基于GIS的城市房屋全周期动态管理应用与实现

李美丽

(台州市地理信息测绘中心有限公司，浙江 台州 318001)

随着城市化的快速发展，我国的房地产业发展迅猛，许多城市的规模快速扩张，房屋数据猛增，随之而来的便是房屋管理部门管理难度加大。因此，与“房”、“地”相关的部门都建立了一套甚至多套各自的业务系统，但这些系统由于网络不联通、标准不一致等问题，信息共享的难度大[1]。为了能够更好地实现房屋从项目前期规划到房屋拆迁灭失的全周期管理，国内不少城市都相继建设房屋全生命周期管理平台，如北京市房屋全生命周期管理平台[2]、青海省房产交易监管平台、房产交易监测平台和房屋交易服务平台三大平台共同实现房屋的全生命周期管理[3]等。本文在深入调研后，借助GIS、数据库等技术，探讨了城市房屋从规划、建设、管理和拆迁灭失全周期管理流程，构建了城市房屋全周期管理数据库，综述了构建城市房屋全周期动态管理平台的过程和方法，实现了“以图管房”的新管理模式和房屋精细化管理，为城市规划、发展和建设提供数据支撑。

1 总体思路

1.1 探索了多部门协同的房屋全周期管理流程

利用GIS技术，以地图为载体，梳理规划和自然资源局、住建局、房屋管理局、不动产登记中心、房地产开发公司、物业公司等多方共同参与的房屋全周期管理流程[4]。通过政府内网或者专网的方式，打破信息孤岛，实现各部门间的业务衔接，提高城市房屋从规划、建设、管理到拆迁灭失的多部门协同管理能力。

1.2 构建城市房屋全周期管理数据库

通过对基础地理信息数据和房屋数据的采集、整理、处理和入库，构建城市房屋全周期管理数据库。一是对历年沉淀房屋规划数据、建设数据、交易数据、登记数据、物业维护管理数据和拆除灭失数据等进行梳理和检查，形成现有的数据详细目录清单[5]；二是按照统一的标准和规范对数据进行梳理和处理，包括属性数据空间化、标准化处理、数据内容补充完善等；三是数据建库和入库工作，构建可灵活配置、动态更新的数据库，实现数据的统一管理，进一步为城市房屋全周期管理工作提供支撑和保障[4]。

1.3 开发城市房屋全周期动态管理平台

面向服务架构(SOA架构)可实现平台标准开发，高稳定可用[6]。既能够有效整合当前包括数据、功能、业务等各类既有的信息化资源，同时也支持未来其它资源的便捷接入，并能跟随大数据、云计算、移动互联全新IT时代的潮流趋势。因此，城市房屋全周期动态管理平台具有可扩展、可决策、可展示的能力，满足房屋管理的需求。SuperMap软件是国内一款较为先进的GIS开发平台，平台功能较为完善。本文采用SuperMap作为开发平台，以SOA架构为指导思想，基于B/S架构，开发城市房屋全周期动态管理平台，实现房屋数据的展示、查询、统计、分析和共享等功能[7]。

2 研究思路

2.1 多部门协同的房屋全周期管理流程设计

多部门协同的房屋全周期管理流程包括房屋的规划、建设、管理和拆迁灭失四个阶段。规划和自然资源局主要负责房屋的规划阶段审批工作，首先，对房屋建设地址进行项目选址；其次，进行项目的放线；最后，手续齐全后颁发用地许可和工程许可，完成房屋建设项目整个规划审批。住建局主要负责房屋的建设阶段审批和监督工作，对房屋建设项目立项后，审批建设方案，对整个房屋建设项目的开工、建设、竣工进行全程监控，确保项目按照规划设计施工。房屋管理局和不动产登记中心主要负责房屋建设项目完成之后的管理工作，如对房屋进行权属登记、现房交易和存量房交易的监控、物业管理、房屋安全管理、房屋拆迁灭失、注销登记等工作。当房屋注销登记后，返回土地储备中心，完成房屋的全周期管理。多部门协同的房屋全周期管理流程设计示意图如图1所示。

2.2 平台架构设计

城市房屋动态管理平台基于SOA架构，包括软硬件支撑层、数据层、服务层、应用层和用户层五层。平台总体框架示意图如图2所示。

图2 平台总体框架示意图

软硬件支撑层包括PC端、服务器端设备、网络设备、安全设备、核心交换机、GIS软件、虚拟化软件等，为整个平台提供软硬件的安全保障；数据层包括基础地理信息数据、房屋基础空间数据、房屋业务专题数据、多媒体数据和运维管理数据等，这些数据构成了城市房屋全周期管理数据库，为平台提供强有力的数据支撑；服务层包括GIS服务、二维服务、查询统计和分析服务、数据共享服务、房屋管理服务以及运维服务；应用层是基于SuperMap基础平台，搭建了城市房屋动态管理平台，对城市房屋管理工作提供地图管理、房屋全周期管理、房屋交易动态监测管理、房屋安全管理、统计分析与信息发布管理和运维管理等功能；用户层是指平台的管理或者使用用户，包括自然资源部门、住建部门、房屋管理部门、地产公司、测绘部门和有需求的公众等。两侧是通过建立城市房屋全周期管理实施管理办法、标准规范和保障体系，确保城市房屋全周期管理和平台的稳定运行。

3 城市房屋全周期管理数据库

3.1 数据库建设内容

城市房屋全周期管理数据库包括五大数据库：基础地理信息数据库、房屋基础空间数据库、房屋业务专题数据库、多媒体数据库、运维管理数据库。其中，基础地理信息数据库包括:1:500地形图数据、高分辨率遥感影像数据、地名地址数据、城市三维模型数据；房屋基础空间数据库包括：房屋宗地图、房屋面图、房屋分层图和房屋分户图；房屋业务专题数据库包括：房屋权属数据、房屋交易数据、房屋安全数据和物业管理数据等；多媒体数据库包括：图形、图像、视频和音频数据；运维管理数据库包括：权限数据、角色数据、人员数据和日志数据。城市房屋全周期管理数据库示意图如图3所示。

