住房租赁市场现存问题分析研究

文/金占勇 王萌

一、引言

随着经济与社会的不断发展，我国城镇化率逐步提高，大量人口流入城市，加大了居民的租房需求。快速的经济发展形势吸引了大量外来人口就业。然而，由于经济收入与生活质量水平的不同，人们对房屋租赁数量与品质的需求也不尽相同。为了满足城镇居民的居住需求，房屋租赁重要性日益凸显。我国的住房租赁市场形成较晚，成熟度也尚未达到较高水平。因此，住房租赁市场一直处于房地产市场的边缘地带，管理制度与体系等亟需得到进一步完善。自2015年起，为了完成住房租赁市场健康发展的战略目标，住建部等部门联合出台《住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》等文件。2016年，国务院出台《国务院关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》，鼓励住房租赁业务发展，支持推进住房补贴制度等。2017年，《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）鼓励推进“REITs试点”。为使住房租赁市场管理更加规范化，北京市住建委根据该意见以及《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（建房〔2017〕153号）等规定，制定并发布了《关于加快发展和规范管理住房租赁市场的通知》。该文件对于完善住房租赁市场管理体系，起到了一定的指导与促进作用。党的十九大报告提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”，推动住房租赁制度改革。本文以住房租赁市场为研究对象，从住房租赁市场居住环境、金融环境、监管力度等角度出发，提出市场规范化建议。

二、住房租赁市场现存问题

图1 住房租赁市场现存问题分析角度

（一）住房租赁市场住房环境不达标

2015年7月，一孕妇入住自如出租房三个月后孕检异常，确诊为白血病，不得不引产胎儿，这是自如出租房首次陷入甲醛超标风波。2016年7月，北京一位女医生入住自如出租房后身体不适，严重影响工作生活，就医后诊断结果为“考虑与甲醛有关”。2018年7月，阿里一男员工患白血病身故，疑由自如出租房甲醛超标导致。2019年2月，南京一3岁儿童搬进自如出租房，5个月后确诊为幼年型粒单核细胞白血病，不幸离世。

作为长租公寓，出租平台将从房东手中租下的房屋重新装修，提供必要的家具、家用电器等，为租客提供便捷且高品质的租住产品。出租平台作为“二房东”面临着成本周期的问题，因其希望减少必要的时间成本，故需要快速将住房产品投入市场。因此，大量装修后的出租屋在残留的甲醛等有毒气体没有完全消散的情况下，面向社会开放。我国《室内空气质量标准》规定，室内甲醛安全值应低于0.10毫克/立方米，长期吸入甲醛可能诱发小儿白血病、不孕不育、免疫系统障碍、慢性呼吸道疾病等。然而，出租屋装修后如何保证室内空气质量目前仍处于管理盲区。就当前状况而言，自如处理类似纠纷的通常方式是免去一个月房租以及给予一些赔偿，但这并不能换回受到甲醛危害的租客的身心健康。

（二）住房租赁市场金融环境风险大

2020年是全国各地长租公寓不断“暴雷”的一年。公开的新闻报道显示，部分长租公寓企业存在强制租客签订借贷合同，以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求或者以租金分期、租金优惠等名义诱导租客使用租金贷，租金贷收入甚至超过30%。正是违规使用资金，采用“高进低出、长收短付”等高风险运营模式，导致企业资金链断裂或者卷款跑路。在长租公寓的商业模式中，一共存在两种合同关系。其一是房东将房屋出租给长租公寓企业的租赁关系，其二是长租公寓企业将房屋转租给租客的租赁关系。当长租公寓方消失后，房东无法收到房租，便按照合同约定行使单方解除权，从而收回房屋。若此时实际占用房屋的租客不配合搬离，则需要向房东支付占用房屋的使用费直至实际搬离之日为止。如果租客通过“租金贷”形式支付房租，实际上是租客与贷款方之间形成资金借贷关系，这种关系不受到长租公寓方跑路的影响。如果未按期还款，则可能产生逾期还款的违约金，甚至会影响租客的个人征信。

除长租公寓企业因资金链断裂而倒闭的问题，住房租赁市场还存在违规收集个人信息问题。2020年初起，紫梧桐（北京）资产管理有限公司旗下中高端公寓品牌蛋壳公寓不断出现负面消息。蛋壳公寓APP4月曾在苹果应用商店下架，后于5月重新上架。9月，工信部点名并强制下架23款APP，其中包括长租公寓头部公司蛋壳公寓。这已经是蛋壳公寓APP第二次被工信部要求下架，其所涉及的问题主要包括违规收集个人信息、超范围收集个人信息、强制用户使用定性推送功能等。10月14日，蛋壳公寓因拖欠合作商合作款与装修队工资被上门讨债而登上微博热搜，拖欠时间约为一年，金额从几十万至上千万元不等。

