我国房价与银行信贷的相互影响路径研究

陈玺任

一.引言

自房地产市场放开以来，房地产行业飞速发展，现今已经成为了我国的重大支柱行业，我国商品房平均售价从2000 年的2112 元每平方米上涨到2019 年的9307 元每平方米，十几年间便翻了数倍，房地产蓬勃发展也同时带动了关联行业的发展，但是，这种房价暴涨带来的风险却是我们不能忽视的。

房地产兼具居住属性与金融属性，作为资本密集性行业，需要大量筹资，而其主要筹资来源便是银行信贷，因此，商业银行的风险主要集中在房地产市场。此外房地产通常还是企业借款的抵押物，一旦房价出现大幅度的波动，一方面会导致抵押物价值大量贬值，银行信贷的安全性得不到保证；另一方面，如果房价持续下跌，将降低人们的还款预期，更为甚者，基于房地产行业的强关联性，如果房价的持续下跌引起了其他关联行业的市不景气，将直接导致相关人员的收入降低，住房抵押贷款的偿付能力进一步下降。而相对于2008 年遭受严重次贷危机的美国而言，我国的金融市场体制更加的不健全，金融体系薄弱，因此，针对房地产价格波动和商业银行信贷的相互影响路径研究，将对维护我国经济的平稳运行极具意义。

二．银行信贷对房地产价格的影响

银行信贷主要可以分为消费资金和生产资金两部分。消费资金是指购房者获得的个人住房按揭贷款，由于房地产价格相对于我国居民收入来说长期处于高位，购房成本高昂，因此大部分购房者都是选择交付一定比例的首付，其余部分由个人住房贷款支付。生产资金则是房地产企业获得的房地产开发贷款，是房地产企业用于购置土地和房产开发等的贷款。

接下来分析银行信贷对房地产价格的作用机制，首先是生产资金部分，房地产开发贷款部分增加，导致房地产企业开发强度加大，房地产市场供应增加，根据供需关系，应该是对房价产生一个负向的影响。但是结合我国的特殊国情，其实我国房地产市场是处于一个卖方市场的，房地产企业长期处于卖方优势地位，拥有价格决定权，究其原因有以下几点：

第一，我国房地产行业蓬勃发展带来的是行业的暴利，甚至许多实体企业转做房地产开发，而全国的房价长期处于上行阶段，再加上炒房客，投资者的存在，房地产行业投资似乎成为了只赚不赔的买卖，且收益远远高于其他行业，同时，由于中国人固有的安居乐业的思想，人们往往将房产当作结婚和安心工作的必需品，也产生了购房刚需这么一个称号。因此，改善性住房购买者，加上这些刚需购房者，炒房客和投资客的大量存在，共同造就了房地产市场处于一个供不应求的状态，房地产市场成为一个卖方市场。第二，个人购房者信息来源少，信息质量差，而房地产开发商拥有专业的分析部门和广告宣传部门，这就造成了房地产市场上买卖双方严重的信息不对称，房地产企业通过其信息优势，间接地让购房者接受其对住宅价值的赋值，房地产市场成为一个卖方市场。第三，房地产市场常常在不同区域被相应的几个或者十几个大房地产企业所垄断，企业间达成协议，一方面垄断相应区域的土地市场，另一方面通过对相应区域房价的集体控制，防止出现恶性竞争，从而使房价长期处于高位，让普通购房者即使在信息上了解了相应房屋的实际价值，也不具备有效的议价能力和手段。综上所述，基于我国房地产市场买卖双方严重的地位不均等，房地产开发贷款的增加，不仅不会造成房价的下跌，反而是在进一步地巩固房地产开发企业的优势地位，企业可以通过这些资金缓解其财务压力，出现更多的捂地捂盘现象，迫使购房者接受高价，还可以用这些资金加大广告宣传投入，进一步加大市场信息的不对称。

然后是消费资金部分，根据供需关系，个人住房贷款规模的增加，将极大地减少消费者的购房成本，加大购房杠杆，从而增加对房地产的需求，而当个人住房贷款发放减少，购房者要承担的购房成本将增大，因此会减少对房地产的需求。同时，作为房地产拥有其独特的属性：稀缺性（特别是我国一二线城市更为明显），再加上房地产开发周期长，会使得短期内房地产供给缺乏弹性，房地产价格主要由需求所决定。

除此之外，银行信贷还会通过影响开发商和购房者对房地产市场的预期从而对房价造成影响。当央行实施扩张性货币政策，增大信贷规模时，开发商和购房者会预期接下来一段时间资金供给是充足的，购房者增加购房需求，开发商增加房屋价格，反之同理，当央行实施紧缩性货币政策，信贷规模缩减时，开发商和购房者预期接下来资金供给短缺，购房者购房需求减少，开发商资金不足，会适当降价促销以便回笼资金，加快周转速度，避免财务风险。

综上所述，银行信贷会通过影响房地产企业和购房者获得的信贷资金量以及影响购房者和开发商的市场预期，从而对房地产价格起到一个正相关的推动作用。

三．房地产价格对银行信贷的影响

改革开放以来，我国陆续出台扩大内需的政策，不断加大对经济的刺激力度，国民消费持续向信用支付的提前透支方向转变，我国的银行信贷规模也随之增大，2019年人民币房地产贷款全年增加5.71 万亿元，占同期人民币各项贷款增量的比例达到了34.0%。

