房地产企业的财务风险控制与研究

文雯

关键词：房地产;财务风险;财务风险控制

1财务风险与控制理论概述

1.1财务风险的内涵

1.1.1财务风险的定义

财务风险指在企业运行过程中，不确定事件或影响运行环境的因素发生或改变，使经营结果与预期收益不一致。而在房地产企业中，财务风险是针对房地产企业的财务活动而言，房地产企业在经营过程中，由于市场的不确定性或公司经营中多种难以控制的因素影响，所导致的企业财务期望目标与实际收益之间的偏离，这种偏离表现为不确定性的收益和损失，通常多指房地产企业经营中所带来的不确定性的损失。

1.1.2财务风险的类型

（1）筹资风险。在企业的经营活动中，存在各种不确定性，如果这些活动与筹资相关，那么称之为筹资风险。

（2）投资风险。投资风险主要是指企业将资金进行投资后，投资项目的预期回报率与实际的回报率之间存在的不确定性。

（3）营运风险。营运风险主要是指企业在日常经營活动中，由于外部环境的复杂性和变动性，可能使某个环节失败而导致营运活动达不到预期目标或造成损失。

1.2财务风险控制

1.2.1财务风险控制的概念

财务风险控制核心概念是“控制”二字。控制是根据组织的计划和事先规定的标准，监督检查各项活动及其结果，并根据偏差或调整行动或调整计划，使计划和实际相吻合，保证目标实现的行为。

1.2.2财务风险控制的方法

（1）回避法。企业在经营过程中，制定发展战略要充分结合自身的财务状况，在确保实现财务管理目标的前提下，有计划的进行投资。

（2）降低法。企业的财务风险是客观存在、不可避免的，所以企业要降低财务风险而不是消除财务风险。

（3）分散法。分散法主要是企业在经营过程中，自己投资及寻找合作方共同投资两个方面。

2保利集团的财务风险案例分析

2.1保利集团概况

保利房地产（集团）股份有限公司是由中国保利集团控股的大型国有房地产上市企业，具有国家一级房地产开发的资质。公司于当年7月在上海证券交易所上市（证券代码：600048），2008年获得“中国上市公司优秀管理团队”称号，重启IPO市场上市的第一家房地产企业。

2.2保利集团财务风险识别

2.2.1筹资活动风险识别

2016-2020年的这五年里，保利集团流动比率呈下降趋势。速动比率是指企业速动资产和流动负债的比率。它有效避免了存货流动性较差的影响，更能反映房地产公司的短期偿债能力，速动比率低，则企业的短期偿债风险大。近年来保利集团速动比率只有2018与2019年高于0.5，到2020年，又低于0.5，速动比率不稳定。这五年，保利集团的资产负债率保持在74%到78%，从2018年-2020年，这项指标逐年递增，因此保利存在债权人无法及时提供资金、发放贷款的风险。虽然保利集团的能力足够去偿还借款的利息，但它的长期偿债能力不佳，滋生筹资风险的可能性仍旧偏大。

2.2.2投资活动风险识别

保利销售净利率指标自2016年-2020年基本呈上升趋势，销售毛利率指标前四年明显上升，到2020年突然下降2.4%，这说明企业存在盈利亏损的风险;而净资产收益率为企业净利率与股东权益之间的比例关系，综合性和代表性是最强的，比率的高低与企业的盈利能力之间是呈正相关关系。保利集团的净资产收益率明显上升，但是在2020年却同比下降3.79%，因此保利集团的盈利能力出现亏损的风险。

2.2.3营运活动风险识别

保利集团的总资产周转天数、存货周转天数都相当长，反映了其资产运营效率较低下，资产盈利能力有待提高，同时周期长也跟资产的属性有关，公司总资产中流动资产占了绝对比例，而流动资产又以存货为主，所以存货直接影响到了相关资本。

3保利集团财务风险控制措施

3.1拓宽融资渠道

公司若想减少筹资风险带来的损失，在合适的条件下可以学习西方国家筹资方式，采取私募、典当或者信托等筹资渠道，快速发展房地产基金，减少对银行贷款的依赖。公司可以用成本低的融资渠道，如房地产基金，减少融资成本过高导致公司发展受限。另外，充分发挥企业与企业之间的合作也可以作为一种降低筹资风险的方式。

3.2加强项目可行性研究

保利集团应该组织公司各部门负责人及专家团对项目进行综合性的评估，全面深入的进行市场行情的分析及预测，总结市场占有率及同行业同地块的竞争对手的优劣势。出具符合公司的可行性分析报告，报告包括项目概况、项目可行性研究结论、存在的问题及建议、产品市场的预测等。

3.3加强存货管理，避免存货跌价风险

第一，要及时测算存货周转率。对于已有的库存通过广告宣传或者优惠手段增加销量，最大程度销售存货。第二，及时的整理库存、对库存人员的培训、定时清扫库存等方式落实库存管理制度。第三，应该加大对存货的盘查力度，组织置业顾问和财务的及时沟通。

参考文献：

[1]张晓玲.基于财务风险管理的企业集团全面风险管理体系研究[J].财会通讯，2009：147-149.

[2]刘炳茹.企业跨国并购财务风险管理与控制[J].财会通讯，2016（20）：101-103.