未来中国土地市场的几大问题

摘要：传统城市运营商能否更有效地获取土地资源，取决于以下三点：第一，寻找新机会或行业切入，整合产业资源、构筑自身竞争力。未来新机会主要来自于“创新中国”“健康中国”“数字中国”“更新中国”“文旅中国”“轨道中国”。第二，就是要模式转型，创造全新的玩法。要摒弃以土地为核心的传统玩法，要练就“产业、金融、土地”三位一体的新玩法、新模式，同时还要学会生态模式、场景模式、国企混改“傍大款”模式等新型拿地模式。第三，关注集体土地这一新赛道。集体土地入市，在集地上做产业、建租赁住房等，都将是未来城市运营的重要内容。

关键词：城市更新;人工智能;科创兴城

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2021）12-0036-40 收稿日期：2021-12-09

文章来源：本文由智纲智库北京中心供稿。

我国房地产业正在面临深刻的变革，而这一变革的深度、广度将会波及到所有人，无论是开发商还是个体，都概莫能外。本文总结了这场行业变革中最令人关注的几个问题，分享给大家。

1 城市化进程放缓，城市运营的机会点在哪

官方数据显示，2020年，我国的城镇化率高达63.89%，预估到2035年，我国城镇化率将达75%至80%，达到发达国家同等水平。城市化进程放缓，预告大规模快速城市化的时代已经结束。

城市化进程放缓，城市运营内容重心在变化，土地来源也从增量为主变成存量为主。城市运营也呈现出新机会和新领域，比如城市更新。

可以看到，我国城市化进程呈现多个阶段叠加的现象。长三角、珠三角等发达地区在上一阶段的快速城市化之后，很多地区出现逆城市化，城市运营已经进入了存量土地开发的阶段，城市更新成为新一轮城市开发的主要手段。

城市更新，成为开发城市存量空间的新奶酪，也成为经济发达地区、一线城市和区域中心城市的城市化重要战场，更是这些经济发达地区的土地主要供应来源，尤其是在珠三角、长三角地区。同时，从市场推进的情况来看，各大房企已经纷纷强化城市更新业务布局，争夺项目机会，比如万科、保利等。

笔者一直认为城市更新不是简单的“翻旧楼盖新楼”，实践中用这种思想去操作的项目也很难取得明显效益。

城市更新的背后是经济的更新、产业的更新、文化的更新、环境的更新，由此推动区域结构的更新、人群组成的更新和个体生活的更新。

所以，怎么做好城市更新也成为众多城市运营企业迫切关注的问题。不同于传统新增土地的开发运营，城市运营商也需要更新自身的开发运营逻辑。

2 发展产业、科创兴城成为新一轮城市运营的关键

产业兴则城市兴，城市运营的目的在于提高城市的核心竞争力，而一座城市的核心竞争力往往体现于其创新能力上。

国家“十四五”和二零三五远景规划明确提出“科技创新是第一驱动力”，并按照“1+4”（即新能源、数字中国、制造业基础、新兴产业、前瞻研究）的构架布局。结合对城市运营的探索和经验，笔者认为未来城市运营的三个重要方向是绿色革命的双碳城市、数字中国的智慧城市、发展科技的创新载体。

城市发展需求已经从重建设向重经营转变。产业运营成为城市运营不可或缺的内容，不管是城投公司还是大型开发房企，必须要强化其产业运营的能力，为城市未来产业发展提供坚实的支撑。

开发企业开展产业运营一般分为三种类型。

第一种，科技投资。投资未来产业，培育新的利润增长点，布局新赛道，这种模式不仅是产业运营，更是企业战略的重要选择。比如合生创展集团旗下的元知科技，以数字化、智能化为核心，服务于教育、医疗、政务、交通、农业、能源、园区、社区、文娱、商业、金融、建筑和企业等领域，累计投入近410亿元。

第二种，地产科技。在数字经济时代，城市运营智慧化是必然趋势，发展地产科技，依托城市运营开发的海量规模，将地产科技应用到城市运营场景之中。

第三种，联合打猎。开发企业联合行业龙头，搭建产业平台，构筑产业生态，以合力塑造产业运营能力。

三种模式参与产业的深浅不一，企业如何选择取决于企业的战略选择与资源能力等。寄希望于只靠传统的一级土地整理、房地产开发参与到城市运营之中，越来越难了。

3 智能时代背景下，未来城市会与人工智能结合模式

随着科技发展的突飞猛进，世界的城市化进程也在不断地加速。如果说互联网的发展更多地是从行为上改变了每一个个体的生活习惯，那么未来大数据、人工智能技术的发展，将有可能从根本上对人类的生产结构进行重塑，从而在生产关系和空间关系的层面对城市产生更为深刻的影响。

城市涵盖的范围非常广泛，几乎任何一个行业都与城市的生产和生活息息相关。科技日新月异的进步在各个领域颠覆传统的思维模式，也在各个方面更新着人们的生活节奏，数字化、信息化已经成了各个行业未來的发展趋势。

然而，与之相悖的是当今我们所生活的城市都是依据20世纪的理念规划设计的。目前城市设计理念带来的除了鳞次栉比的摩天大楼、盘根错节的路网，还有节节高攀的房价和拥堵的交通。这与三五十年前、甚至是一百年前的城市并没有本质的不同。

今天，多数公司还是在用过去的、单一的模版套用到现在的城市中，与此同时，很多突破性的研究和创新成果却滞留在学术界中无法实现。

未来的城市与人工智能怎么结合，这是一个开放的、充满各种可能性的话题。

笔者认为，这既是一个自上而下做理论突破的过程，需要综合各个行业的思考，为城市未来的发展方向提供新的理论基础和实践指导，同时也是一个自下而上的过程。设计和创造更多的智慧城市应用场景，寻求突破，从需求端出发，整合基础设施、平台搭建、场景应用等，以点带面，上下结合，可能会重新定义出真正的未来城市形态。

