短付”等手段，快速形成租金资金池，企业实际控制人在资金达到一定规模后携款跑路，对外则宣称“经营不善”。轻资产模式，从良性发展的角度来说，本质上是为租赁双方提供更高效的租赁交易服务、更高品质的租赁生活保障服务，而非简单的、毫无技术含量的“吃差价”，住房租赁企业应当具备推动住房租赁高质量发展的技术力量并配备高水平的人力资源。重资产经营模式，由于需要投入大量资金进行租赁房源建设（新建、改建或改造），对项目的投资选址、经营管理提出更高要求。由于用地成本、建设成本及经营成本与传统房地产开发差异不大，在目前的租金水平来看，新建租赁住房的静态投资回报率在3%左右甚至更低（主要取决于用地成本），实现正向收益甚至盈亏平衡对于租赁企业来说是一项重大考验。在目前的政策环境下，良性的重资产经营模式，应当充分用好政策红利，降低用地成本（存量建设用地、集体建设用地、非住宅房屋改建）、建造成本（新材料、新技术）、财务成本（争取财政补助、发行债券、申请税收优惠），同时提高租赁运营能力，提高租赁品牌价值和影响力，形成商业可持续、社会效益明显的经营模式。

三是规范经营行为。针对部分住房租赁企业利用租金支付期限错配建立资金池、哄抬租金、以“租金贷”等形式变相开展金融业务、捆绑消费、发布虚假房源信息、诱骗或迫使当事人接受服务等不规范经营行为，应进一步强化监管和规范。其一，要加强从业主体监管，强化开展住房租赁业务的企业及转租住房10套（间）以上的自然人办理市场主体登记及住房租赁业务开业报告监管;其二，政府部门应优化租赁监管服务平台功能，提供房源核验服务，社会平台、中介机构、住房租赁企业不得发布未经住建部门核验的房源信息;其三，对住房租赁资金实施穿透式监管，规范住房租赁消费贷款，对轻资产经营的住房租赁企业收房（应付租金）、出房（收取租金）进行全过程动态监管，同时建立风险预警机制，对房源出租率偏低、收取租金难以覆盖应付租金时，住房租赁企业应及时向监管账户缴足备付金，以保障房东权益;其四，制定住房租赁行业经营规范和服务标准，通过经营服务标准化不断提升住房租赁行业规范化水平。