公租房建筑外部环境使用评价研究——以上海馨逸公寓社区为例

1 研究背景

2010 年起，我国公租房成为“四位一体”住宅保障体系的重要组成部分，上海作为第一批积极响应的城市，公租房的建设与发展正在如火如荼地进行中。然而在大量建设并投入使用的关键时期，公租房也随之出现建设质量差、与居住需求不符的问题与矛盾。面对住户不断发展和变化的生活方式及居住需求，需更加重视公租房的人居环境品质。同时，公租房作为住户的居住实体，除了建筑内居住环境以外，其建筑外部环境也是生活中必不可少的部分之一。公租房的开发与规划，往往以经济性为首要衡量因素，建筑内居住空间有限，住户对建筑外部环境空间的依赖程度、使用频率相对其他住区而言较高。公租房建筑外部环境的营造会对住户的居住心理、居住体验有着较为直接的影响[1]。

公租房人居环境的调查与研究有助于提升住户居住品质和满意度，提升住户归属感，增加邻里交往，促进社会和谐发展。我国关于公租房的研究建立在国内外优秀经验的基础上，但国内对公租房的评价多为对建成环境的评价，对住户主观感受的评价较为薄弱，有待进一步研究与补充。

本文通过对具有代表性的上海馨逸公寓进行研究与调查，通过实地调研、问卷调查、采访等手段，调查住户对社区建筑外部环境的满意度评价，根据其空间使用情况与住户对人居环境品质的需求，了解上海公共租赁住宅的发展与应用现状，并为上海公租房建筑外部环境改善提出思考与建议。

2 调查概况

上海地产馨逸公寓项目位于上海市徐汇区宾南路36 弄，紧邻上海南站。该项目获第九届上海市优秀住宅评选“上海市优秀保障性住房奖”，是上海市建立健全住房保障体系的重要组成部分，汇集了各方优秀经验，其应用现状具有代表性，并且已投入使用了一个完整的租期，利于获得有效的调研样本、聚焦设计方面进行住户评价，以及减少区位因素影响对评价产生干扰。

馨逸公寓社区建筑外部环境包括住户所居住社区的居住楼栋外的居住环境，主要为交通、景观绿化、广场庭院、公共设施等方面，是住户进行休闲娱乐、家庭生活、运动健身的公共空间。馨逸公寓社区采用人车分离的交通流线组织方式，车行道路环绕社区，楼栋组团空间主要用于地面停车，步行道路结合社区大面积的中轴景观绿化展开。社区整体环境整洁、美观。社区中心区域设置了一个主广场，作为社区内儿童活动、休闲健身的场地，同时设有3 个小型景观节点，提供驻足交谈的空间。同时，社区西侧出入口设有漕河泾街道党建活动中心“馨空间”与社区健身房，住户可以选择性使用（图1）。

图1 馨逸公寓社区总图

调查采用随机抽样的方法，随机调研了21 户住户，其中有效样本合计17 户，通过上门入户采访、问卷调查、居住实态测绘、现场拍摄等方式，调查其对居住建筑外部环境的使用满意度评价[2-3]，并针对实地调查中问卷和访谈两个部分的调查成果进行统计分析，从交通空间、游乐健身空间、景观绿化、景观节点空间、楼栋间组团空间以及公共设施这几个方面展开，了解与观察住户使用建筑外部环境空间的习惯与意向，收集住户对该空间的认可与改进意见，反映空间的应用现状。

3 建筑外部环境评价分析

3.1 建筑外部环境总体评价

调研要求住户分别对建筑外部环境各部分进行评分，分数从低到高依次为-3（非常不满意）、-2（不满意）、-1（不太满意）、0（一般）、+1（基本满意）、+2（满意）、+3（非常满意）。根据数据统计分析，得分最高的是景观绿化空间、交通空间，超过7 成的住户对其评分在1 分及以上，持满意态度；其次是休闲广场空间、景观节点与栋间组团空间，其评分集中在低分区域（-2 分及以下），满意度较低；评价最低为公共设施，所有住户对公共设施评分为0 分及以下，其中近3 成住户评分较低（-2 分及以下）（图2、3）。

