社区更新中的养老设施用地优化及其设施改扩建研究

文/上海创霖建筑规划设计有限公司 贺 佳 刘慧慧 胡晓霞

0 引言

面对日益庞大的老年群体，养老设施规划与建设成为社会关注的焦点。在新建建设用地数量紧张的前提下，结合存量用地发展潜力，养老设施用地有待重新审视和完善，以适应不断增长的社会养老需求，促进存量有机空间集约紧凑发展及土地高效利用。

1 项目背景

上海是全国老龄化程度最高的地区，其中静安区尤为严峻。随着城市老龄化程度加深，养老需求越来越迫切，从静安区对养老床位数的总体需求考虑，近期亟需补充养老床位缺口，以缓解养老床位紧缺问题。本文以静安区GHXL街道YH养老院为例，探索社区更新中的养老设施用地优化及其设施改扩建问题，以期为今后养老设施用地开发建设提供指导。

养老院位于静安区大宁社区GHXL街道，用地面积为6134m2，现有7幢建筑，建筑面积6848m2，床位241张，为中度失能、轻度失能和自理老年人提供生活、医疗和娱乐等服务（见图1）。

图1 YH养老院区位

2 养老设施用地优化

2.1 上位规划

为全面建设闸北区（现静安区）老年宜居城区，2015年《闸北区养老设施布局专项规划（2014—2020年）》编制完成并获得批复，以构建规模适度、布局合理、功能完善、覆盖城乡、满足多层次需求的养老设施空间格局为主要目标。

1）GHXL街道养老设施规划 GHXL街道保留2处养老机构（YH养老院和GHXL街道敬老院），床位数共291张（见表1）。近期废除1家医疗机构，即PS养老公寓；规划新增5处街镇级机构养老设施，总建筑面积约25470m2，床位数约848张。规划养老设施建筑总面积为33003m2，按标准可建设机构养老床位1139张（见图2）。

表1 GHXL街道规划养老机构

图2 GHXL街道养老设施规划布局

2）YH养老院地块规划 YH养老院现状用地占据规划中的111-15地块和部分111-14地块。结合GHXL街道养老需求和实施情况，规划将111-15地块规划为社区养老福利用地，保留YH养老院，现有床位241张，将其西侧111-14地块规划为公共绿地，暂未实施（见表2，图3）。

表2 111-14和111-15地块规划控制指标

图3 111街坊土地利用规划

2.2 区域养老需求

截至目前，GHXL街道现有4处养老机构，分别为YH养老院（床位数241张）、PS老年公寓（床位数108张）、GHXL街道敬老院（床位数50张）和YF养老院（床位数58张），总计养老床位数457张，距规划目标床位数缺少295张。近期养老床位缺口较大，无法满足周边居民养老需求（见表3）。

表3 GHXL街道现状养老机构

2.3 用地优化方案

本次规划贯彻上位规划控制要求，根据项目具体开发建设需求，结合规划实施的实际情况及开发建设动态，拟通过规划调整增加该地块容积率，扩大YH养老院建设规模，提高土地利用率，补充GHXL街道近期养老床位缺口；同时，拟变更该地块用地性质为其他公共设施用地，规范YH养老院规模等级，扩大服务范围，提升服务品质，进一步提高静安区养老设施的服务水平，缓解地区养老难题（见图4）。

图4 111街坊调整后土地利用规划

具体实施路径为：现状YH养老院用地面积为6134m2，总建筑面积为6848m2，依据《上海市城市更新规划土地实施细则》（沪规土资详〔2017〕693号），能划示独立用地用于公共开放空间，且用地产权移交政府的，建筑面积可额外增加提供用地面积2倍的政策补贴支持。考虑到公共绿地落实，养老院可提供2642m2用地面积，故同时可获得最大建筑面积为5284m2的政策补贴（见表4）。

