多地放贷维稳房地产

李永华

“协调金融机构增加房地产信贷投放额度，加快发放速度，保障房地产企业和刚需购房人群的合理资金需求，给予重点企业开发贷款展期、降息。”

11月23日，成都市住房和城乡建设局发布《关于精准应对疫情冲击全力实现年度目标的通知》，明确提出协调金融机构加大对房地产的支持力度。

除了上述这一备受关注的内容，一家地产公司的营销负责人介绍，成都的政策还有一点对开发商的现金流也很重要，那就是监管预售资金的放松。

按照成都住建局上述通知，企业信用等级为A级及以上的，可使用外地银行保函替代相应下浮的监管额度。在项目主体结构工程完成四分之三以及主体结构封顶两个节点，监管额度内预售资金支取比例上限分别提高5%;项目并联竣工验收备案后，监管额度内预售资金支取比例可达到95%。

不光是成都，近期合肥、哈尔滨、沈阳、广州等多个城市都纷纷推出类似的政策支持房地产企业获得资金。如，合肥住房公积金管理中心就在近期发文要求各商业银行积极统筹资金，对在途贷款进行一次梳理，采取有力措施，加快贷款整体发放进度。

各地的动作源自政策面的指引。

9月24日，央行货币政策委员会2021年第三季度例会召开，会议提出“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。5天后的9月29日，央行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会重申“两个维护”——金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。

10月15日，央行金融市场司司长邹澜在三季度金融统计数据发布会上表示，部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则存在一些误解，将要求“红档”企业有息负债余额不得新增误解为银行不得新发放开发贷款，企业销售回款偿还贷款后，原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款，也一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。

10月20日举办的2021金融街论坛年会上，央行副行长，国家外汇管理局局长潘功胜同样强调“两个维护”：下一步，金融部门将积极配合住建部和地方政府坚定维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。

一个月后，11月19日，银保监会新闻发言人称，房地产合理贷款需求得到满足。数据显示，截至10月末，银行业金融机构房地产贷款同比增长8.2%，整体保持稳定。个人住房贷款中90%以上用于支持首套房，投向住房租赁市场的贷款同比增长61.5%。

某大型商业银行湖南分行副行长透露，从9月底开始，该行就已对此前的房贷业务做了一些调整，加快了放款速度，包括对开发商的开发贷和对购房者的房贷。不过，他也表示，对一些已经爆雷或者高风险的项目，尤其是已经停工的项目，银行放款还是非常慎重，担心形成坏账呆账。

刘奎是一家总部在北京的地产企业副总经理，公司主营商业地产，同时也有住宅开发项目。

他说：“房地产就是靠银行，银行不给钱，现金流就断了，不管是哪家开发商都活不下去，都得死;银行也靠房地产，如果房地产真的崩了，银行也好不了。”

多年来，其公司坚持零负债经营，“从不向银行贷款”。不过，2021年不得不向银行求援，“资金转不过来，不借不行。”刘奎说。

刘奎告诉《中国经济周刊》，造成这一问题的原因主要有两个，一是房地产行业下行，房子卖不动，越降价越卖不动，回款就很难，现金流紧张是很多开发商共同的问题;二是回笼资金慢，开盘销售房子之后，购房者要等上半年甚至更久才能拿到银行放的房贷，房贷下来之后，这笔钱又进了预售资金监管账户，这两年不少地方对预售监管资金卡得很死，开发商要等很长时间才能拿到销售款。

这并非今年才出现的情况。2020年3月，一家大型房企湖南公司的营销负责人就曾告诉《中国经济周刊》记者，公司推出了前所未有的打折力度，但销售与回款情况并不好，“差不多所有开发商都是高周转模式，疫情来了，现金流紧张，怎么能不难受？”

开发商手里没钱，工程项目自然拖延，甚至停工。《中国经济周刊》記者在湖南长沙、常德等地调查均发现一些楼盘停工，或者是断断续续开工，还有施工企业反映其被拖欠工程款，而自身又付不出建筑工人工资的情况。

而这也不是某个城市独有的现象。

面对开发商资金告急的情况，成都市住建局更早的一份文件给出了应急措施。11月1日，成都市住建局公开发布《成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室关于进一步明确商品房预售款监管有关事项的通知》（以下简称《监管办法》），文件落款显示印发时间是10月9日。

这份通知明确提出，预售商品房项目因销售不畅等原因监管分户账内的资金未达到监管额度，且工程形象进度及账户余额不满足《监管办法》要求，但工程已接近停工状态，急需资金用于工程建设的，开发企业可提出预售款例外支取申请，预售款按照规定流程进行例外支取。

针对出现重大经营性风险、可能引发重大矛盾纠纷的预售商品房项目，成都市住建局表示，预售款按照规定流程进行例外支取，还可以另设监管专户，“对每笔资金审核用途后，直接划转至施工、材料等收款单位银行账户”。

11月5日，为澄清说明“世茂与陆家嘴信托谈延期”的传言，世茂集团紧急召开投资人电话会议，世茂地产相关负责人表示，金融机构和地方加强预售资金监管，但有些地方矫枉过正，“有些（项目）明明1亿元就可以交楼，但非要压3亿元（在监管账户），不然我们可以动用的资金应该更多”。

相对而言，成都的办法并没有太多新意，力度也谈不上太大。2020年初，全国也有多个城市推出类似的措施。如，2020年初，为缓解开发商资金压力，衡阳出台新政策，要求开发商签订《国有建设用地使用权出让合同》后一个月缴纳土地出让总价款50%;预售资金监管比例下降50%，并对报建费用、农民工劳动报酬保证金缴纳比例、住房公积金发放进度等全都做出调整。

国家统计局数据显示，2021年1—10月，房地产开发企业到位资金16.7万亿元，其中，定金及预收款达6.2万亿元，占比达37.2%，较2020年末增加2.8个百分点。降低预售资金监管比例，加快支取进度，无疑能够帮助开发商更快回血。

（刘奎为化名）

（本文刊发于《中国经济周刊》2021年第23期）