同时，笔者要求住户勾选建筑外部环境中最为满意及最不满意的部分，统计发现，住户对住区的绿化程度表示最为满意（14 户），其次是安全性高（10 户）、住区环境相对整洁（9 户）；住户最不满意的部分主要集中在住区内休憩设施不足（13 户）和遮蔽空间缺乏（11 户），其次，还有活动场地积水严重影响使用（9户）、地面非机动车停放混乱影响通行（8户）等（图4、5）。

3.2 建筑外部环境分项评价

3.2.1 交通空间

馨逸公寓的交通组织采用人车分流的形式，机动车道在社区的外环，以尽端方式组织进入组团院落。而步行空间位于社区中心区域，整体步行空间蜿蜒曲折、四通八达，与景观节点串联，步行环境较为舒适、安全、宁静。同时，社区为住户提供地上、地下停车位，满足机动车和非机动车的停放，机动车的地面停放区域在栋间组团空间内，非机动车地面停放区域集中在入口门厅附近。

住户对交通空间的整体评分为0.82 分，仅次于景观绿化空间，整体评价较高。超过九成的住户对其持正面评价（0 分及以上），虽有部分可改进之处，但总体对现状比较认可。对交通空间的各项评分和采访结果整理可以得出，住户对住区内无障碍设施（2.00 分）、通行效率（1.59 分）、机动车停放（1.29 分）、休闲步行道（1.12 分）都较为满意。社区内地势高低起伏较小，地面材质便于通行，且单元楼栋结合入口设置无障碍坡道，方便婴儿车、重物的推行；地库停车数量充足，地面停放较为有序；休闲步行空间尺度适宜、步行空间景色较好、私密性较好，虽蜿蜒曲折，但不会迷失，通行效率较高；低分段（-2 分及以下）的评分主要集中在人车安全性（-0.12 分）和非机动车停放（-0.06 分），住户对其不满意程度较高，其中，对人车安全性评分较低的基本是家中有婴儿的家庭；在机动车停放方面，有1 户住户给出了负面评价，主要意见是地面机动车停放数量过多，占据大面积的场地；在休闲步行道方面，6 户住户反映虽在出入口处设立了禁止非机动车通行的警示，但执行力低下，有1户住户认为，设置限行桩会对婴儿车的通行造成影响（图6）。

图2 建筑外部环境各部分评分统计

图3 建筑外部环境各部分评分分布统计

图4 建筑外部环境中住户最满意因素统计

图5 建筑外部环境中住户最不满意因素统计

3.2.2 游乐健身空间

馨逸公寓的游乐健身空间集中设置在社区的中心区域，位于两栋板式住宅楼之间，占地面积约700 m2，地面采用彩色防滑塑胶铺地。游乐健身空间分为儿童滑梯游乐区域、休闲健身器械区和休憩等候区。儿童滑梯游乐区空间开阔，视线通透，设有一台儿童用滑梯；休闲健身区设常规休闲健身器械，位于乔木遮荫处；休闲座椅呈长条状沿活动场地展开，周围栽种成荫的树木，供老人与孩子休憩使用。

住户对游乐健身空间的整体评分为0.24 分，整体持比较满意的态度，但也提出了不少意见。结合评分的分布来看，高分段（2 分及以上）的评分主要集中在场地大小（0.82 分）和可达性（1.94 分）两个方面，其中7户住户表示目前场地大小合适，在保证孩子活动空间的同时又能保证孩子在自己的视线范围内；低分段（-2 分及以下）主要集中在物理性能（-0.88分）和座椅设施（-0.41 分），其中，分别有4 户住户对其不满意程度较高，认为座椅空间形式单一，不利于邻里交流；2 户住户认为，儿童滑梯设施有一定安全隐患；1户住户认为，儿童、健身设施常年暴露，卫生条件差，从不使用；1 户住户提出儿童游乐区常年没有日照；超过半数的住户对该空间的多功能性表示较不满意，认为该空间只能称为儿童游乐场所，不能作为羽毛球等运动场地使用，同时，也缺少一定的小品设施供邻里间休闲交流使用（图7、8）。

