房地产企业内部控制存在的问题及对策研究

邱琳

摘要：文章在对房地产企业内部控制进行分析的基础上，对房地产企业内部控制从缺乏有效规范的内部控制监督、各个部门之间缺少有效的沟通、内部控制制度执行能力低以及房地产企业内部控制环境薄弱等角度进行了分析，并结合问题提出了相应的对策思考，认为在新经济常态下，企业的经济发展必须走向高质量阶段，才能跟上社会经济发展的步伐。内部控制作为公司治理的重要环节，公司应该重视内部控制的管理工作，提高公司的竞争力，促进经济健康发展。

关键词：内部控制;房地产企业;内部监督

内部控制是指公司在劳动分工和组织管理的前提下，对单位各个职能部门之间的经济业务活动进行组织、评估和规范，确保有效实现业务管理目标的方法、程序以及措施，从而用来确定各个职能部门所负责的范围和承担的一系列工作任务以及相应的权限，从而形成一个完整、严格、相互关联、协调和相互制约的控制系统。内部控制是现代企业加强运营管理、提高运营管理效率、实现运营管理政策以及目标的有效手段，特别是对房地产开发企业而言。

内部控制也是现代企业运营和管理的一个重要指标。通过实践，可以得出结论的是：得内控则强，失内控则弱，没有内控就会混乱。房地产开发业在中国是一个新兴产业，在中国的经济发展和城市建设中起着相应的作用。为了使公司健康长远发展，房地产开发行业必须建立内部会计控制，从而用以提高公司的运营管理的效率。随着各个企业外部竞争的加剧和内部管理的加强，在公司治理的推进下，内部控制系统越来越需要企业的各个部门的参与、建立和实施。随着企业的逐渐扩张、资本越来越普及、全球经济发展的一体化、市场经济的深化和运营管理的现代化，大型房地产公司的区域商业战略的发展受到越来越多的关注。

一、内部控制的概念

内部控制指的是在经济活动中经济单位和组织建立的相互牵制的商业组织和责任分工体系。内部控制是董事会、管理层和全体员工一起开展的一系列控制活动，以确保公司基本目标的合理实现。总之，企业内部控制是一项提高企业经营效率、保证企业合法经营和会计信息真实性的活动，促进了战略目标的实现。它是现代企业制度的基本要求，是企业各项管理任务的基础，还是一种企业改善管理，防范风险的有效机制。换句话来说，内部控制是房地产公司为了实现业务管理目标、保护资产的安全性和完整性、确保会计信息的正确性和可靠性、确保企业业务管理活动和经济效益而采取的一系列方法、程序和措施。

内部控制包括五个相互关联的要素：内部控制环境、风险测评、控制活动、信息和沟通以及监测。在2004年9月，COSO提出了“企业风险管理——集成框架”，这不仅超越了“内部控制——整体框架”，同时也象征着内部控制的转变和变革。内涵来说，可扩展为“八个要素”：一是设定目标，公司的高级管理人员依据公司的风险偏好来设定其战略目标;二是内部环境，企业文化与其他各方面影响员工风险意识的因素，包括员工对风险意识的认知、高层管理者的风险管理理念与风险偏好、职业素养与工作气氛等;三是风险的确认，指的是高级管理层决定影响公司实现目标的内外部的相关风险因素;四是风险的评估，董事会以及高级管理人员依据风险因素的可能性和影响确定如何有效的管理风险;五是风险管理策略的选择，指的是基于公司抵御风险的能力，董事会和高级管理人员选择风险管理策略的风险偏好;六是控制活动，指的是为了确保有效实施风险管理策略而制定的制度体系与程序，包含批准、授权、检验、证实、调整、审查、定期盘点、记录检查、职能和职权的分工和授权、资产的保全、绩效的评估等;七是信息与沟通，指的是为了规划、实施、监督等运营管理活动的信息服务产生的，以及向用户及时提供信息的过程;八是检查监督，指的是公司内部进行检查与监督内部控制的一个过程。

二、房地产企业内部控制的重要性

（一）内部控制能有效抵御风险

众所周知，房地产业是一个具有高风险特征的行业。虽然许多的房地產企业都已经建立了内部控制制度体系，但是其内部控制意识薄弱。主要原因还是归结于房地产企业内部控制失败。所以，企业要安全有效的度过危机就必须要改善房地产企业内部控制体系，增强抵御风险的能力。但是，许多公司认为，内部控制是各种工作系统和业务规则的总结。有了规章制度，公司就有了内部控制。甚至一些公司认为，制定大量的规章制度，增加了工作环节、办事程序和相关人员，不仅影响工作效率，还会增加公司的运营成本。这些都是因为没有真正的理解内部控制的内在含义，内部控制不被视为公司加强管理和公司实现业务目标不可或缺的一部分。