表4 建筑额外增加面积上限

考虑到养老建筑对地块周边住宅的影响，经综合平衡，在满足自身发展需求又不对周边住宅日照和环境产生不良影响的基础上，本次规划可新增建筑面积3372.8m2。同时，依据《闸北区养老设施布局专项规划（2014-2020年）》，机构养老设施床均建筑面积不得低于30.0m2要求，故本次规划调整容积率控制在2.9，新增养老床位数张，总计337张。

1）公园绿地的规划实施 依据控规，111-14地块规为公共绿地。由于现状YH养老院西侧占据部分111-14地块，导致原规划公共绿地被占用；同时，养老院周边主要以居住为主，500m范围内小型公共空间稀缺，故本次规划将落实控规，还绿于民，促进社区公共空间品质提升，同时可设置老年人主题活动空间，为周边住区老年人和YH养老院老年人提供活动场地。

2）养老设施用地的高效利用 111-15地块位于静安区养老设施空间布局中的重点配置区（见图5）。依据规划，重点配置类街镇至少设置1处独立占地的养老机构，床位数应高于全区平均水平，且建议养老机构规模以中型和大型为主；中型机构养老设施一般为100（含）～300（含）张床，大型机构养老设施一般为300张床以上。111-15地块现有床位241张，属于中型养老机构设施，考虑到该养老机构位于重点配置区，且作为街镇级养老服务机构，规模较大，服务范围较广，故本次规划根据养老机构规模等级，规范养老设施用地性质，将其变更为其他公共设施用地，并结合存量更新实施可行性，将容积率调整至2.9，调整后不仅有利于养老机构自身发展，同时有助于迎合市场高端养老服务需求，促进养老服务的高质量发展。

图5 规划空间导引

3 养老设施建筑的更新与优化

3.1 更新需求与设计难点

1）更新需求 根据上述内容可知，项目所在片区存在公共活动空间缺乏、养老设施床位配建不足等问题。因此，增加片区配套开放空间，改善公共环境、增配养老设施，可一定程度上缓解片区养老床位缺口，成为本次更新的主要需求。现状养老院建筑横跨东、西2块规划用地，本次更新原定将西侧规划绿地内的建筑拆除“还绿于民”，在东侧剩余建筑基础上进行改扩建。但前期对现状建筑进行“结构检测”的数据表明，由于建设年代久远，建筑内部结构老化严重，无法承担本次改造。故考虑将现状主体建筑全部拆除，于东侧111-15地块内进行改扩建，以满足337张床位数的更新需求。

2）设计难点 本次规划调整后的基地面积由6134m2减少至3492m2，根据30m2/床的配建标准估算，本次设计建筑面积约10110m2，调整后的基地建设密度将大大增加。在局促有限的场地内，如何用足现状条件，最大化满足高床位数建设需求的同时实现对周边环境影响的最小化，成为项目设计难点（见图6）。

图6 规划调整后建设范围

3.2 定界——高效集约的总图设计

3.2.1 限制条件转化为设计依据

在可建设范围减少情况下，提出更新改建需求，势必与本就复杂拥挤的周边环境发生更多界面接触，由此衍生出的限制因素增多，如规划退界、与周边现状建筑的防火间距、对北侧住宅的日照遮挡及拟建养老院自身的通风、采光、活动场地等方面需求。本次更新对前期限制因素进行整合，避让不利条件，利用有利条件，转化为本项目的设计依据。

3.2.2 控制变量法用足设计条件

拟建养老院基地周边环境复杂，西侧为规划中的公共开放绿地，南、北侧与现状住宅紧邻，东侧有唯一的社区道路与基地连接。在更新类项目高效集约的建设背景下，确定“建筑高度”和“日照影响”，成为本项目需考虑的2个重要设计因素。拟建建筑为高层或多层，对应的规划退界、防火间距及日照要求均不同，故通过控制变量的方法，推演出设计条件临界值，并运用于总图设计中。最大程度用足边界条件的过程即为“定界”。