图3 城市房屋全周期管理数据库示意图

3.2 数据库设计

数据库设计是系统建设的重要内容之一，平台功能基于数据库进行实现。在概念模型设计中，通过对房屋周期管理分析设计系统数据库E-R图[8]，房屋住宅信息E-R示意图如图4所示。

图4 房屋住宅信息E-R示意图

3.3 房屋数据标准化处理

房屋数据标准化处理包括对房屋基础空间数据和房屋业务专题数据进行梳理和整理、数据内容补充完善以及标准化整理。数据梳理和整理是对数据语义、空间基准、类型规范等方面进行校验；数据内容补充完善是对遗漏和错误的空间数据通过内外业核实后并补充完善，属性数据则通过手动录入核实后并补充完善[9]；标准化整理是以1:500地形图为基准底图，将空间数据，如宗地的房屋二维矢量数据、房产的分层分户矢量数据等转换到统一的空间基准，将属性数据，如房屋权属、房屋交易、房屋安全等数据进行数据之间冲突和错误信息的检查以及房屋编码的匹配工作。房屋数据标准化处理流程示意图如图5所示。

图5 房屋数据标准化处理流程示意图

4 平台功能实现

以房屋全周期管理数据库为基础，开发了城市房屋信息动态管理平台，实现了房屋业务数据的管理、展示、查询、统计和分析等功能。平台基于SOA架构，采用SuperMap Object.Net平台进行开发，数据库采用Oracle11g进行数据存储，其核心功能包括地图管理、房屋全周期管理、房屋交易动态监测管理、房屋安全管理以及统计分析和信息发布管理。

4.1 地图管理

平台地图管理通过图层控制，可实现基础地理信息数据和房屋基础空间数据的叠加显示，利用SuperMap软件对房屋建筑自动三维化，形成白模，在地图上进行展示。同时，平台还提供地图基本操作、属性查询、数据在线编辑、多屏对比等功能。地图基本操作功能，可对地图数据进行放大、缩小、平移、标注、收藏、距离量测、面积量测等操作；属性查询可对某房屋实体进行点选查询，查询结果以图和表的形式进行展示；多屏对比可同时在多个子窗口打开不同的房屋基础空间数据，拖动一个数据，其数据跟随移动，方便进行对比分析。

4.2 房屋全周期管理

平台以基础地理信息数据和房屋基础空间数据为底图，建立“实体-楼盘表-户”的房屋业务数据模型，将房屋各阶段的业务数据与房屋的“户”挂接，通过房屋数据，可以直观的查看该房屋工程许可信息、施工信息、物业信息、户数以及房屋中每一户的户型分布图、产权证号、权利人、建筑面积、人口数据、层数等信息，真正实现了“以图管房”。平台界面示意图如图6所示。

图6 平台界面示意图

4.3 房屋交易动态监测管理

房屋交易动态监测管理实现了对现房交易和存量房交易的实时监测，根据房屋交易和房屋登记的情况，可以对房屋交易价格、交易套数等数据进行统计，并生成报表。对于短周期的房屋交易异常情况，及时预警，维护房地产市场的稳定。

4.4 房屋安全管理

房屋安全管理实现了城市危旧房屋管理、房屋周期性维修管理和房屋装修管理。通过开展日常巡查，规范房屋装修，确保房屋安全。通过该平台，可以查看危旧房屋的分布情况、权属信息，日常巡查的记录、安全事故处置情况等，为下一步房屋安全的防控和治理工作提供数据支撑。

4.5 统计分析和信息发布管理

平台提供房屋数据的可视化统计和多元化分析，实现对城市各行政区域、重要商圈、重点监测地区的房屋权属信息、房屋交易信息、物业信息、房屋安全数据等进行统计分析，如对房屋交易信息的房屋成交价格、成交面积、成交套数等进行统计分析，有利于房屋管理者对房屋供求关系和市场活跃程度的掌控。

5 平台特色

5.1 基于SOA架构实现平台的稳定可用

SOA的一个自然特性是通过协作编排，充分复用已有的服务，对于信息系统的可持续发展来说，它是一种创新的、灵活的、可伸缩的方法[10]。SOA架构摆脱了具体的语言框架(如Java、.Net、PHP)，以服务契约的方式进行架构设计。通过更加合适的业务分析设计方法(BPM、SOMA)得到的成果，能够直接与服务对接。

5.2 房屋数据共享与交换技术

房屋全周期管理涉及政府多个部门，房屋信息的共享与交换尤为重要。平台提供两种方式实现房屋数据的共享与交换，一是房屋属性数据接口管理组件，提供数据文件格式、文本格式(word、excel、txt)接口实现对数据查询、增加和删除等功能；二是房屋空间数据服务方式，将房屋数据发布为服务，政府部门通过政务内网或者专网，以SOAP、WebServices等方式调用数据服务，获取房屋空间的相关数据。

6 结 论

房屋全周期动态管理平台以基础地理信息数据为底图，有效管理起了房屋建设、交易、登记、安全等业务信息，规范了房屋数据的管理，为后面的深入应用提供数据支撑。目前，平台运行良好，实现了房屋从规划、建设、管理和拆迁灭失的全周期管理，但也存在一定问题，如网络不稳定，导致各部门协同办公中断、数据更新不及时、数据信息填写不完善等。下一步，将继续丰富和完善房屋全周期数据库和功能开发，实现房屋管理的数字化和信息化，推动 “智慧房地”建设。