试析房地产项目管理的风险控制

张龙厅

摘要：随着房地产行业的快速发展，与此同时，房地产项目的风险变得越来越大，只有弄清其特征并找到特定类型的风险，才能管理项目风险并采取有效的对策以最小化风险。因此，有关部门要重视风险管理，对降低风险、控制风险损失的好方法进行深入研究。

关键词：风险控制; 项目管理 ;经济发展

一、当前房地产项目存在的主要风险

1.1 质量风险

通过长期研究表明，房地产项目的质量风险主要受到三个方面的共同影响：第一，该房地产项目的所有参与者的整体素质，包括管理、建设、监督等部门的相关人员，将对项目的最终质量产生重大影响;第二，材料和设备的作用众所周知，房地产项目整个过程中最主要的部分就是材料和设备。如果对项目进行系统和管理上的疏忽，使用不合格的材料，进而在环境不断变化的情况下很容易导致各种质量问题。第三，项目设计和技术，若项目设计不符合当地标准或地质要求，或者如果项目建设技术不健全且不符合标准，则也存在质量风险。

1.2 投资风险

投资风险实际上是房地产项目的成本风险。由于房地产项目涉及更多的部门和行业，因此流程相对比较复杂，所需资金也相对充足，这增加了房地产项目的成本。投资风险也是房地产项目风险管理中的主要风险类型，因为必须按计划使用该项目才能获得回报。导致投资风险的因素有三个：第一，设计计划变更，如果在项目的开发和决策階段出现错误，则必须对设计计划进行更改或修改，这会直接增加项目成本并带来风险;第二，房地产项目在项目建设期间施工条件的不确定性，由于建筑面积不固定，各种条件会发生变化。第三，由于材料、设备和劳动力市场的变化、社会经济的变化、价格的变化或国家政策和市场要求的变化，进而会直接影响到项目成本和投资。

1.3 施工风险

房地产项目的过程包括施工过程，即施工周期，此阶段的风险称为施工风险。施工风险的主要来源是房地产公司本身、项目施工公司、材料供应商等。这些原因的综合影响，无论是财务原因还是技术原因，都会延长原始设计计划的项目周期。可能发生无法预测的自然灾害，建设风险的可能性仅次于投资风险。

二、房地产项目管理的风险控制措施

2.1 重视前期合同的制定，强调契约精神

为了避免在房地产项目在建设过程中出现资金链断裂的风险，管理人员应注意建立初步合同、强调契约精神，并在必要时使用法律手段保护其权益。初步合同的制定应基于法律和有关规定，以防止无效合同。由于房地产行业与其他行业之间的联系相对比较广泛，并且房地产行业本身具有投资大、周期长的特点，因此各种问题都经常发生在房地产项目的过程中，并且所有环节都会出现。上述问题可能导致房地产业务整体营销失败，从而导致无法归还资金、巨额亏损和公司倒闭，并对国民经济和人民生活造成不利影响。随着中国市场竞争环境的日益复杂，在房地产持续建设过程中，资本破坏的风险不断增加，特别是由于金融市场的持续波动在一定程度上影响了实体经济。

2.2 提前有效规避风险来源

就房地产开发项目本身而言，基本上一直秉持着“高风险、 高收益”的模式。但是，在现代社会中，这种模式的发展不仅在许多地方令人反感，而且很容易影响到许多方面的利益，并且所产生的风险非常严重。在以后的工作中，建议对房地产开发项目进行风险管理，以有效地提前避免风险来源。首先，要分析业务领域，收集相关信息、数据、事件等，并通过与相关部门的积极联系，在收到相关建议后决定是否继续房地产开发业务。值得注意的是，我国的某些地区是重点发展地区。尽管现阶段的成就还不够，但未来仍有很大的空间。这里的未来计划是不确定的，房地产开发项目的推广应集中在这一领域。其次，在日常的项目运营过程中，必须关注社会、国家、市场和消费者的状况。因此，在未来的房地产开发业务的风险管理中，有必要充分规避各种风险来源，识别面临的主要风险类型，并事先制定相关的风险管理和控制计划，以更好地应对紧急情况。

2.3 采用多样化投资

房地产开发项目的风险管理也可以通过多种投资方法来进行，在降低经济风险的同时，保持较高的投资回报率，为未来的发展做准备。建议有选择地将资金投资于各种类型的房地产开发项目。为了减少未来收入的不确定性，可以投资建设具有不同收入水平的居民所需的不同类型住宅、写字楼、商店和娱乐场等。由于不同类型的财产具有不同的发展风险，因此回报率也将相应变化。通常，开发项目的收益较高的风险较高，而开发项目的收益较低的风险较小。因为各种不同类型房地产的开发风险大小不一，因此必须利用单个房地产开发项目的高收益来弥补单个低收益房地产的损失，并最终获得相对平均的回报。房地产投资多元化的关键是如何合理确定投资于不同类型房地产的资金比例，以减少发展风险并获得更高的回报。

2.4 风险转移

风险转移是房地产公司的一般风险应对措施，风险转移是指通过转移合同、订立合同以达到规避风险的目的将项目风险转移给第三方。例如，房地产行业通常会与具有较高建筑专业知识的建筑团队签订专业和高风险的建筑项目合同。

2.5 风险自留

风险自留是指项目直接承担风险的后果，并不意味着风险持有完全是被动的。通常，房地产公司采用风险控制方法时会有预备资金，当出现风险时，这笔资金由于解决风险带来的不良后果;如果没有风险发生，则这些资金可用于其他目的。风险持有分为主动和被动两种，主动是指房地产公司在发生风险之前采取相关的应急措施。

三、结束语

简而言之，现阶段，房地产企业发展越来越不平衡，管理不善将导致各种不利于房地产公司整体发展的风险。所以，相关单位和部门必须做好风险防控准备。

参考文献

[1]孙杰.试析精细化管理在房地产建筑工程项目管理中的应用[J].建材与装饰，2020（13）：156+159.

[2]陈碧.试析精细化管理在房地产建筑工程项目管理中的应用[J].中华建设，2019（08）：66-67.

[3]张小君，陈小庆.试析房地产项目管理的优化[J].科技资讯，2018（27）：249.

（中国水利水电第九工程局 贵州 贵阳 550081）