承租人房屋维修费返还请求权分析——以请求权基础为中心

文/赖德斌

一、案情介绍

甲乙双方签订房屋租赁合同后，甲将其名下房屋（以下称为甲屋）出租于乙，乙仅将其作为住所使用，每月租金2000元，一月一付，租期为2020年8月至2021年8月。2020年9月，甲屋严重漏雨。乙未告知甲其房屋漏雨，直接请来瓦匠工进行房屋修缮，并支出1500元维修费。之后，乙向甲索要房屋维修费用1500元或抵扣房屋租金。甲以其并不知情为由拒绝支付维修费用或予以租金抵扣。

本案的争议焦点主要有三个方面：一是承租人对出租人请求房屋维修费用返还的前提；二是催告是否能够阻却承租人房屋维修费用返还请求权的行使；三是不当得利或无因管理是否为承租人行使房屋维修费用返还请求权的依据。

二、承租人对出租人房屋维修费返还请求权分析

甲乙双方签订房屋租赁合同后，依据《民法典》第七百零三条、第七百零八条、第七百零九条、第七百一十一条、第七百一十二条以及第七百一十三条可以得出承租人对出租人行使房屋维修费用返还请求权的四个要件。

（一）第一个要件：双方成立租赁法律关系

《民法典》第七百零三条对租赁合同的性质与内涵作出了规定。甲乙双方通过签订房屋租赁合同形成租赁法律关系。租赁法律关系是行使房屋维修费用返还请求权的首要条件。

（二）第二个要件：出租人的修复义务

《民法典》第七百零八条和第七百一十二条对租赁物的用益状态进行了规定。承租人享有用益物权，出租人负有保证租赁物用益状态圆满的义务。《民法典》第七百零八条规定，出租人保证“租赁物符合约定用途”。《民法典》第七百一十二条则进一步丰富了第七百零八条的内涵，即“维修义务”由出租人承担。在房屋租赁法律关系中，出租人对房屋损坏应当负有修复义务。

（三）第三个要件：承租人合理使用

《民法典》第七百零九条、第七百一十一条以及第七百一十三条第二款明确了承租人与租赁物损坏之间的因果关系。《民法典》第七百零九条和第七百一十一条明确了承租人“按照约定使用租赁物”。承租人对租赁物的使用应当合法且合乎约定，即满足“合理”的要件。这一要件并非以某种积极要素为条件，而以消极的状态进行规定。若承租人违反“合理”性，出租人的“维修义务”则在法律意义上不发生效力。

（四）第四个要件：出租人对承租人的告知与请求

《民法典》第七百一十三条第一款规定了承租人“请求出租人在合理期限内进行维修”。根据文义解释，该款规定是承租人房屋维修费返还请求权的直接依据。然而，在该款规定中，要求承租人对出租人发出“请求”，这一“请求”的内容不仅包括承租人对房屋修复的要求，同时应涵盖告知出租人其房屋需维修的事实，并且该事实是出租人承担房屋修复义务的前提。若房屋毋需修复，则该出租人维持租赁物用益状态的圆满义务因其基础缺失而不复存在。因此，在这一语境下对“请求”的解释既包括发出维修房屋的请求，又涵盖对出租人的“告知”。

在本案中，甲乙成立租赁法律关系毫无疑问。同时，乙仅将甲屋作为住所使用，并未对甲屋进行改造与另作他用。乙对甲屋漏水不存在故意以及其他过错。因此认为甲对甲屋的维修义务不可豁免。然而，在本案中，乙未将房屋需要修复的事实告知于甲，径行对甲屋进行修复，故未“告知”甲其屋修复以及未“请求”其进行修复是否为阻碍承租人对出租人行使房屋维修费用返还请求权的要素存在争议。第一种观点认为，“告知”是承租人获得自行维修房屋权利的条件。该观点认为，在民法中，义务与权利是成对出现的，出租人负有房屋修缮的义务，则意味着承租人对租赁房屋进行维修是其权利。就性质而言，承租人的维修行为属于法律意义上的自助行为。然而，权利的取得并非毫无条件，承租人实施维修房屋的自助行为须以告知出租人并且出租人未对房屋进行维修为前提，否则承租人不享有对房屋进行维修的权利，维修房屋反而是对租赁物的某种侵害。第二种观点则认为，“告知”系承租人的义务。租赁物是出租人所有之物，承租人对房屋进行维修属于对房屋的“处置”，无论出于情理还是法理，都应对出租人负有告知的义务。承租人未将情况告知出租人，则不能要求出租人返还其修复房屋的费用。