图6 交通空间评分统计

3.2.3 景观绿化空间

由于公租房的建设成本有所控制，且住户短期租住缺乏对环境维护的主动性与自觉性，所以，公租房景观绿化空间的营造往往被忽视，在设计中景观绿化大多只注重观赏性，采用大面积草坪、观赏乔木组合的方式，在功能性、可亲近性和人性化设计方面考虑不周。馨逸公寓的景观绿化面积相对较大，形成了集中的绿地空间，社区内的绿化设置以草地为主，用灌木进行围合，通过具观赏性的高大乔木来提高立体绿化率。

图7 游乐健身空间评分统计

图8 游乐健身空间意见集中区域实景照片

景观绿化空间整体评分1.00 分，是住户最为满意的空间。对景观绿化的各项评分和采访结果整理可以得出，住户对植物种类配置（1.65 分）、植被种植密度（1.35 分）满意度较高，住户认为社区植物种类较为丰富，注重高低搭配和季节性选择，种植密度适宜，遮蔽性和视觉性较好，但其中也有4 户住户认为种植密度过大，尤其夏季易被蚊虫困扰，不可逗留，还有1 户住户认为建筑边界处乔木阻挡采光。住户对植物后期维护态度较为复杂（0.29 分），一方面，认可植物本身易于维护管理；另一方面，对后期物业疏于维护表示不满。住户对绿化的层次性（-0.18 分）评价较低，认为缺乏立体设计，如棚架绿化、屋顶绿化等。住户对绿化的主要意见在于可亲近性（-0.29 分）和多功能性（-0.29 分），认为社区内绿化均以观赏性绿化为主，多用灌木围合不可进入，参与性不强（图9）。

3.2.4 景观节点空间

景观节点空间作为住户进行小群体活动的场所，应具有一定的私密性、较强的领域感和可停留性。在公租房中，往往注重中心景观广场而忽视对景观节点空间的营造。馨逸公寓在中心绿化景观区域为住户提供了三个景观节点空间，较为均匀地与休闲步道串联，形状不一、尺度不一、景观塑造有所不同。

住户对景观节点空间的整体评分为-0.06 分，整体满意度一般，提出了不少意见。共有5 户住户评分较低（-2 分及以下），对该空间较为不满意。对景观节点空间的各项评分和采访结果整理可得，住户对其数量（1.06分）评分最高；对面积大小（0.53 分）表示比较满意，认为尺度较为合适，适合小群体聚集，具有一定的领域感，但也有2 户住户对面积大小表示不是很满意，意见主要为，对推婴儿车的住户来说，空间同时容纳3～4 户有些拥挤；对其多功能性（0.18 分）、私密性（-0.12 分）表示一般满意；对遮蔽性（-0.88 分）和停留性（-1.18分）表示较为不满，意见主要为，该空间内严重匮乏休闲座椅供行人休憩，同时，场地较为暴露，不能遮风避雨，多为通过性空间（图10、11）。

3.2.5 楼栋间组团空间

图9 景观绿化评分统计

由于公租房土地开发强度大，居住密度较大，人均绿地面积和活动面积偏少，栋间组团空间作为住户离家最近的户外场所，是老人与幼儿活动的首选。馨逸社区的栋间组团空间为外部环形车行道的尽端入户空间，主要为交通型空间，地面机动车和非机动车停车较多，绿地覆盖程度较低，鲜有人活动。

