房地产经济波动的影响因素分析及对策

周磊 包头市公共租赁住房管理服务局

一、造成房地产经济波动的主要影响因素

由于社会竞争不断增强，市场环境千变万化，导致房地产经济的发展不会持续平稳增长。笔者结合房地产企业实际的运营状况，总结了以下三个方面的经济波动影响因素。

（一）房地产价格忽上忽下，极不稳定

近年来，房地产企业的规模不断扩大，市场份额的占比大幅度提升，越来越多的投资商想要抓住契机大赚一笔，出现了盲目投资的不良现象。这样一来，房地产价格就会被过分哄抬，而且没有任何明显征兆和规律，然后，更多的人又会被房地产投资市场吸引，造成恶性循环，房地产持续上下大幅度波动，影响甚至遏制实体经济的发展。

（二）房地产市场供应和需求关系不平衡

实际上，房地产市场的供需关系是最关键和主要的影响因素，这种供需矛盾只能缓解，无法完全消除，在长时间内都是客观存在的。现在，由于人们生活水平的普遍提高，导致人们对购买房产的需求日益加大，而现有的房产无法满足所有消费者的需求，就会使得需求大于供应，那么房地产经济就会急剧增长；反过来，一旦购房者的需求有所降低，房地产开发又突飞猛进，那么就会出现供应远远大于需求的现象。要想平衡好需求和供应的关系并不是一件容易的事，因为二者的关系微妙，其中夹杂着方方面面的影响要素。

（三）土地资源带来的问题繁多、复杂

房地产企业的发展前提是有充足的土地，对我国的土地进行合理开垦和利用，保障每一寸土地都能发挥出其最大的价值。但是，部分房地产商在经营和建造过程中，只注重实现经济利益最大化，违背自然发展规律，导致大面积的土地被污染和浪费，对房地产经济的健康有序发展带来恶劣的影响，经济波动现象就会持续加重。

二、调控我国房地产经济波动的有效措施和对策

（一）合理利用市场调节机制

房地产经济的波动如果能够在市场合理、正确的调节机制下有所控制，不出现大幅度、没有规律性的上涨和下跌，那么就属于正常波动现象。国家要做的是采取有力措施，建立健全市场调节机制，让其能够最大限度的为房地产经济的健康运行提供保障，将房地产经济最真实的情况和面貌展现在消费者面前，杜绝和抵制泡沫经济。然而，实际上，政府有时会干预到正常的房地产市场调控，比如说，政府如果预测到在规定时限里房地产经济达不到预期的标准，那么政府就会忽视市场调控的存在性，直接人为操作致使楼盘价格下降，刺激消费者购买，从而获得经济收益。这种做法严重扰乱了市场秩序，对房地产经济伤害极大。第一，市场调节是一种微观调控手段，是为了保证市场经济健康有序发展、供应需求趋于平衡稳定而制定的，它能够真实反映出市场经济的真实、具体情形。只有在市场调节一段时间后，真正摸清楚房地产经济其中的状况，才能有针对性地制定并出台相关政策措施，否则会丈二和尚，摸不着头脑，不能对症下药。第二，如果不能遵循市场调节的规律，人为过早的对房地产经济实施干预措施，那么就算能够将当下的经济指标优秀的完成，可是房地产经济自身就会面临诸多的后续问题，可以说是拆了东墙补西墙，并不会起到实质性的作用，相反，还会给房地产企业带来压力和困扰。因此，政府要尊重市场调节机制，确保房地产经济可以在合理有效的市场调节机制下实现正常的经济波动，让其能够在激烈、残酷的市场竞争中快速成长，蓬勃发展。

（二）对土地市场进行规范化管理

在我国，土地市场管理的措施并不全面，有很多方面需要进一步改进和强化，所以，政府对土地的各种规章制度进行严格把关和有效实施变得越来越有意义。为了达到制度完善的目标，政府可以在以下几个方面进行努力：第一，要合理运用土地支配权，对土地做到最科学的分配，通过采取这种方式，政府可以拥有富足的土地进行调控，这将给土地转让市场的打开提供便利，也使土地使用权能够得到最大程度的转让，进而能够根据最新出台的土地市场机制，制定出更有助于地区土地发展的政策。第二，土地市场土地总量要注意控制有度，结合土地机制和相关标准和要求进行土地的划分和利用，不能盲目调控，最大化地实现土地的使用价值。第三，目前，我国在土地供应方面的管理还有些欠缺，不仅有些制度的执行并没有落实，而且也缺乏创新政策的出台，因此，政府要对土地制度进行适当调整，做到与时俱进、推陈出新，为房地产经济的发展打下坚实的基础。第四，将土地的招标拍卖工作依照流程进行规范落实。

（三）建立健全房地产开发金融制度

房地产的融资发展问题是关乎着房地产整个行业的兴衰与否。因此，对于大多数投资商来说，他们会选择那些开前景好，潜在价值高的房地产经济进行投资。但是，房地产企业不能仅仅依靠这些不确定的投资商来维系资金的周转和使用，必须要建立多元化的融资体系，拓宽融资渠道，进而达到健全房地产开发金融机制的目的。例如，选择信誉度高、利率稳定的银行进行贷款，及时抓住机会享受政策优惠条件等等。与此同时，要设立融资监管机制，肃清融资环境，使得房地产行业在市场和法律的监督下能够正确行使融资权力，规范性、科学性、合理化地展开金融开发。

三、结束语

总而言之，在经济快速发展的今天，房地产行业应运而生，并为我国国民经济注入了新鲜的血液，提供了不竭的发展动力。但是，目前房地产经济的运营模式也存在诸多缺陷和不足，尤其是经济波动影响因素众多且不易控制，必须充分利用市场调节机制稳定住房地产的供需矛盾，规范土地市场管理，健全金融开发制度，推进房地产经济的螺旋式上升、可持续化发展。