无论是自行维修权利获得说还是承租人告知义务说，都具备一定的合理性，然而，就从逻辑而言，都存有或多或少的纰漏。权力获得说以“告知”为获得自行维修权的基础，实质上是将请求权与代理权混同。承租人请求出租人对房屋进行修缮依据的是《民法典》对租赁物维修义务的法律规定以及租赁合同约定的内容，而实施自助行为的权利则是在出租人的同意或默认下对房屋进行修复，本质为代理修复，属于代理权。告知义务说则增加了承租人在租赁物维修中的义务。《民法典》第七百一十三条规定，承租人“可以”请求出租人进行维修。在法条中，“可以”通常作两种理解：第一种理解是“能够”的意思，即承租人能够要求出租人维修房屋；第二种理解则为“选择”的意思，即承租人可以选择请出租人修复房屋，亦可以自己进行维修。无论是何种解释，《民法典》第七百一十三条中承租人对出租人的“告知”都难以被解释为某种义务，反之，对该条文的理解应当定位为某种权利，且为毋需以“告知”为前提的权利。无论《民法典》第七百一十三条中的“可以”作何解释，皆不造成对维修费用返还请求权的影响，但为实现权利最佳保障，应做到利益保障的最大化。

首先，应对租赁关系中权利、义务进行梳理。承租人享有房屋的居住权，负有支付房租的合同义务。出租人享有收房租的权利，负有维修房屋的义务。回顾《民法典》第七百零八条和第七百一十二条，两项条文对出租人的维修义务作出了规定，但实质上是为了更好地保护承租人居住房屋的权利。换言之，就立法目的而言，对出租人进行立法层面的义务创设是为了承租人权利的更好保证。就《民法典》第七百一十三条而言，应以此立法目的一以贯之。因此，将《民法典》第七百一十三条规定作“选择”理解或能最大程度地保护承租人的居住权。

诚然，会有反对者认为交由出租人对房屋进行维护与修缮，出租人可以选择自行修复或雇佣他人修复，可以选择价高或价低的维修方式，承租人自行维修反而使出租人失去了选择权，认为一选择权合法而侵害另一选择权有所不妥。从表面上看，这一不妥似乎恰有其事，但实则不然。第一，两种选择权的现实基础不同。承租人作出选择是因其需要该租赁房屋作为住所，而出租人无住处的顾虑。第二，两种选择权的法律依据不同。承租人作出选择以《民法典》的规定为基础，是由立法机关通过严格的法律程序形成的立法确信，出租人的选择权则是私人主体的理性考量，尚未上升成社会性的整体意志。第三，承租人享有房屋自行修复的选择。不仅出租人对房屋维修的方式有不同的选择，承租人也会有各种选择，不论进行房屋维护的主体是承租人还是出租人，该选择都会存在。以出租人享有这种选择权而排除承租人的选择权亦缺乏相应的逻辑支撑，何况无法肯定出租人维修房屋的效果一定胜过承租人。因此，以房屋维修方式的选择排除承租人自行维护租赁房屋的权利是不合理的，承租人享有自行维护租赁房屋的权利。

然而，保障承租人权益实现的最大化不等同于忽视出租人的权益或牺牲其应有的利益。若承租人为谋取不正当利益，与他人恶意串通，故意抬高维修价码，可以依据《民法典》第一百五十四条的规定，认定承租人与第三人“恶意串通”，致使该行为法律效力归于无效。

综上，承租人对出租人行使房屋维修费用返还请求权时应满足四个要件，即在租赁关系中，承租人对租赁房屋合理使用，出租人负有维修房屋的义务，承租人可以请求出租人对房屋进行修缮，但承租人未告知出租人需要维修房屋而直接对租赁房屋进行维修亦不影响其请求权的行使。故在本案中，乙可以依据《民法典》相关规定，请求甲返还其支出的1500元房屋修复费用或对租金进行抵扣。