从城市运营的角度来看，自下而上的智慧场景突破可能是很多企业，不管是开发企业、运营平台，还是技术类企业，参与其中最有效的方式。

4 在当前的土地新政下，传统城市运营商如何才能更有效的获取土地资源

2020年，新《土地管理法》颁布，土地集中入市正式生效，集体土地成为土地供给的重要来源。

2021年2月，土地供给侧改革再一次迎来“地震”，22个试点城市实施土地供给地“两集中”，且每年不超过三次。土地供给侧的改革给房地产企业、城市运营商等带来的机遇与挑战并存。

今天，城市运营呈现出全新的变化和趋势，传统以土地为核心的城市运营模式在发生变化，城市运营进入到以平台运营和专业服务为核心的新阶段。

政府的关注点和需求也在发生变化。以往政府引入城市运营商，更多是希望企业帮助政府解决土地整理和基础设施建设的前期投融资以及片区开发建设问题，看重的是企业的投资开发能力。

今天中国经济发展模式正在发生变化，传统招商引資时代已成为过去，政府则更加关注企业城市运营的产业资源导入能力、产业运营能力。因此，传统城市运营商能否更有效地获取土地资源，取决于以下三点。

第一，寻找新机会或行业切入，整合产业资源、构筑自身竞争力。当前“风口”很多，笔者认为未来新机会主要来自于创新中国、健康中国、数字中国、更新中国、文旅中国、轨道中国六方面。

传统城市运营商要根据自身的基础战略转型选择全新的行业、开拓全新的赛道，真正在某一行业扎实深入去做，才有可能获取地方政府的关注和青睐。“编个概念，以产业之名拿地、行地产之实”的做法早已行不通了。

第二，模式转型，创造全新的玩法。企业要摒弃以土地为核心的传统发展模式，练就“产业、金融、土地”三位一体的新模式。同时，还要布局生态模式、场景模式、国企混改模式等新型拿地模式。

第三，关注集体土地这一新赛道。集体土地入市，在集地上做产业、建租赁住房等，都将是未来城市运营的重要内容。尤其是在珠三角、长三角等高度工业化和城镇化的区域，城市更新之中很多都是集体土地的再利用和再开发，而集体土地在珠三角地区很多城市是可以协议出让的。

5 城市运营新变局的大背景下，企业必须抓住的四大机会

城市运营1.0时代的主战场是园区与新城区，那城市运营2.0时代呢？笔者认为是在城市与产业的结合，主要集中在“四个中国”：即轨道中国、健康中国、创新中国、城市中国（城市更新）上。

5.1 轨道中国是获取土地资源的新奶酪

从城市运营的业务流程来看，第一步就是土地资源的获取。有一种城市发展模式叫TOD，即以高铁、地铁、轻轨、巴士等公共交通为中枢，以5～10分钟步行路程为半径，建立集工作、商业、文化、教育、居住等为一体的城市枢纽经济。

轨道交通建设的周期、长度、辐射范围就决定了这块奶酪能有多大。国家曾提出到2035年，高铁要达到7万公里左右，50万人口以上城市要求高铁通达。而截至2018年全国的高铁总里程是3万公里。因此，笔者预测，轨道交通还存在至少15年高速增长期。

5.2 健康中国是堪比住宅地产市场的新奶酪

自2016年《“健康中国2030”规划纲要》正式出台以来，基本上每一年都有国字头的关于“健康中国”的政策和指导意见颁布。据预测，到2030年，健康服务产业的规模将达到16万亿元，市场规模巨大，将成为与房地产行业同数量级的产业之一。

笔者通过在大健康领域的持续探索，发现一个十分有趣的现象，即中国地产企业在养老健康的社区管理和运营服务上相对完善，与国外的养老运营机构差距不大。

当下亟待完善的是养老机构的养老健康服务。很多企业甚至选择了错误的服务方向。例如，《“健康中国2030”规划纲要》的重点在改变“重治疗”的现状，基于此，前期预防、慢病管理、疗养保健是未来发展的方向和重点，但是国内很多房地产企业却更倾向投资临床治疗，企业应按照国家规划及时调整布局方向，以达到与行业整体发展的同步。

5.3 创新中国是驱动中国经济发展的新奶酪

城市运营的目的在于提高城市的核心竞争力，而一座城市的核心竞争力往往体现于其创新能力上。

创新城市、智能城市、生态城市、文化城市、宜居城市是雄安新区面向未来产业、未来格局、未来生活提交的城市发展“中国方案”，也是未来更多城市运营努力的方向。

5.4 城市更新是开发城市存量空间的新奶酪

上文已经讨论过城市更新不是简单的“翻旧楼盖新楼”。城市更新的背后是经济的更新、产业的更新、文化的更新、环境的更新，由此推动区域结构的更新、人群组成的更新和个体生活的更新。

因此，如何做好城市更新也是众多城市运营企业迫切关注的问题。

无论是以获取土地资源为核心的轨道中国和城市更新领域，还是以产业创新和发展为依托的健康中国和创新中国领域，中国城市运营模式与城市运营商类型息息相关。不同的城市运营商的能力、习惯和风格不尽相同，就决定了企业在路径选择上的差异，没有最好的城市运营模式，只有最适合的城市运营模式。在这个过程中，企业要做的是根据企业自身的特点进行转型。