（二）健全和完善内控制度是现代房地产企业管理的内在要求

目前为了满足行业发展的需要，要不断的扩大规模，公司的相关工作人员和资金投入不断的发展。加强了企业的管理和控制能力，使其能够很好地控制和监督经济活动，最终能够更有效的实现房地产企业的经营目标。

三、房地产企业内部控制存在的问题

（一）缺乏有效规范的内部控制监督

内部控制缺乏有效规范的监督。内部控制监督的实质是有效地检查和监督生产各方面的运作效率和有效性。不过，中国的房地产公司只是将内部控制监管与监督财务报告的真实性等同起来，并耗费了大部分的精力来检查财务报告的信息是否真实可靠。因此，忽视了公司资产安全的实际有效监督和各个环节的实施。内部审计部门缺乏独立性。虽然一些房地产公司设立了内部审计部门，但是，他们却把管理权看得比内部审计还重要，这对内部审计部门的内部控制效率和有效性产生了严重的影响。大部分企业的高层管理者甚至还要求内部审计部门直接对管理者负责，这样一来不利于内部审计部门有效地对高层管理者的决策和行为进行监督，而且，一些房地产公司还要求财务部门或者其他部门的负责人或者员工同时兼顾内部审计的工作，从而达到降低内部控制成本的目的。这只会严重的影响内部审计师的独立性，进而严重影响内部控制的有效性。有些公司还忽视内部审计部门的存在，与此同时，也没有实际授权内部控制监督的权力，这使得内部审计部门成为一个无法有效地实施内部控制的有名无实的兼职组织。

（二）各个部门之间缺少有效的沟通

从目前房地产行业的发展情况来看，当房地产公司在进行财务运行的实施过程中，缺乏相应的控制管理以及信息沟通机制，财务部门可能是闭门做账，缺乏和其他部门之间的相互联系，导致企业的财务信息内容不全。管理层缺乏一个有效的渠道与员工进行沟通。不论是管理层将各阶段公司的整体战略思想和任务分配向各级的员工传达，还是员工对高级管理者进行工作成果的反馈，这都与一个通畅的沟通渠道密不可分。

（三）内部控制制度执行能力低

房地产公司的业务流程设计还不够清晰。房地产公司往往享受高额利润，同时伴随着高风险。因此，管理者并不是十分清楚每个环节中生产业务链接的设计，以及低水平的控制等方面。项目的建设和运营往往取决于高级管理人员的个人专业判断，并且几乎没有固定的规范可供参考。这样的生产经营管理形式显得有点混乱，与此同时，还不利于公司有效的执行内部控制制度。对基金管理和控制没有有效的限制。由于资本运作的特殊性，大多数房地产公司缺乏专门从事资金集中管理的相关部门。而且，房地产公司往往具有跨区域的特征，为了方便项目的正常投资，房地产公司一般会提前向项目开发商支付一定的资金，以保证项目的正常执行与落实。但是，由于房地产企业和项目所设的地点常常不一致，导致房地产公司无法有效控制和限制投资项目资金，这很容易影响企业对资本的有效利用。

四、完善房地产企业内部控制制度的对策

（一）内部环境

在房地产公司的发展过程中，需要提高其内部控制环境的建设，规范内部控制行为，提高内部管理的效果，树立正确的经营管理理念，提升经营管理效率，从客户角度出发，不断的提高经营管理的方法，提升自身的经营能力，依据相关法律法规来开展经营活动，最终实现房地产的运营业务目标。

（二）风险评估

风险评估是公司建立和实施有效内部控制的重要部分。在房地产企业历史上最严峻的监管调控压力之下，房地产公司反而可以扭轉这一趋势。 将绝对控制风险转化为相对扩张机会，并将“危险”转变为“机器”，这反映了房地产公司相对灵活的市场适应性。由此可见， 内部控制需要懂得随机应变。

（三）控制活动

控制活动是房地产公司建立和有效实施内部控制的重要手段。在资本杠杆率较高的房地产业市场中，充裕的现金和低融资成本更是有助于万科迅速的扩张。借鉴房地产公司，房地产企业应该注意以下几个方面：首先， 应该关注公司的各种业务和事务，比如公司的资金流动、物流、人力资源流动和信息流等，内部控制的构建需要坚持实质重于形式的原则，注重科学设计，注重有效实施。

（四）信息与沟通

信息和沟通是公司的建立和有效实施内部控制的重要条件。只有建立一个畅通无阻的企业自己的内部信息网络，才能快速有效地管理企业。通过强化内部部门之间的信息沟通，提高信息的利用效果，不断的提升内部控制的效果。

（五）内部监督

内部监督是提高内部控制的重要保障性手段，通过对房地产企业的日常监督管理的实施，对其关键岗位以及关键程序进行监督控制，及时的对各种内部控制缺陷进行发掘，并不断的去完善内部控制体系，规范内部控制行为，不断的提高内部监督的效果。同时，还需要强化外部监督的利用，积极的采纳会计事务所的审计意见，并接受注册会计师的公证监督。

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（作者单位：成都香汇建设开发有限公司）