地产开发成本核算方法与成本管控

杨彦

摘要：近些年我国地产行业发展较快，为了能够集中反映成本运营变化及基本现状，需要整合成本核算、成本管控中的基本特点，在此基础上拟定有针对性的控制措施，通过科学规范化的成本核算全面提升管理能力。下面将对地产开发成本核算方法与成本管控进行分析，整合建设单位甲方管控基本要素，制定提升企业核算质量的对策，促进地产开发企业发展效益全面提升。

关键词：地产开发;成本核算;核算方法;成本控制

一、地产开发成本核算与成本管理的特点

（一）复杂性特点

地产开发周期较长，消耗的资源与资金量较大，包括可行性分析、征地拆迁、补偿安置、配套工程建设、基础设施发展等。地产建设中多个环节需要应用较多资金量，不同环节都需要消耗较多资金，在开发项目投资费用组成中有土地征用以及拆迁安置补偿、初期项目建设费、基础设施费用、公共配套设施费用等。

（二）计划性特点

地产开发具有计划性，经营过程中除了要严格执行国家相关标准外，还需要遵照各项规划、设计、管理、征地等基本原则，全面依照企业拟定的建设规划、销售计划全面执行。甲方负责成本核算人员需要对各类物资材料与设备供应商、项目设计与施工部门、勘察设计单位资金消耗进行统计，避免发生风险问题。

（三）商品性特点

地产在复杂多样的市场发展环境中日趋复杂，包括土地资源征用、项目拆迁、勘察设计、项目施工建设、市场化销售、售后服务管理等，为此需要进一步完善各项配套项目建设。甲方负责成本核算与成本管理人员工作开展的难度较大，为此要结合行业发展现状以及市场价格公平交易，提高资金成本的有效性。

二、地产开发成本核算方法与成本管控要点

（一）行业盈余管理

在现代化地产行业的发展中，不同存货发出计价方法对地产的盈余有之间性的影响，需要对地产的开发成本提高重视度，明确提出移动加权平均计价法，把移动加权平均法取消，对开发纳税进行相应的调整。同时，因结合实际需求制定出新的方法，通过实施移动加权平均法，让地产公司盈余管理空间有效缩短，从而在根源问题上有效控制地产行业的盈余管理行为。

（二）开发空间确认

基于新会计准则的实施与影响下，结合我国地产行业的发展进行分析，不断加大管理制度的实施力度，确保各项工作能够严格按照相关标准规范性实施，创造出新的发展空间。地产开发成本核算方法与成本管控中，可能会限制移动加权平均法的使用，为此需要相关部门与人员各自履行自身的义务与职责，在此基础上做好提取损失的准备，为核算与管控创造发展空间。

（三）执行成本管控

地产行业若想在当前时代背景下实现创新建设，必须合理应用现代化施工作业手段开展建设工作，在成本控制过程中必须关注全过程，确保成本能够符合预期要求。但多数开发商对装配式建筑的积极性不高，大多数地产开发仍然存在成本核算不精确的问题，主要障碍便是部分甲方负责人的意识不高，所以必须完善各类成本控制工作，将全过程囊括其中，从而提高地产开发的建设效益。

三、地产开发成本核算方法与成本管控策略

（一）拟定成本费用整合

地产开发企业在发展过程中，需要结合自身发展现状拟定企业管理制度，从多方面出发强化成本核算，提升各项信息真实性。从成本具体核算工作的情况来看，需要依照项目合同内容进行细化，确定进度与资金情况，便于后续项目工程决算，且建设单位甲方负责人在成本分配过程中需要注重顺序性，对不同成本构成联系深入分析，将各项记录直接录入到成本项目中，对于难以分割的项目，在固定时间将成本费用收集整合，提升后续成本报表的精确性。

（二）明晰核算对象周期

1.核算对象

在确定地产开发成本核算对象前，了解开发项目信息，经过政府部门单独批准的项目视作成本核算对象，根据项目用途对成本核算对象进行明确，独立开发的学校建设项目核算对象，将单个开发产品作为成本核算对象。在明晰成本核算对象时，对项目信息地点、规模、时间等进行收集，在了解开发项目信息的基础上，将单个开发产品作为成本核算对象，根据项目用途对成本核算对象进行明确，将经过政府部门单独批准的项目视作成本核算对象，也可以独立开发的学校建设项目等等视作成本核算对象，为后续工作提供基础帮助。

2.核算周期

在确定成本核算的分配方法时必须因地制宜，从占地面積法、预算造价法等等中选取最适的成本分配方法，对各作业单位所耗费的成本进行计算，同时可搭配目标成本法，保证成本核算及控制始终围绕企业战略目标。地产开发项目成本核算规模较大、周期较长，为简化核算工作，可直接将整个项目的周期当做核算周期，但在此过程中仍然需要考虑到各项成本信息，根据开发项目的具体情况进行确认，重视相应阶段的竣工结算，在保证成本信息及时性的基础上，对核算周期进行划分，尽量避免竣工结算拖延的现象。

3.间接期间成本核算

在进行地产开发成本核算时，直接用于开发产品的支出归纳为直接费用支出，根据“谁受益，谁承担”的原则，对涉及的成本有间接成本、期间费用进行明确，建设甲方核算部门需要确定产生的管理费用，工资、折旧费等等需归纳为间接费用支出，也可以直接归纳进地产开发成本费用当中，在执行中做好会计科目设置与成本费用归集。同时，地产开发甲方也需要明确土地拆迁补偿支出的消耗，未直接用于开发产品按照标准规定对费用进行划分、明确，若仍存在问题则可以结合项目特点与实际情况进行后续划分。

4.提高资金周转效率

我国加大了对地产的开发，使地产行业发展速度不断提升，在进行成本核算时，需要预先对资金成本可行性进行评估，严格按照法律法规对专项工程进行资金支付，发挥出资金周转的重要价值。地产开发企业在要建立监督制约机制，不仅需要落实主要责任人，且需要拟定规范化技术方案，严格按照相关标准制度规范性实施，并合理利用地产预售制度，为地产企业提供资金周转渠道，建设单位甲方负责成本核算人员需要对各个环节精

5.及时进行成本结转

地产开发成本核算过程中，纰漏与开发间接费用与期间费用等因素有关，成本核算的准确性降低，且对每平方米建筑面积成本进行核算时选择的方式较为粗糙，略售价会受时间、地段影响，导致成本核算失准;进行核算时标准不同出现成本结转问题。在成本结转过程中，成本结转一定要及时，在规模较大的地产开发企业及项目中，甲方负责人需用计划销售价格乘以计划销售成本率，帮助地产开发企业准确了解项目利润水平。地产开发企业融资渠道多为国家开发银行的专项贷款，但仍然会陷入资本化利息支出增加、成本增大的境地，为此要从全过程入手进行优化，从地产开发不同阶段入手落实结转措施对策，且需要严格控制竣工验收，以销售成本=实际销售价格×计划销售成本率的方法严格审查竣工结算。

结束语：

成本核算及控制是地产开发企业发展过程中必须关注的重点，建设单位甲方负责成本核算人员应当重视成本核算方法，明晰成本核算对象与核算周期，注重先进理论引入，通过长期努力实现控制水平全面提升。同时，从地产开发不同阶段入手落实成本核算及控制措施，不可直接采用笼统、粗放的整体核算方式，要结合实际进行优化，以此为地产开发企业发展奠定基础。

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