“新加坡住房模式”长啥样？

高荣伟

“7·15”楼市调控政策发布一个半月后，深圳楼市格局面临巨变，其住房要学习“新加坡模式”，未来的深圳，60%市民将会居住在由政府提供的租赁或出售的住房中。为此，深圳提出了大规模的建房计划，让市民从“住有所居”迈上“住有宜居”。

作为中国改革开放的前沿城市，深圳的一举一动都令人关注，其房价和改革举措更是如此。业界认为，深圳房地产市场走向有风向标意义，此举或将代表着一线城市未来住房的走向。深圳住房要学习“新加坡模式”，学什么？众所周知，新加坡的住房自有率向来令人羡慕，长期被人津津乐道。那么，“新加坡模式”是什么？它的住房特点又是什么？

组屋+公积金制度

建国伊始，新加坡普通居民的居住条件十分恶劣，平均每一户居民不足一间居室。据官方统计，当时200万人口中有40%的家庭住在贫民窟或棚户区，能够住上像样住宅的人口只占居民总数的9%。李光耀认为，新加坡住房问题必须由政府统筹解决，采取符合国情的政策措施，以“保证所有的公民都有房子住”。与之相适应，新加坡制定了一系列由政府提供居民住房的土地和房产政策。

1960年，新加坡政府颁布《建屋发展法》，设立建屋发展局（Housing and Development Board，简称建屋局、HDB），开始大规模兴建低标准、小户型公共房屋，这些住房被称为“组屋”。所谓“组屋”，即新加坡的公共住房，是一种新加坡式的保障性住房，当地人称作HDB（Housing & Development Board）。新加坡组屋大部分为二房式，多提供给中下阶层及贫穷家庭居住。1964年，政府鼓励人们以分期付款方式购买组屋，并推行与之配套的多种措施，由此建立起与西方发达国家以公共租赁或房租补贴为主截然不同的一种住房保障制度。

新加坡的组屋，并非每一个人都可以购买，而是为需要的人建造的。为此，新加坡政府设置了多重门槛：购买组屋者必须是夫妻，而且只能由新加坡公民购买，或者夫妻双方中一方是公民、另一方是永久居民的夫妇购买;如果是单身，则要等到35岁时才能购买，单身者如果是永久居民，也可以购买组屋，但是必须购买市场上的组屋——其价钱略高一点。另外，如果购买者是非新加坡人，则只能买公寓楼，即商品房，其价钱当然贵多了。

新加坡的住房政策尤其受年轻人的欢迎。政府规定，凡是新加坡的合法居民，结婚后都可以十分低廉的价格购买一套房产，政府负责基本装修，提供基本家具，年轻夫妻可以直接入住。这一制度设计一方面鼓励了国民结婚，另一方面，可以防止大量的单身者消耗政府房屋资源。对于购买者而言，如果是第一次购买，还可以申请到3万新币的政府津贴，如果购买的组屋靠近父母，还可以申请到更高津贴。

新加坡除了组屋制度为世人津津乐道外，还有一项制度同样为人称道，这就是中央公积金制度。新加坡中央公积金制度是一种独具特色的社会保障制度。作为一种社会福利制度，即所谓“退休基金社会主义”制度，实际上是一种强制性的长期储蓄，其资金一部分来自于雇员，一部分來自于雇主。建屋发展局将根据购房者收入情况发放贷款，确保购房者每月还款额比例不会超过其收入的四成，房屋的分期付款最长期限可为30年。政府通过这一制度有效地调控消费基金，解决职工购买住房和退休后的养老问题。

政府规定，组屋房价以公积金中的住房部分能“买得起”为标准设定价格，目标是“一个人参加工作5年后，结婚时能首次使用中央公积金购买政府组屋”。“购买新组屋的家庭月薪必须低于新币12000元”，对于购买二手租屋则没有月薪的限制。“购房时居民可用公积金来支付10%的首付款，余款可以用公积金慢慢供，政府还会补贴每一个家庭30000新币，加上银行贷款利率仅为2.5%，所以一般的工薪阶层仅用公积金就能还得上贷款。”被称为“新加坡规划之父”，时任新加坡建屋发展局局长的刘太格告诉媒体。

目前，中央公积金已经由开始的单一住房养老保障发展到了包括退休保障、医疗保障和家庭保障在内的综合保障体系，其覆盖范围也从公共和私人部门内的雇员扩大到自雇者。

“居者有其屋”

从其55年发展历程来看，新加坡是“居者有其屋”的成功践行者。其独立伊始，就确立了“居者有其屋”的国策，旨在“为所有新加坡人提供策划周详的组屋”。

上个世纪70至80年代，在大规模构建组屋的同时，随着收入水平的提高和全球化的发展，新加坡面向高收入居民和外国人的私人住房需求不断增长。1990年后，政府开始对私人住房市场给予政策支持，促进其逐步发展。新加坡建屋发展局对组屋的建设不以成本为考量，事实上，多年来建屋发展局几乎一直都在做亏本生意。数据表明，2006～2007财年，政府建屋发展局亏损了7.4亿新元，建屋发展局的赤字由政府资金填补，而从政府开始拨款计算至今，累计的政府补助金总额已达160多亿新元。