1）假设拟建建筑为高层 根据《上海市城市规划管理技术规定》，本项目高层建筑主要朝向的规划退界距离为12.0m，次要朝向的规划退界距离为6.5m。项目基地及周边建筑的主要朝向为南偏东32°。通过日照棒影图分析可知，北侧住宅的日照通道范围主要集中在单体南偏东投影范围内。假定拟建建筑为整体板式高层。经建筑多点日照及窗日照沿线分析可知，高层主体面宽较大，且与北侧住宅建筑间距较小，故太阳高度角、方位角日照均受到遮挡，形成大范围日照阴影区，导致北侧住宅1层70%的窗位无法满足《上海市日照分析规划管理办法》中关于“住宅居室冬至日满窗日照有效时间不小于连续1h”的规定，故“整体板式高层”的假设方案无法成立（见图7）。

图7 高层方案日照影响分析

2）确定拟建建筑为多层 根据上述假设情况，高层板式方案对北侧住宅的日照影响较大，故考虑调整高度角日照，降低主体建筑高度,加大主客体建筑间距，使北侧住宅在拟建建筑建设后仍可满足相关日照规范要求。假定拟建主体为板式多层建筑进行设计分析。根据《上海市城市规划管理技术规定》，多层建筑主要朝向和次要朝向的规划退界距离均为5m。为最大程度地保证拟建建筑主体与北侧住宅客体的间距，让出高度角日照通道，将主体尽量贴近南侧建筑控制线，经过反复调试，确定板楼大致位置。由于项目建设量较大，当主体板楼的体量及大致位置确定后，裙房需做到4层，且覆盖整个控制线范围，才能满足本次更新建设需求。通过客体范围分析对北侧住宅的日照影响，推导出裙房高度需控制在10m以内。因此，为平衡高建设量与日照影响之间的矛盾，需对北侧建筑形体进一步分析，以用足日照设计条件的余量（见图8）。

图8 多层方案日照影响分析

3.2.3 日照包络线推敲建筑形体

通过日照分析，已知北侧住宅日照通道主要集中于单体南偏东投影范围内。根据日照分析模型计算出满足日照临界值1h的包络线，后通过日照包络体分析反推，确定主楼最大允许高度为8层。

考虑到拟建建筑西北角体块距北侧住宅较近，易形成消极阴影区，因此在顶部2层做退台处理，最终形成主体为“L”形的方案体块。该体块在不影响周边日照情况下既满足增容需求，又充分利用西侧公共开放绿地的景观资源，将原本处于次要朝向的山墙面转变为滨河的主要形象展示面（见图9）。

图9 西侧滨河界面分析

3.2.4 场地流线及出入口分析

考虑到养老建筑使用人群的特殊性，本次更新将原有场地内的功能流线进行重新组织优化，使其与老年人的生活行为需求相契合。

养老设施建筑多服务于行动不便或反应迟缓的老年人，出于安全考虑，基地内部尽可能在最大程度上实施人车分流。场地内流线分为主要老年设施流线和后勤工作流线。拟建建筑西北角的主出入口用于访客接待、入住办理等，同时利用门前与北侧住宅的日照间距，作为集散场地和急救车辆的临时停靠场地。为减少主、次流线的交叉，将建筑后勤出入口设置于东南角，地下车库出入口设置于场地出入口附近，车辆进入场地后就近停放于地库内，通过各分区的竖向交通联系建筑内部功能（见图10）。

图10 总平面示意

3.3 定形——满足实际需求的平面布局

3.3.1 养老设施功能用房配置现存问题

为保证老年人日常生活及照料服务质量，养老设施建筑规范JGJ 450—2018《老年人照料设施建筑设计标准》规定：建筑用房应包含老年人用房和管理服务用房，其中老年人用房包括生活用房、文娱健身用房、康复与医疗用房。根据该规范标准与实际案例，梳理出各类功能用房的配建面积及占比，其中老年人生活用房与公共配套用房（医疗保健用房+公共活动用房）的比例为15.6:（2.1+5.7），约2:1（见表5）。