三、不当得利和无因管理作为房屋维修费用返还请求权依据的法理分析

同一给付目的可能存在数个请求权，这一情形被称为请求权竞合。当请求权竞合时，权利人可以选择其一行使。债权请求依据来自合同、侵权行为、不当得利以及无因管理。有观点认为，房屋维修费用返还存在请求权竞合，承租人能依据不当得利和无因管理行使房屋维修费用返还请求权。然而，对不当得利和无因管理进行教义分析，返还修缮费用不符合不当得利的构成条件，因此不当得利不能成为该请求权基础。

（一）不当得利

《民法典》第一百二十二条和第九百八十五条对不当得利作出规定。不当得利应包含“一方利益损失”“另一方利益取得”“损失与取得的利益之间存在因果关系但缺乏法律依据”等要件。在本案中，承租人自行维修房屋以财产损失换取出租人房屋圆满性的修复，承租人财产损失与出租人利益取得建立在租赁法律关系的基础上。因此，是否满足不当得利的关键在于是否存在“法律依据”。上文明确自行维修房屋系承租人的权利，承租人可以决定由自己修复或是由出租人进行修复，表明法律允许承租人自行修复，与之对应，允许出租人获得承租人修复房屋的利益。由此，可以认为出租人取得房屋修复利益具有法律依据。因此，承租人自行修复房屋不产生不当得利的法律效果，不能够依据不当得利对出租人行使房屋修复费用返还请求权。

（二）无因管理

《民法典》第九百七十九条规定了无因管理的概念，即“缺少法律义务规定或在合同中没有进行义务约定而管理他人事务使得其利益避免遭到损失”。从概念可以引出无因管理的四个要件：一是缺少义务来源；二是实施了客观管理行为；三是为他人管理的主观意思；四是结果上避免了损失。首先，《民法典》将无因管理的第一要件定义为“无义务”。基于租赁关系，法律对出租人规定以修复义务，而未对承租人施加直接束缚。《民法典》第七百一十条对承租人进行了合理使用限制——承租人必须遵循租赁物的合理使用规定，否则将承担赔偿责任。在本案中，承租人合理使用房屋，严格按照合同约定仅将房屋作居住使用，因此本案中承租人不负有法律意义上的维修义务。在学理上对“无义务”要件存有不同观点，认为除“无义务”外，“无权利规定”也应为无因管理的要件。若行为人具有特定的法律权利，则不可构成无因管理。在本案中，承租人享有自行维修房屋的权利，故不构成无因管理。尽管理论界对“依据要件”存有不同观点，但实践中多采取义务说。因此，承租人虽在理论探讨中不符合“无权利”的要件，但符合实践标准的“无义务”要件。其次，第二个要件和第三个要件是对管理他人事务的主客状态要求，要求行为人意识到管理对象为他人事务同时辅以实施。具有争议的是，行为人进行管理时，是否意识到在帮他人止损。本案中的承租人为出租人修复房屋，既保全了出租人的利益，同时也保障了其居住利益的实现。这一情况是否适用无因管理？对《民法典》第九百七十九条进行教义学解释，规定仅将“他人”作为对象，并未涉及自身利益是否顾全，以未有规定则法律允许为释义，则在兼顾自身利益下为他人止损应符合无因管理的构成要件。同样，法律激励自然人帮助他人，但不过于强调无私奉献。所以，应当允许自然人在照顾自身利益的情况下对他人实施管理行为。因此，承租人为实现居住利益而修复房屋，出租人获取房屋得到修复的利益，符合无因管理的构成要件，承租人亦可根据无因管理对出租人行使房屋维修费用返还请求权。

四、结束语

关于房屋维修，实践与理论中多将视线投注于出租人的维修义务，而对承租人自行维修房屋讨论较少。通过教义学分析，承租人自行维修房屋属于其正当权利，催告不能作为承租人丧失自行维修房屋权利的要件。作为请求权基础，承租人可以依据《民法典》第七百一十三条对出租人行使房屋维修费用返还请求权，同时可以依据《民法典》第九百七十九条关于无因管理的规定对出租人行使房屋维修费用返还请求权，但该请求权基础与不当得利无涉。