居者有其屋，一向是东方国家老百姓最基本的生活理想。根据建屋发展局数据，截至2016年底，新加坡住房自有率高达90.2%，位居全球第二位，遥遥领先于其他发达城市。目前，新加坡已形成以组屋和共管公寓为主的保障房市场和以中高档公寓、别墅为主的私人住宅构成的住房体系。这个仅有500多万人口的城市，近80%的人口居住在由政府兴建的组屋里，约20%的人选择私人住宅，形成了以公共住房为主，私人住宅为辅，包括“廉租房—组屋—执行共管公寓”和“公寓—有地私宅”并行的二元市场结构。

新加坡住房模式是政府解决住房问题的典范。由政府投资修建的组屋虽然是廉价屋，但是配套设施齐全，比如运动设施，小公园，多层停车场，超市，商场，巴士转换站等。如果是大的社区，则建有轻轨方便居民出行。和居民小区相比，这些屋区是敞开的，没有围墙，没有门卫，开放式的环境让所有外来的车辆都可以从中穿驶而过。就外观看去，这些组屋布局合理、美观大方，颜色雅致、排列整齐，最新建设的组屋社区甚至采纳了时尚的双层公寓元素。

有人说，新加坡的组屋之所以如此成功，和政府“保姆”式的贴心服务是分不开的。比如政府定期7至8年重新粉刷组屋，并制定屋区更新计划，包括修补混凝土剥落、更换污水管、增设电梯等，这些更新、维护的费用几乎全部由政府埋单。在1989年之后展开的大型翻新工程，为老旧组屋区注入了新鲜活力，使它们能够同新建组屋区相媲美。20年前的公共组屋电梯隔一层才能停，现在都重新进行了翻修，使电梯可在每层楼停留，以方便上了年纪的居民出入。组屋往往配有划了车位的露天停车场，樓与楼的空地上，还会设置游泳池、儿童游乐场所等公共配套设施。这些公用设施价格低廉，例如大部分游泳池收费仅为一次1新币（约合人民币5元）。

“寸土寸金的弹丸之地新加坡，竟然没有一个房奴，这不能不说是一个奇迹。”有媒体如是评论。也有人说，作为花园城市的新加坡一直以来都是世人理想的定居地，而新加坡的组屋可以说是新加坡居民最大的福利。

严控售价，严格监管

新加坡组屋制度成功的背后离不开政府主导，在政策上优先保障中低收入群体的购房需求。组屋由政府兴建，价格由政府统一规定，房价收入比保持在3～5倍，因此，新加坡房价收入比始终维持在合理水平。

新加坡组屋价格相对低廉。据当地媒体报道，新加坡一手组屋价格多在1～3万元人民币之间。组屋价格之所以如此之低，原因有二：一是新加坡地少人多，接近90%的土地掌握在政府手中。这些土地以低价转让用于大规模建设组屋，从而保障了组屋的廉价优势;二是新加坡政府本身不依赖于土地财政，收入来自于税收，杜绝了“高地价—高房价”的恶性循环;三是组屋供应相对充足，不存在人为制造的短缺。

组屋的申购、配售、转售制度有严格的规定，严防投机炒作：①申请组屋以家庭为单位，资质要求严格。申请组屋必须要提交真实合法的材料，对于弄虚作假骗购骗租者，当事人将面临高达5000新元的罚款或6个月的监禁，或者两者兼施。喜欢选购四房式和五房式组屋者，政府规定固定家庭月收入不得高于8000新元，否则不得购买。②配售环节由建屋发展局公平执行。新加坡政府对组屋的购买人资格、再上市及管理等问题都有明确的规定，不给投机者留下可乘之机。③新加坡政府严控组屋转售。购买组屋后一定年限内不得整房出租，仅允许房主与租户合住。新加坡组屋有严格的退出机制，严惩弄虚作假。一个家庭只能拥有一套组屋。每个家庭一生只有两次购买新组屋的机会（一次服务基本自住，一次改善），如果要再购买新房子，旧组屋必须退出来，以防有人投机占有，抑制组屋市场投机行为。

政府规定，该类房产要求5年内不允许出售，即使5年之后流入市场交易，还需当地政府部门审核批准，只能卖给有购买组屋资质的购房者，并需要支付高昂的政府税费。组屋不允许用于任何商业行为，任何违反规定的行为将受到严厉处罚。此外，购买了组屋而不自己居住的，将面临高额罚款甚至坐牢。这些规定基本上杜绝了炒房的可能性。

新加坡运用灵活的申购方式、完善的公积金体系和严格的制度规则，支撑起了其他国家难以复制的全国性福利住房制度。从组屋几十年发展历程来看，土地管理局、建屋发展局、市区重建局、中央公积金局等房地产市场监管机构相互协作，实现了从土地征用、规划、开发或旧改到配售、服务、购房贷款的全流程覆盖，它们互相独立运营，同时相互牵制，确保政府对房地产市场的控制力。

历经长达半个世纪的努力，新加坡保障性住房体系日臻完善，“居者有其屋”计划获得了巨大成功，堪称“新加坡模式”。