（三）住房租赁市场监管环境有缺口

当前，住房租赁的供给来源主要为个人住房供给、保障性租赁房供给与长租公寓企业租赁供给。因此，租赁双方为降低交易成本而将租赁合同不登记备案的情况时有发生。北京市虽然拥有上千家房地产中介机构，在2018年底备案数量远远超过许多培育发展住房租赁市场的试点城市，但其租赁住房备案比例仍然较低，未达到总成交量的50%。缺少租赁合同的登记备案，政府将难以得到整个市场的有效信息，影响其对市场的有效监管。租客因此不能享受与业主同样的待遇。承租人不能享受应有的、基本的居住权益，更无法享受所租赁住房所在社区的配套基础设施与服务，这大大损害了租客的承租体验。周文文（2017）等人利用ARDL模型研究租购同权与限购、限贷等房地产政策相互作用对于房价的短期与长期影响，发现租购同权对房价具有长期稳定的影响。

此外，北京市出租房源数量基本无法满足承租人的租赁需求，许多“黑中介”应运而生。他们通过不正当的手段发布房源信息，改造部分出租房源房屋结构，压低租金价格。对于一些外来务工人员而言，他们无法承受北京市高昂的购房成本以及优质房源的租金上涨。为解决基本的居住问题，这些外来务工人员只能选择“黑中介”手中价格低廉、没有安全保障的租赁房屋。在这样的情况下，北京市住房租赁市场的秩序被打乱，规范化管理难度再次增加。

三、建议

（一）提高住房环境质量检测水平

随着人们越来越注重生活环境的舒适度，室内污染逐渐引起居民重视。然而，现有的长租公寓企业相关平台基本不提供住房空气质量的相关信息，由于租客不充分了解空气质量的情况，存在着许多安全隐患。为了使租客全面了解住房的空气质量，必须对污染物进行检测。室内空气质量检测一般由第三方机构实施，建议将第三方室内环境质检机构与租房平台进行对接，把住房环境质检结果作为必要信息公布在租房平台上。

在租客流动性强的O2O住房中，污染源范围更大，变化也相对更多。每个租客退租后都进行第三方检测会消耗大量的时间与资金。参考共享经济的多领域运用，可以考虑在O2O住房空气质量的检测与评价中运用数据共享，降低租客重复检测的成本，同时也使租客清楚获知住房环境质量情况。

（二）建议国有企业与房地产企业成为大力发展住房租赁市场的主力军

住房租赁市场的建设主要以市场配置为基础，政府承担基础保障责任。

就市场资源而言，房地产企业拥有住房租赁市场中最充足的房源，掌握着成熟的房地产业价值链模式，有希望实现房地产开发与住房租赁的有机统一。房地产企业可以通过新建长租项目、出租库存住房等措施，促进住房租赁市场的发展，为满足流动人口的住房需求提供合适的租赁业务。

就住房租赁市场漫长的经济周期而言，国有企业拥有充足的资本以适时补贴方式开展有偿租赁业务。相较其他产业而言，国有企业的规范化发展更具有优势。未来住房租赁市场的发展方向将是国有企业带头开展住房租赁业务，推动住房租赁市场逐步成熟，再由房地产企业占据主导地位。

此外，政府也可以通过改建、收购、租赁等多种方式筹集公共租赁住房房源，并由政府部门统一管理。在综合考虑折旧、维修、市场、支付能力等因素的情况下，政府统一指导价格设置。此外，房地产企业可以将空置率较高的商业用房转为租赁住房。这不仅可以减少商业损失，也有利于扩大住房租赁供应量，从而在不改变土地用途与容积率的条件下实现增收。同时，房地产企业也可以将商品房住宅转入房屋租赁市场，大幅增加租赁供给。对于促进存量房转租赁房，王茜萌（2018）指出，租赁REITs具有拓宽融资渠道、降低杠杆率、实现轻资产运营的作用。政府部门可以通过减免相关税金、提高容积率、降低出让金等优惠政策，鼓励房地产企业充分利用、开发存量资产。

（三）完善租赁交易平台建设，规范市场交易

为了解决住房租赁交易不规范的问题，政府应转变观念，提供市场能够接纳的公共服务，从而提高租赁合同登记备案率。2017年，北京市住房租赁管理服务平台正式上线。平台显示，北京市拥有房地产中介机构上千家，其中约178家企业曾经使用该平台进行房屋租赁合同备案。《北京市房屋租赁管理规定》明确指出：本市房屋租赁实行合同登记备案制度。北京市房企机构备案总数为13661套，约占备案总量的25.9%。截至2018年底，北京市租赁备案总量突破100万笔，高于12个培育发展租赁市场的试点城市备案量总和。针对中介机构违法违规行为，2019年国家出台了政策文件整治租赁中介乱象，进一步探讨如何维护住房租赁市场秩序、保护租房者权益、引导租赁中介合理竞争合作。

四、结语

目前，政府应更加注重国民经济协调发展，优化多层次住房产品体系，完善市场交易服务平台，规范市场管理机制。发展、完善住房租赁市场是保障人民群众基本居住需求的必然选择，这有利于促进社会健康可持续发展。