表5 养老建筑各类用房配建标准与占比

大量实地调研数据显示，现阶段我国养老设施各功能用房的配建标准存在以下问题：规范标准中“各用房面积占比”虽具有普适性，但大多数社会型养老机构由于运营规模、成本、主营业务等不同，所接收的老年人群对于公共配套和照料服务的需求也不同，经常出现公共配套用房空置或与实际运营需求不匹配的情况。

本次更新改建将对使用人群进行调研分类，从适用性、可变性等方面出发，进行平面功能布局。即在片区养老床位紧缺、空间受限的情况下，充分结合运营模式、照料服务类型及可能采用的外包服务，根据实际进行配建。一方面提高功能房间的适用率，余量面积可用于满足高床位数的需求，或用于提高部分生活用房的配置标准；另一方面提高公共空间的复合性和可变性，后期根据运营需求灵活调整。

3.3.2 高床位数需求下的平面更新与优化

拟建养老院的运营模式为复合型养老院，其中50%的床位为护理型失能老年人，另外50%为可自理的不同年龄段老年人。研究表明，健康状况、年龄段不同的老年人，其日常行为、精神状态、感知与沟通及社会参与能力存在差异，对照料服务的依赖程度不同。因此，建筑平面根据失能老年人、不同自理程度老年人的生活行为特征和需求进行分区设计。

本次更新改扩建的地上总建筑面积约10110m2，地下1层作为停车库及配套设备用房。地上建筑共8层，1，2层裙房部分为公共服务用房，主楼为老年人生活用房，分为失能老年人养护单元和自理老年人养护单元。

失能老年人日常活动场所趋于单一，主要为长时间卧床的起居厅和卧室，对居室日照、通风采光需求较高，同时出于对该类老年人在消防疏散时的特殊性及日常医疗检查的便利性考虑，将低层平面中南向日照较好、方便疏散、距医疗护理区较近的区域作为失能老年人的养护单元。由于失能老年人对配套活动用房基本没有需求，所以在该养护区内主动减少活动用房配置，余量面积一部分增加养老床位，另一部分用于提高自理养护区配套用房的标准。

自理型老年人的日常活动具有连续性和复合性，平面设计结合该类老年人的健康状况和生活状态，与配套公共活动用房最大限度进行多功能混合，以保证在高床位数配置下公共服务配套的质量。自理养护区位于平面西南侧，既可借助西侧公共绿地提供良好的景观视线，又方便与场地西南角的室外活动空间保持良性互动。

3.4 定貌——协调统一的立面设计

本次养老设施建筑基于城市更新背景下进行改扩建，既要满足养老设施增配需求，又要考虑其对所在片区整体风貌的影响。拟建养老院位于居住区中心，从建筑体量到空间关系及立面风格，均需考虑与周边建筑协调统一（见图11）。

图11 养老院立面效果

调研显示，拟建养老院周边多为6～7层多层住宅，建筑面宽为30～55m。为保证与周边建筑的体量协调，本次拟建养老院的建筑高度控制在24m以下，建筑面宽控制在55m以内。

为最大化利用良好朝向，整个建筑体块呈东西横向展开。建筑立面结合局部退台、裙房和主体采用体块穿插手法，以消解大体量带来的厚重感及压抑感。富有韵律的横向线条结合平面养护单元形成立面组合，增添养老院的空间活力。材质上以白色真石漆为底，叠合金属木色格棚，实现与周边建筑风貌协调统一。

4 结语

研究将养老床位高质量供给与存量用地更新优化的理念有机结合，通过定量分析和评价，利用专业图解模型进行分析，较为精准地推敲论证地块更新建设的可行性，以实现区域养老床位高质量供给和最大化目标，为研究养老设施用地优化和设施的改扩建提供参考。