与此同时，随着房地产信贷规模的增加，房价波动对银行信贷的影响也在日益增强。房价波动对银行信贷的影响主要有以下两点：一是对信贷规模的影响，二是对信贷质量的影响。

1.房地产价格波动对信贷规模的影响

房地产价格波动对信贷规模的影响又具体体现在以下三点：（1）房地产价格波动影响居民的信贷需求。当房地产价格上升时，对于已经拥有住房的居民，他们感觉自己的财富相应的增加了，于是增加消费，甚至继续举债加大其房地产投资，从而引起银行消费贷款规模和的和房地产贷款规模的进一步扩大；对于将房地产作为投资的投机性消费者，当房价上涨时，他们的收益增加，同时会预期房价进一步上涨，进而增加投资，加大对房地产信贷的需求；而对于购房刚需群体，无论房价的涨跌，都不会改变他们的购房意愿，而房价的上涨会加大他们的购房成本，从而增加房地产信贷额。反之，房地产价格下跌时，已经拥有住房的居民会有一种经济下行的感觉，从而减少消费与投资，房地产投机者会适时出售房地产，将房地产市场的资本撤出，刚需购房者的购房成本将会下降，这些都会导致房地产信贷规模的缩小。（2）房地产价格波动影响房地产开发企业对银行信贷需求。一方面，房产和地产作为房地产企业融资主要的质押物，当房地产价格上涨时，质押物的价值提高，从而房地产企业能够从银行获得更多的信贷资金。另一方面，当房价上涨时，房地产开发企业会觉得有利可图，可以增加投资获得更多的利润，于是进一步增加房地产信贷量。反之，当房地产价格下跌时，将会削弱他们获取银行贷款的能力，减少对银行信贷的需求。（3）房地产价格波动影响银行对贷款供给。银行对贷款供给的变化一方面由上文提到的房地产抵押物价值变化所决定，另一方面还体现在当房地产价格下跌时，个人财富减少，个人还款能力下降，银行坏账增加，从而银行会减少信贷资金的发放以控制风险；而当房地产价格上涨时，银行判断行业景气，则会以更简单的条件提供给企业房地产信贷，导致信贷量的增加。

2.房地产价格波动对信贷质量的影响

当房地产价格下降时，投资者纷纷将资金撤出房地产市场，市场资金不足，住房数量供大于求，从而导致房地产价格进一步下跌，此时企业还贷能力受到影响，个人购房者还款能力和意愿下降，如果房价跌破一定限度还可能产生因为投机而主动违约的情况，银行坏账率急剧增加而抵押资产价值不断下跌，导致抵押资产处置价值过低，对于贷款损失弥补也是杯水车薪。于是银行只能进一步抑制信贷规模，企业得不到融资，资金链断裂，财务再度恶化，房地产企业高负债率的风险就会转移到银行身上，而当这种模式以滚雪球的形式将风险越滚越大之后，甚至会使银行业濒临破产。

四．政策建议

通过本文的上述分析，可以看出我国房价波动与银行信贷存在一个相互影响的机制，因此为促进我国房地产市场更加健康的发展以及完善房地产银行信贷体制，减少商业银行房地产信贷风险，特提出以下有一定针对性与现实性的政策建议。

1.房地产企业融资渠道多元化

我国房地产企业资金密集，杠杆大，拥有较大的负债比例和负债量，其主要的融资渠道有银行贷款、信托通道、券商+基金子公司通道以及境内外债券，且银行贷款占比极大，这不但不利于房地产企业的资本结构，还增加了商业银行的负债风险，若房地产企业将大部分资金来源都期望于银行信贷支持，一旦政府施行信贷紧缩政策，很可能造成房地产开发企业突然性的资金短缺，甚至资金链断裂，无法偿还银行贷款，造成银行不良贷款增加，严重影响金融系统稳定性。因此，我们应该扩宽房地产企业的融资渠道，分散融资风险，增强信托，基金，债卷，境外融资等融资渠道对房地产企业贷款的支持力度，创新融资渠道，使用地产ABS 融资等新兴的融资方式。同时，政府一方面应加大对房地产企业融资渠道多元化的政策支持，减少融资渠道上的宏观调控，将企业的融资更多地放权给企业自身，让企业的融资回归市场本身；另一方面加大对企业融资的监管，保证其渠道合理合法，健全风险预警机制，从而使房地产企业获得资金支持的同时减小房地产市场融资风险，让融资市场更加平稳健康地发展。

2.各地房地产信贷政策因城施策

因地制宜，因城施策，这是中央对地方房地产政策的一个总体要求，由于房地产本身具有地域性和不可移动性等特性，房地产的价值受地域的影响极大，在我国的经济较发达地区通常地价和房价都更高，而经济欠发达地区的房地产价值则要低很多，因此我国的信贷政策也应该因城施策，差异化地实施。比如对于成都杭州等发展迅速，人口吸引力强，房地产供不应求且房价上涨过快的城市可以适当提高首付款的比例，加大首套房以外购房的贷款难度，增长限售年限，而对于经济发展较慢，人口增长缓慢，房地产市场供大于求的城市，则可以采取信贷激励政策，提高信贷支持力度，刺激居民对房地产的需求，带动当地房地产市场的发展。

3.加强银行风险管理

银行自身应健全其风险防范系统，控制信贷规模，调整信贷结构，注意盈利性和安全性的平衡，合理控制风险。一方面可以通过开展新兴业务，发展科技金融等新形式，优化盈利结构，减少信贷风险；另一方面可以从贷款审批环节从严控制，减少量，增加质，加强对贷款人的综合信贷分析，提高信贷质量，减少信贷坏账率，并加强贷后监督预警。