住户对栋间组团空间的整体评分为-0.18 分，整体满意度较低，提出许多意见。近六成住户对其打分较低（0分及以下），持负面评价。根据栋间组团空间的各项评分和采访结果整理可得，住户对其识别性（0.35 分）、安全性（0.29 分）、多功能性（0.18分）评分相近，总体打分不高，主要意见在于，该空间形态和平面布局相似，楼栋特征不明显；功能较单一，主要作为停车空间使用；空间内环境给人一定的安全感，但行驶车辆频繁对老人和孩子的人身安全有影响。住户整体对该空间的停留性（-1.41 分）和交往性（-1.94 分）不满意程度较高，绝大多数住户表示不会在该空间停留，更不会与邻里产生交往活动，主要原因在于，没有为住户提供具有一定私密性、可活动性的场所（图12）。

3.2.6 公共设施

图10 景观节点空间评分统计

图11 景观节点空间意见集中区域实景照片

对公共设施的调查主要包括：照明设施、快递收发设施以及座椅设施等。住户在使用过程中皆存在一定问题，例如，在照明方面，有6 户住户主动反映，社区夜间照明过于昏暗，尤其是休闲步行道作为主要步行通道，几乎没有光照，夜间通行体验感较差，缺乏一定的安全感。在快递收发方面，住户普遍对其便捷性表示认可，但部分住户反映遇到过丢件情况；绝大多数住户认为分拣中心堆放的快递对社区整洁度有一定影响，但表示理解，认为其位置已相对隐蔽；同时，住户对快递自助收发柜有一定需求，尤其是一些平日外出上班的上班族。

图12 栋间组团空间评分统计

在居住区中，座椅是住户使用率最高的公共设施，结合问卷和实地采访资料可得，住户整体对社区内的休闲座椅设施的满意度较低，认为社区内座椅设施数量普遍不足。表示数量匮乏的住户主要以家中有老人或孩子的家庭为主；对数量表示中立或正面态度的主要以单身年轻人为主，平日对座椅使用频率较低。主要意见为，座椅设施布置有些过于集中，使用不便捷；座椅空间的遮蔽性较差，日晒雨淋，使用时环境舒适性较差；建议提供更多元形式的座椅、桌椅设施；座椅设施清洁和维护不到位，住户对其卫生性有所忧虑，平日鲜少使用；建议社区内的座椅设施应设扶手和靠背，方便老人和孩子使用（图13）。

4 总结与建议

图13 社区内座椅设施情况统计

通过公租房建筑外部环境的使用评价调查研究，可以观察住户对建筑外部环境的使用现状，了解住户的使用需求和意向，为公租房的健康、宜居、可持续发展提供参考。依据本次调查分析，针对公租房建筑外部环境，具体可总结以下几个方面建议：①景观设计需考虑实用性。住区内部虽然绿地率高，整体环境美观、整洁，但在景观绿化的可亲近性、实用性方面有所欠缺，在公租房社区极其有限的土地面积下，是对公共空间的一种浪费。在公租房住区内，尤其应注重景观绿地空间的实用性，以丰富景观的观赏性。②活动空间设计需考虑层次性。馨逸公寓的公共活动空间设置较为集中，为住户集中提供了一个游乐健身所用的场地。但社区内缺少半公共空间和半私密空间的设计。尤其是公租房的公共活动空间应具有层次性，这样，对于住户的安全感和归属感有很大的提升。因此，需要关注公租房户外公共空间主次层级的划分、过渡层面的设计与思考。③应更多关注活动场所及公共设施的营造。馨逸公寓在公共设施的配置上，存在配置不足、形式单一的情况，加之公共设施的缺乏，大大降低了空间的活力。相较于一般商品房住区的住户，公租房住户对公共空间的依赖程度更高，对其活动的种类以及活动场所的需求量更大，且往往公租房住区的周边配套设施较少，住户很大程度依赖于社区内部的活动空间，因此，在设计时需给予更多关注。④避免交通空间侵占活动空间。馨逸住区的栋间公共空间作为人行和车行的聚集空间，缺乏活动空间的精细化设计，并且交通空间将栋间活动空间侵占，住户出于人身安全考虑，选择放弃在该空间活动。在人行空间和车行空间的设计中，还需要通过有效的设计手段，解决人行活动和交通空间之间的干扰与矛盾，在老人与孩童居多的公租房住区交通设计中，这一点尤为重要。